Court dismisses tax appeal, ruling land transfer taxable if urban planning allows development regardless of specific constraints.

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 14197/2015R.G. proposto da: PISCITELLI ANNA, elettivamente domiciliata in Roma, via Atanasio Kircher n. 7, presso lo studio dell’avv. Stefania Iasonna, rappresentata e difesa dall’avv. Ernesto Procaccini e dall’avv. Maurizio Falco in virtù di procura speciale a margine del ricorso, –ricorrente – contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro- tempore, elettivamente domiciliata in Roma, v ia dei Portoghesi 12, presso l’Avvocatura generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ex lege; –controricorrente – MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, in persona del Ministro pro-tempore, - intimato - AVVISO DI ACCERTAMENTO – IRPEF 2008. R.G. N.14197/2015 Cons. est. Valentino Lenoci avverso la sentenza della C OMM ISSIONE TRIB UTARIA REGIONALE della CAMPANIA n. 1728/46/2015 , depositata il 20 febbraio 2015; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 ottobre2022 dal consigliere dott. Valentino Lenoci ; -Rilevato che:

1. Con avviso di accertamento n. TFM010501476/2013, notificato l’11 settembre 2013, l’Agenzia delle entrate – Direzione provinciale di Benevento , accertava , nei confronti di Piscitelli Anna, per l’anno d’imposta 2008, una plusvalenza di € 17.366,67 derivante dalla cessione, alla Italferr s.p.a., con atto per notar Paolo Di Marcantonio di Bari del 4 giugno 2008, registrato il 18 giugno 2008, della propria quota di usufrutto relativo ad un terreno, ritenuto suscettibile di utilizzazione edificatoria, sito in Ortona (CH); tale plusvalenza veniva assoggettata a tassazione separata ai fini IRPEF.

2. Avverso tale avviso di accertamento Piscitelli Anna proponeva ricorso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Benevento, contestando la natura edificatoria del terreno. La C.T.P. adìta, con sentenza n. 890/02/2014, depositata il 10 luglio 2014, lo rigettava, compensando le spese.

3. Interposto gravame dalla contribuente , la Commissione tributaria regionale della Campania , con sentenza n. 1728/46/2015, pronunciata il 10 febbraio 2015 e depositata in segreteria il 20 febbraio 2015 , rigettava l’appello, confermando la sentenza di primo grado e compensando integralmente tra le parti le spese del giudizio.

4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Piscitelli Anna, sulla base di un unico motivo. R.G. N.14197/2015 Cons. est. Valentino Lenoci Resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate.

5. La discussione del ricorso è stata quindi fissata per la camera di consiglio del 25 ottobre 2022, ai sensi degli artt. 375, secondo comma, e 380-bis.1 cod. proc. civ., come introdotti dal d.l. 31 agosto 2016, n. 168, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 ottobre 2016, n. 197. La ricorrenteha depositato memoria. -Considerato che:

6. Preliminarmente, va rilevato che, pur essendo stata disposta dalla sesta sezione civile di questa Corte, con ordinanza interlocutoria n. 1942/2017 del 25 gennaio 2017, la trattazione in pubblica udienza, in ogni caso la presente controversia può essere trattata con rito camerale, non sussistendo la necessità della trattazione del processo in pubblica udienza, non avendo, l'ordinanza di remissione,fatto espresso riferimento alla sussistenza dei presupposti - particolare rilevanza della questione di diritto sulla quale la Corte deve pronunciare - che, ai sensi dell'art. 375, secondo comma, cod. proc. civ.[nel testo vigente anteriormente alle modifiche introdotte dall’art. 3, comma 28, lett. a), del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149], giustificano tale trattazione(Cass.27 settembre 2017, n. 22462).Non a caso, è stato di recente affermato che «se è vero che nel giudizio di cassazione la rimessione di una causa alla pubblica udienza dall'adunanza camerale prevista nell'art. 380-bis.1 c.p.c., è ammissibile in applicazione analogica dell'art. 380-bis c.p.c., comma 3, rientrando la valutazione degli estremi per la trattazione del ricorso in pubblica udienza e, in particolare, della particolare rilevanza della questione di diritto coinvolta, nella discrezionalità del collegio giudicante e non del presidente R.G.

N.14197/2015 Cons. est. Valentino Lenoci della sezione (Cass. n. 5533/17 ord.), altrettanto indubbio è che il collegio giudicante ben può escludere, nell'esercizio di tale valutazione discrezionale, la ricorrenza dei presupposti della trattazione in pubblica udienza "in ragione del carattere consolidato dei principi di diritto da applicare al caso di specie" (Cass., SS . UU . n. 14437/18, ord.), ed allorquando non si verta di "decisioni aventi rilevanza nomofilattica, idonee a rivestire efficacia di precedente, orientando, con motivazione avente anche funzione extra processuale, il successivo percorso della giurisprudenza" (Cass. n. 19115/17)» (in tal senso Cass.. sez.

U., 23 aprile 2020, n. 8093); il che è appunto quanto accade, come apparirà evidente, nel caso in esame.

7. Con l’unico motivo di ricorso Piscitelli Anna deduce violazione e falsaapplicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ed omesso esame di un punto decisivo ai fini della controversia, in relazione all’art. 360, primo comma, num.

3) e 5), cod. proc. civ. Sostiene, in particolare, la ricorrente che la C.T.R. avrebbe errato nel ritenere sussistente la plusvalenza in questione, in quanto il terreno oggetto di cessione era gravato da vincoli idrogeologici, ambientali ed urbanistici, tali da escludere ogni possibilità di edificazione, e per avere ritenuto l’edificabilità del terreno, senza avere accertato l’effettiva e concreta possibilità di edificare sul predettoterreno.

8. Il motivo è infondato. Risulta pacifico che, dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Ortona, allegato all’atto di vendita, la particella catastale 4312 del foglio 25 ricadeva R.G. N.14197/2015 Cons. est. Valentino Lenoci in Zona ex FM4, normata secondo zona B a concessione diretta, con indice di fabbricabilità fondiaria pari a 3,00 mc/mq. Orbene, costituisce principio pacifico, nella giurisprudenza di questa Corte, che, in tema di plusvalenze da cessione immobiliari, l'edificabilità di un'area dev'essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev'essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo (Cass., sez. U., 30 novembre 2006, n. 25505; v. anche Cass. 23 novembre 2016, n. 23845;

Cass.10 agosto 2016, n. 16936; Cass. 20 novembre 2014, n. 24691). Il principio, che questo collegio condivide dandone continuità, trova ragione nella considerazione che la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili non si fonda, nella disciplina delTUIR, sulla natura speculativa ma sulla capacità contributiva, che viene colpita in quanto tale, come d'altronde già posto in evidenza dallaCorte Costituzionale con sentenza 9 luglio 2002, n. 328 . Ciò che è determinante, quindi, è che al momento della cessione a titolo oneroso il terreno abbia una suscettibilità R.G.

N.14197/2015 Cons. est. Valentino Lenoci edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, o comunque adottati (come avviene nel caso di specie). Irrilevante è anche la presenza di eventuali vincoli di carattere idrogeologico e paesaggistico sul terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, in quanto tali vincoli incidono sulle modalità di conseguimento del titolo edilizio, rendendo necessario, eventualmente, l’acquisizione di autorizzazione preventive dagli enti competenti, ma non escludono del tutto l’edificabilità, ove sia prevista dallo strumento urbanistico.

Non risulta, peraltro, che tali aree rientrino in fasce di rispetto stradale o ferroviario (equiparate ai terreni agricoli secondo Cass. 31 marzo 2021, n. 8897). Ne consegue, pertanto, che la C.T.R. ha correttamente applicato l’art. 67, comma 1, lett. b ), TUIR, ritenendo sussistente la plusvalenza accertata dall’ufficio, in quanto derivante da atto di cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Con riferimento, invece, alla parte di motivo con il quale viene denunciata l’omessa considerazione, da parte della C.T.R., di un fatto decisivo ai fini della controversia, ovvero l’accertamento dell’effettiva e concreta edificabilità del terreno in questione, anch’essa è infondata, in quanto l’accertamento in questione è stato compiutamente effettuato sulla base del certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di cessione.

9. Consegue il rigetto del ricorso. Le spese di giudizio seguono la soccombenza della ricorrentenei confronti dell’Agenzia delle entrate, secondo la liquidazione di cui al dispositivo. R.G. N.14197/2015 Cons. est. Valentino Lenoci Nulla per le spese nei confronti del Ministero dell’Economia e delle Finanze, rimasto intimato. Ricorrono i presupposti processuali per il pagamento, da parte della ricorrente, di un importo pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente alla rifusione, in favore dell’Agenzia delle entrate, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 1.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito. Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento, da parte della ricorrente, di un importo pari al c