Court dismisses appeal claiming structural damage liability, ruling fact-finding belongs to trial court, not cassation.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 30518/2020 R.G. proposto da: CHELOTTI LAURA, elettivamente domiciliatain ROMA VIA ALFREDO FUSCO 113, presso lo studio dell’avvocato LA PORTA CARLO FERRUCCIO (CF: LPRCLF54L15H501P) , rappresentat a e difes a dall’avvocato TAVARELLI BRUNO (CF:TVRBRN60A31B832I) - R icorrente - Contro BERNARDINI LUCIO, domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato REBOA RINALDO (CF:RBERLD51S24B832D) - C ontroricorrente - nonchécontro CANCIELLO FRANCESCO, PINTUS GIUSEPPE, IMPRESA EDILE TIENI GIOVANNI - I ntimati - avverso la SENTENZA della CORTE D ’ APPELLO di GENOVA n.205/2020depositata il 17/02/2020 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2023dal Consigliere CARMELO CARLO ROSSELLO. S VOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Laura Chelotti (odierna ricorrente), proprietaria di un immobile ad uso abitazione sito in Marina di Carrara, convenne dinanzi al Tribunale di Massa Giuseppe Pintus (odierno intimato) , quale conduttore e committente dei lavori di ristrutturazione di un limitrofo fabbricato ad uso abitazione, di proprietà di Bernardini Lucio (ma da questi promesso in vendita a Giuseppe Pintus in forza di contratto preliminare datato 23/03/2005).

2. Quale progettista e direttore dei lavori di ristruttur azione venne incaricato il Geom. Canciello ed i lavori di ristrutturazione vennero appaltati alla impresa individuale Tieni Giovanni, la quale provvedeva alla loro parziale esecuzione nel periodo fine agosto/novembre 2005. La Chelotti espose che durante l’esecuzione di detti lavori il tetto dell’immobile venne completamente rimosso per consentirne il totale rifacimento; le copiose piogge verificatesi in quel periodo e, soprattutto, la mancata installazione di una copertura a protezione del tetto, determinarono considerevoli e continue infiltrazioni d’acqua nell’attiguo stabile di proprietà della Chelotti, provocando evidenti danni alle pareti del vano soggiorno posto al primo piano e della annessa cucina, nonché ai muri del sottostante locale sito a piano terra adibito a magazzino-garage.

3. La Chelotti richiese un ATP dinanzi al Tribunale di Massa . Il nominato CTU, Geom. Diego Anghelé, dopo aver eseguito gli accertamenti mediante sopralluogo giunse alla seguente conclusione: “i danni lamentati dalla Sig.ra Chelotti sono derivati dal fatto che il fabbricato Bernardini-Pintus alla fine di settembre-inizio ottobre 2005, quando notevoli ed intense piogge hanno colpito per più giorni la zona di Marina di Carrara era completamente privo di copertura (perché il vecchiotetto era stato interamente rimosso e non ancora rifatto) e nemmeno protetto da semplici appositi grandi teloni (normalmente utilizzati in edilizia) i danni sofferti dalla ricorrente sono principalmente quelli quantificabili negli oneri relativi al ripristino dei locali nei quali si sono verificate, come si è detto, le infiltrazioni d’acqua, quantificabili in euro 8.360,00.

Tali oneri riguardano le spese per lo scrostamento e la ricostruzione dell’intonaco interno fino al vivo della muratura, su superfici verticali ed orizzontali, la tinteggiatura di tutte le pareti dei medesimi locali, previa raschiatura, rasatura totale e successiva carteggiatura, applicazione di un fissativo e due mai di idropittura, compresa la fornitura di tutti i materiali necessari. Quanto alle cause che hanno determinato i danni non ho dubbi nel precisare che esse derivino dalle modalità con cui sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione e rifacimento del tetto dell’immobile”.

4. La Chelotti convenne innanzi al Tribunale di Massa il Pintus (nella qualità di committente dei lavori) e il Bernardini (nella qualità di proprietario dell’immobile adiacente) per sentirli condannare in solido al risarcimento dei danni subiti dal proprio appartamento a causa di infiltrazioni derivanti dai lavori di ristrutturazione, nella misura accertata nell ’ ATP di euro 8.360,00, oltre ai danni conseguenti all’inagibilità e alla mancata utilizzazione dell’immobile nella misura risultante dall’espletanda istruttoria, salv a la liquidazione in via equitativa.

5. Costituendosi in giudizio il Pintus chiese la chiamata in causa dell’impresa Edile Tieni Giovanni - nella qualità di esecutrice dei lavori-e del Geom. Canciello Francesco - nella qualità di progettista e direttore dei lavori-, entrambi già parti costituite nel procedimento per ATP, e, nel merito, chiese il rigetto delle domande formulate da parte attrice.

6. Si costituì in giudizio il Be rn ardini (odierno controricorrente) , domandando la reiezione di tutte le domande formulate dall’attrice nei suoi confronti, per essere responsabile il solo Pintus, ed in subordine chiese di essere da quest’ultimo tenuto indenne.

7. Si costituì il Geom. Canciello Francesco, il quale eccepì, in primis , la nullità delle citazione per indeterminatezza della domanda, e nel merito chiese il rigetto delle domande formulate dal Pintus Giuseppe.

8. Infine, si costituì l ’ impresa Edile Tieni Giovanni, la quale chiese il rigetto delle domande diparte attrice.

9. La causa, acquisito agli atti il fascicolo relativo all ’ ATP ante causam , venne istruita con l’escussione di testi.

10. Con sentenza n. 516/2015 il Tribunale di Massa condannò il Pintus , il Bernardini e l’impresa Tieni al pagamento in favore della Chelotti dell’importo di euro 9.935,29 e respinse la domanda di manleva proposta dal Pintus nei confronti del Canciello.

11. Avverso la predetta sentenza Pintus Giuseppe propose appello instando per l’accertamento dell’insussistenza di un propria responsabilità, e, in subordine, per l’accertamento dell’imputabilità dei danni all’impresa esecutrice dei lavori, quale unica obbligata, e/o del direttore dei Lavori Geom. Francesco Canciello.

12. Si costituì la Chelotti, chiedendo il rigetto dell ’ appello. Si costituì altresì il Geom. Canciello Francesco, chiedendo anch’egli il rigetto dell’appello. Infine, si costituì Lucio Bernardini, proponendo appello incidentale, motivato dall’aver stipulato con il Pintus un contratto di compravendita dell’immobile oggetto dei lavori e di averlo immesso nel possesso, sicché il Pintus, in qualità di promissario acquirente e committente dei lavori da cui poi sarebbero derivati i danni, era da intendersi, limitatamente ai rapporti con il Bernardini, come unico custode dello stesso. L’impresa individuale Tieni Giovanni rimase contumace.

13. Con sentenza n. 205/2020, dep ositata in data 17/02/2020 la Corte d’Appello, pronunciando limitatamente ai rapporti tra l’appellante incidentale Bernardini, da un lato, e tutte le altre parti dall’altro, ha accolto l’appello incidentale del Bernardini, motivando che quest’ultimo si eraspogliato del potere di fatto sul bene, in quanto, a seguito della stipula del contratto preliminare di compravendita, aveva immesso il Pintus nel possesso anticipato del bene, circostanza risultante anche dal fatto che il contratto d’appalto per la ristrutturazione dell’immobile era stato stipulato con l’impresa individuale Tieni Giovanni. Contestualmente la Corte territoriale ha rimesso la causa in istruttoria, limitatamente ai rapporti tra l’appellante principale Pintus Giuseppe e le altre parti diverse da Bemardini Lucio.

14. Avverso la predetta sentenza Laura Chelotti propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, cui Lucio Bernardini resiste con controricorso.

15. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ’ art. 380 - bis 1 cod. proc. civ.

16. Parte ricorrente ha depositato memoria. M OTIVI DELLA DECISIONE 1. Con l ’ unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione all ’ art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ., “In relazione all’art. 360, comma 1, punto 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione dell’art. 2051 c.c., visto in relazione agli artt. 1803 e 1140”, lamentando che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che il Bernardini si sia spogliato del bene a seguito dell’immissione del promissario acquirente nella disponibilità materiale dell’immobile. Parte ricorrente sostiene che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la diponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.

La ricorrente assume che il possesso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca l’esercizio. Di conseguenza, la materiale disponibilità della res in capo all’acquirente, a detta della ricorrente, integra un mero contratto di comodato, ove il promissario acquirente è mero detentore qualificato nomine alieno , e di conseguenza non può essere ritenuto custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. Tale qualifica compete invece al proprietario dell ’ immobile , il quale conserva la disponibilità giuridica del bene e quindi la custodia delle strutture murarie.

Pertanto, a detta della ricorrente, la Corte avrebbe dovuto ritenere il Bernardini responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.

2. Sull ’ unico motivo . A partire da Cass. S ez. Un., sent. 27/03/2008, n. 7930, la giurisprudenza di legittimità ha statuito che «Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art.1141 cod. civ.»(conf.

Cass., Sez. II, sent. 02/10/2020, n. 21137; Cass., Sez. II , s ent . 25/01/2010, n. 1296; Cass. , Sez. II , s ent . 26/04/2010, n.9896; Cass., Sez. II , s ent .16/03/2016, n. 5211 ) . 2.1 La C orte territorial e ha così motivato sul punto : “ In primo luogo, si ritiene di esaminare l’appello incidentale di Bernardini che contesta la sentenza gravata nella parte in cui ha ritenuto una propria responsabilità quale custode ex art. 2051 c.c.per aver mantenuto la detenzione, quale locatore, delle parti strutturali dell’immobile dal quale sono pervenute le infiltrazioni oggetto di causa.

Come affermato nell’appello incidentale in esame non risulta affatto alcun elemento probatorio circa l’intervenuta stipulazione tra Bernardini e Pintus di un contratto di locazione come affermato dal primo giudice, stipulazione neppure allegata dall’attrice Chelotti che ha solo asserito la qualità di Bernardini di proprietario dell’immobile oggetto di ristrutturazione e la qualità di Pintus di committente dei lavori. Non solo: Bernardini, nel costituirsi in primo grado, ha espressamente asserito, senza alcuna contestazione delle altre parti, l’intervenuta stipula con Pintus Giuseppe, in data 23/3/2005, di un contratto preliminare di vendita dell’immobile in questione, con immissione immediata nel possesso del bene del promittente acquirente poi divenuto, come da certificazione notarile in atti, proprietario dell’immobile con atto definitivo di vendita del 9/2/2006.

Pertanto, ritiene questa Corte che non sia invocabile nella fattispecie la giurisprudenza che, in presenza di un contratto di locazione, afferma la persistenza della custodia in capo al locatore delle parti strutturali dell’immobile locato, in particolare delle strutture murarie. Deve, infatti, ritenersi che con la pacifica stipula del preliminare o, comunque, a fronte delle avanzate trattative per la vendita dell’immobile appartenente a Bernardini , quest ’ ultimo abbia immesso Pintus nel possesso anticipato del bene, spogliandosi totalmente del potere di fatto sul bene.

Del resto, che tale potere di fatto sia stato trasferito da Bernardini in capo a Pintus risulta anche dalla circostanza che il contratto di appalto per la ristrutturazione dell’immobileè stato stipulato con l’ impresa Tieni da Pintus che era, quindi, nelle condizioni di provvedere alla consegna del bene all’appaltatore per l’esecuzione dei lavori”(così da p. 7, penultimo §, a p. 8, 4° § della sentenza). 2.2 Trattasi di u n accertamento fattuale, compiuto dal giudice di merito, che esula dal sindacato di legittimità. Ne consegue che il motivo in esame prospetta in realtà una rivalutazione del merito della vicenda comportante accertamenti di fatto invero preclusi a questa Corte di legittimità, nonché una rivalutazione delle emergenze probatorie, laddove solamente al giudice di merito spetta individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, non potendo in sede di legittimità riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, atteso il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimità non è un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte Suprema di Cassazione elementi di fatto già considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr.

Cass., sez. III, 11/10/2018, n. 25149; Cass., Sez. Un., sent. 26/2/2021, n. 5442, in motivazione; Cass., Sez. II, 8/3/2022, n. 7523, in motivazione; Cass., Sez. 6-3, 1/7/2021, n. 18695, in motivazione; Cass., 6/7/2015, n. 13827; Cass., 18/3/2015, n. 5424; Cass., 12/11/2014, n. 24135).

3. Il ricorso è pertanto in fondato , per le ragioni sopra esposte.

4. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate con dispositivo in favore del controricorrente, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigettail ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 1.800,00, oltre agli esborsi, liquidati in euro 200,00, oltre al rimborso spese generali e accessori di legge, in favore del controricorrente Lucio Bernardini. Ai sensi dell’art. 13, 1° comma, quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza d