Cassation court dismisses appeal against appellate court ruling on atypical mediation contract and non-vexatious commission clause.

CC ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 3128/2023 R.G. proposto da: D'ERMO MARTINA, NISI PATRIZIA, rappresentate e difese dagli avvocati CORRADO DE ANGELIS (DNGCRD55A26F240V) e ADOLFO LEONE (LNEDLF74C28H501B) ed elettivamente domiciliat e presso lo studio del secondo in ROMA VIALE ANGELICO N. 97, pec: -ricorrente- contro CASAROMA IMMOBILI SRL, in persona del legale rappresentante, rappresentato e difeso dagli avvocati LUISA DUCA (DCULSU75P70H501R) e EDOARDO DI GIOVANNI(DGVDRD75R26E243A) ed elettivamente domiciliat a presso lo studio dei medesimi in ROMA VIA OTTAVIANO N.42, pec: controricorrente avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 4728/2022 depositata il 08/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/11/2023 dal Consigliere ANNA MOSCARINI. Rilevato che: Casa Immobili Roma convenne in giudizio le signore D’Ermo e Nisi per sentir accertare la loro responsabilità per il mancato perfezionamento del contratto definitivo di vendita avente ad oggetto un immobile di loro proprietà; chiese la condanna in solido delle convenute al pagamento del compenso provvigionale e di una somma a titolo di mancato guadagno; le convenute eccepirono il difetto di mandato, la vessatorietà di una clausola che prevedeva il diritto del mediatore alla provvigione, sia pur ridotta di un 10%, per rinuncia a vendere alle condizioni pattuite, allegando che il contratto definitivo non si era concluso in quanto la D’Ermo aveva avuto un ripensamento sulla vendita della casa ed aveva deciso, anziché vendere la propria porzione, di riacquistare il residuo 50% dalla zia comproprietaria divenendone a tutti gli effetti unica proprietaria; la societàattrice nel termine del 183 c.p.c. modificò le domande introducendo anche la domanda di risar ci mento dei danni per violazione dei doveri di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1395 c.c. e, in via subordinata, il pagamento di una somma a titolo di rimborso spese;all’esito di istruttoria il Tribunale di Roma, ritenendo che la CasaRoma Immobili avesse adempiuto all’incarico ricevuto individuando la promissaria acquirente disposta ad acquistare alle condizioni fissate dalle venditrici, concluse nel senso della debenza a carico delle convenute delle somme pattuite al punto I del contratto, nonché al pagamento a titolo di mancato guadagno della somma che il mediatore avrebbe ricevuto dalla acquirente ove il contratto si fosse perfezionato; aseguito di appello principale delle Nisi e D’Ermo ed incidentale di CasaRoma Immobili la Corte d’Appello di Roma, con sentenza pubblicata in data 8/7/2022, ha accolto in parte l’appello principale ritenendo non dovuta la somma pretesa dal mediatore a titolo di provvigione che la parte acquirente avrebbe pagato per l’ipotesi di conclusione del contrattoed ha rigettato l’appello incidentale; qualificato il contratto intercorso tra le parti come di mediazione atipica, e dunque quale connotato dalla volontà del mediatore di evitare l’alea tipica del rapporto di mediazione garantendosi la provvigione con l’acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell’affare, ha concluso per la non vessatorietà della clausola con la quale le parti avevano previsto il compenso anche per l’ipotesi in cui il contratto di compravendita non si fosse concluso, dovendosi escludere che il mediatore non avesse posto in essere le attività volta alla ricerca di soggetti interessati; la corte d’appello ha, come si accennava in precedenza, invece , ritenuta infondata la domanda di danni volta ad ottenere una somma corrispondente alla percentuale che il mediatore avrebbe ottenuto dall’acquirente a seguito della stipulazione delcontratto di compravendita e ha ridotto la somma dovuta dalle Nisi e D’Ermo alla sola percentuale di provvigione convenuta, ponendo le spese del doppio grado per il 50% a carico di entrambe le parti, avverso la sentenza le D’Ermo e Nisi propongono ricorso per cassazione sulla base di tre motivi; resiste CasaRoma Immobili srl con controricorso; il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale sussistendo i presupposti di cui all’art. 380bis c.p.c. entrambe le parti hanno depositato memoria;

Considerato che: con il primo motivo –vizio di motivazione ex art. 132, co. 2 n. 4 c.p.c. e 111 Cost. anche in relazione alle regole di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. e agli artt. 115 e 116 c.p.c. ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 4 e 5 c.p.c. per omesso esame di elementi probatori decisivi relativi all’invio della proposta irrevocabile del 21/10/2017 in data 10/1/2018 e dei 2 inviti alla stipula del preliminare in data 10/1/2018 e 16/1/2018-le ricorrent i lamenta no – in modo assai confuso e privo di correlazione con la ratio decidendi dell’impugnata sentenza -che la corte di merito ha del tutto omesso di motivare sulle clausole relative al conferimento dell’incarico dalle quali avrebbe dovuto desumere che il diritto alla provvigione-correlato alla conclusione dell’affare –fosse dovuto nella sua integrità; il motivo è inammissibile innanzitutto per vizi afferenti alla non osservanza dei requisiti di contenuto-forma del ricorso in quanto le ricorrenti ignora no la clausola di cui al punto I né riporta no integralmente le clausole sulle quali pretendono di fondare il proprio diritto, così non consentendo alla Corte di scrutinare la censura; in ogni caso le censure contenute nel primo motivo sono tutte da disattendere per non avere la ricorrente impugnato la ratio decidendi della sentenza; si ricorda che la Corte d’Appello ha qualificato il contratto intercorso tra le parti come di mediazione atipica, e dunque quale connotato dalla volontà del mediatore di evitare l’alea tipica del rapporto di mediazione garantendosi la provvigione con l’acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell’affare; essa ha altresì fatto riferimento al mandato, nel quale l’interesse del mandante è quello alla sollecita realizzazione dell’affare e quello del mandatario ad essere compensato per l’organizzazione volta a reperire un contraente; con il secondo motivo di ricorso –violazione e falsa applicazione degli artt. 1322, 1755 e 2932 c.c. ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.-lericorrenti contesta no che la corte del merito ha motivato senza tenere conto che il diritto alla provvigione non era dovuto perché l’affare non era stato concluso, sicchè non era esigibile né il pattuito compenso né il pagamento di una penale; il motivo è inammissibile perché si pone in aperto contrasto con la ratio decidendi dell’impugnata sentenza secondo cui, alla luce del principio di autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., è ammissibile la stipula del cd. contratto di mediazione atipica che permette pattuizioni deroganti alla disciplina dettata dal codice civile tra le quali vi è pacificamente quella relativa all’accordo con il quale una parte che si avvale dell’opera di mediazione si obbliga a concludere l’affare alle condizioni indicate nell’incarico o a pagare un compenso anche in caso di mancata conclusione del contratto procacciato; con il terzo motivo –violazione e falsa applicazione degli artt. 33 e 36 D.lgs. 206/2005 Codice del Consumo ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. lamentano che la sentenza non abbia ritenuto , in applicazione del Codice del Consumo, vessatoria la clausola con la quale si prevedevache al mediatore (mandatario) sarebbe stato in ogni caso pagato un compenso anche indipendentemente dalla conclusione del contratto; il motivo è inammissibile perché evoca da parte di questa Corte una valutazione di vessatorietà della clausola e del significativo squilibrio nei rapporti tra le parti in contrasto con l’accertamento, di contrario avviso, svolto dalla Corte di merito che ha escluso la presunta manifesta eccessività della clausola; la Corte ha infatti concluso per la non vessatorietà della clausola con la quale le parti avevano previsto il compenso anche per l’ipotesi in cui il contratto di compravendita non si fosse concluso, escludendo che il mediatore non avesse posto in essere le attività volta alla ricerca di soggetti interessati; alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso e la condanna delle ricorrenti a pagare, in favore della parte controricorrente, le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; Condanna le ricorrenti a pagare, in favore della parte controricorrente, le spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 1.700 (oltre €200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dellericorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,