Court rejects appeal on lease damages, ruling equitable assessment requires proven damage existence, not just lack of precise proof.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 18151/2020 R.G. proposto da: FERRARIO LAURA LUDOVICA, in proprio e quale socio illimitatamente responsabile di Ottica Dante di Ferrario Laura e C. s.n.c., DE IACOBIS MARCO, nella qualità di socio illimitatamente responsabile di detta società, e OTTICA DANTE DI FERRARIO LAURA E C SNC, in persona dei suoi rappresentanti legali p.t., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 94, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNA FIORE (FRIGNN49R54F205V, rappresentati e difesi dall'avvocato MICHELE PIZZOCHERI (PZZMHL72C21H509C); -ricorrenti- contro MORONI GIANNI e FORTINI GABRIELLA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA TIBULLO, 10, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRO FUSCO (FSCLSN68H16H501S) che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato ELENA LUCIA DE AMBROGIO (DMBLLC57T53G149J); -controricorrenti- avverso la sentenza della Corte d'appello di Brescia n. 371/2020, depositata in data 21/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/07/2023 dal Consigliere MARILENA GORGONI. Rilevato che: Gianni Moroni e Gabriella Fortini, con ricorso ex art. 702 - bis cod.proc.civ., agivano nei confronti della società Ottica Dante di Ferrario Laura c. e dei soci Laura Ludovica Ferrario e Marco De Iacobis, lamentando che l’immobile loro locato era stato restituito in stato di degrado, di incuria e danneggiato e domandando il pagamento dell’importo di euro 4.000,00 o della somma liquidata equitativamente per le forniture civili dell’immobile; adducevano che il Ctu incaricato dal Tribunale di Cremona in sede di procedimento per Atp, attivato per accertare la sussistenza dell’inadempimento dell’obbligo del conduttore di restituire il bene locato nello stato in cui lo aveva ricevuto e per quantificare i costi necessari alla eliminazione delle trasformazioni, delle manchevolezze e dei vizi in modo da riportare l’immobile allo stato originario, aveva indicato in euro 17.124,50, oltre a Iva, la somma occorrente; il Tribunale, con ordinanza del 13 giugno 2018, accertato che la maggior parte dei lavori di cui parte attrice chiedeva la rimozione era stata realizzata in virtù di un accordo tra le parti, a spese dei conduttori, e che non era frutto di incuria né era stata realizzata senza autorizzazione, riteneva dovuto esclusivamente l’importo di euro 5.773,00 per la rimozione dei fori di fissaggio, delle vetrofanie e per la sistemazione dell’impianto elettrico, e quantificava in euro 913,00 il dovuto per le spese di elettricità; la Corte d’appello di Brescia, investita del gravame da Gianni Moroni e da Gabriella Fortini, ha accolto l’appello e, per l’effetto, ha riformato la sentenza di prime cure, ritenendo decisivo l’art. 10 del contratto di locazione che facoltizzava il conduttore ad apportare, nel corso della locazione, a sue spese, migliorie ed addizioni con obbligo al momento del rilascio dell’immobile di ripristinarne lo status quo ante, e condannando, pertanto, i conduttori al pagamento di euro 17.124,50 per eliminare le opere realizzate sull’immobile; quanto al rimborso dei consumi, pur riconoscendo non completamente e documentalmente provati gli esborsi, non essendoci stata da parte degli appellati contestazione in ordine al rimborso ha liquidato in via equitativa euro 2.000,00, pari al 50% del richiesto;

Laura Ludovico Ferrario e Marco De Iacobis, nelle qualità indicate in epigrafe, e l’Ottica Dante di Ferrario Laura C. SNC ricorrono per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Brescia, formulando tre motivi; resistono con controricorso Gianni Moroni e Gabriella Fortini; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis1 cod.proc.civ.; il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte; i ricorrenti hanno depositato memoria con cui si limitano a richiamare il ricorso ed i motivi che lo supportano.

Considerato che:

1) con il primo mezzo impugnatorio è dedotta in violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., in relazione agli artt. 342, 345 e 112 cod.proc.civ., in aggiunta a vizio di motivazione su un punto decisivo del giudizio; secondo i ricorrenti, gli attori avevano chiesto il pagamento delle somme necessarie al ripristino dell’immobile allo stato originario e al risarcimento del danno perché l’immobile era stato restituito in stato di incuria e di degrado, ma poi in sede di appello, in violazione dell’art. 345 cod.proc.civ., avevano fondato la loro pretesa, per la prima volta, sugli artt. 8 e 10 del contratto di locazione, mutando i fatti costitutivi del diritto azionato ed introducendo un nuovo tema di indagine; nonostante l’eccezione in tal senso ritualmente formulata, la Corte d’appello non si sarebbe pronunciata sulla medesima; in primo luogo, va rilevato, che l’illustrazione del motivo nulla argomenta in merito alla dedotta violazione dell’art. 342 cod.proc.civ.; va, poi, aggiunto, che la censura di violazione dell’art. 345 – che rende irrilevante quella dell’art. 112 cod.proc.civ. - non soddisfa le prescrizioni di cui all’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ., atteso che tanto nell’illustrazione del motivo, quanto nell’esposizione del fatto, non si fornisce una riproduzione diretta od indiretta, con precisazione della parte corrispondente dell’atto introduttivo del giudizio, idonea ad evidenziare i fatti costitutivi della domanda, sì da escludere che fossero riconducibili alla clausola contrattuale dell’art. 10 in tutto od in parte, e comunque si omette di localizzare detto atto in questo giudizio di legittimità; nemmeno si fa riferimento – ma lo si nota ad abundantiam - al tenore dell’eccezione svolta in appello, sebbene poi si evochi la replica di cui alla conclusionale avversaria, peraltro neppure essa localizzata in questo giudizio di legittimità; ne consegue che questa Corte non è messa in grado di esaminare gli atti fondanti il motivo;

è opportuno osservare che quanto riferito a p. 16 circa il contenuto della domanda di cui al ricorso ex art. 702 - bis cod.proc.civ. e cioè che “parte ricorrente ha richiesto il pagamento […] per il ripristino dello “stato originario del bene”, oltreché per il risarcimento dell’asserito danno all’immobile, che sarebbe stato restituito […]” dimostra –in particolare, il riferimento all’obbligo di ripristino – la idoneità a ricondurre la domanda alla previsione dell’art. 10 del contratto, che gli appellanti principali e qui resistenti –lo dice la sentenza – avevano prodotto.

2) con il secondo motivo è dedotta la violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio; la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto che i lavori contestati erano stati realizzati tra il novembre 2010 e il maggio 2011, cioè prima che il contratto di locazione venisse sottoscritto, perché si trattava di lavori che erano stati eseguiti per effetto di un accordo tra le parti di modifica del progetto di ristrutturazione per venire incontro alle esigenze dei conduttori; la Corte d’appello, avendo ritenuto decisivo l’art. 10 dell’accordo, avrebbe dovuto distinguere i lavori eseguiti dopo la sottoscrizione del contratto da quelli anteriori, concordati tra le parti, né avrebbe tenuto conto che l’importo indicato dal CTU, nel corso del procedimento di ATP, pari ad euro 17.124,50 non aveva nulla a che vedere con i costi necessari per il ripristino dello status quo dell’immobile alla data di inizio della locazione; il motivo va disatteso; non corrisponde al vero che la Corte d’Appello non abbia tenuto conto che i lavori contestati erano stati realizzati prima della stipulazione del contratto; infatti, a p. 15, la Corte territoriale dimostra di avere interpretato l’art. 10, in specie il secondo comma, di cui si è detto, come riferentesi indifferentemente a tutti i lavori che avevano interessato la res locata: si legge infatti “non hanno pregio difensivo, pertanto, le argomentazioni sostenute dagli appellati secondo cui gli interventi dagli stessi eseguiti sull’immobile erano indispensabili per renderlo idoneo all’attività commerciale da esercitarsi al suo interno né quelle che indicano che a seguito della rimessione in pristino chiesta dai proprietari il locale sarebbe stato restituito allo stato grezzo e, quindi, nuovamente inidoneo alla locazione”; la Corte territoriale ha evidentemente inteso che le parti avessero legittimamente convenuto, seppur derogando le norme di carattere generale sulle addizioni previste dal codice civile, l’obbligo di ripristinare lo stato originario dell’immobile; detta conclusione non è stata efficacemente censurata dai ricorrenti, deducendo e dimostrando l’errore ermeneutico in cui era eventualmente incorsa la Corte territoriale; i ricorrenti, infatti, invocano una diversa valutazione delle emergenze probatorie, allo scopo di provare ciò di cui in verità la Corte d’Appello non ha dubitato: cioè che i lavori sull’immobile erano stati eseguiti prima della stipulazione del contratto di locazione; l’errore attribuito alla Corte d’Appello circa il fatto che l’importo indicato dal Ctu nel procedimento di Atp non avesse nulla a che vedere con i costi necessari al ripristino dello stato dell’immobile al momento in cui è iniziata la locazione è affermato del tutto assertivamente e comunque è frutto dell’errore in cui è incorsa parte ricorrente, quello di non avere messo del tutto a fuoco la ratio decidendi della sentenza gravata che – si ripete – non aveva affatto distinto tra lavori eseguiti per rendere l’immobile adeguato all’uso pattuito e che ove rimossi avrebbero riportato l’immobile locato allo stato grezzo e quelli di altra natura e differente finalità;

3) con il terzo motivo alla sentenza impugnata è stata imputata la violazione e falsa applicazione dell’art. 1226 cod.civ. in punto di valutazione equitativa del danno, perché la Corte d’Appello, pur avendo ritenuto non fornita la completa e documentale prova degli esborsi per consumi, ha ritenuto, in assenza di contestazione sull’an, di poter determinare gli esborsi dovuti per consumi in misura pari al 50% di quanto richiesto, violando la giurisprudenza di legittimità che ritiene possibile il ricorso alla valutazione equitativa solo in presenza dell’oggettiva impossibilità di quantificare il danno in presenza di un danno non meramente ipotetico; né il giudice avrebbe dato conto dei criteri assunti alla base del procedimento valutativo adottato, al fine di consentire il controllo di relativa logicità, coerenza e congruità; il motivo non merita accoglimento; per insegnamento costante di questa Corte, la valutazione equitativa presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. 19/12/2011, n. 27447), cioè occorre che «la sussistenza di un danno risarcibile nell’an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata» (Cass. 04/04/2017, n. 8662); ne consegue che, ove la prova della ricorrenza del danno sia stata raggiunta, vi sono i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto (Cass. 04/08/2017, n. 19447); la ratio della valutazione equitativa, una volta che la prova del danno sia stata raggiunta, e, in mancanza degli elementi necessari per procedere ad una sua puntuale quantificazione, è quella di rimettere al potere-dovere del giudice di sopperire alle eventuali difficoltà di quantificazione del danno, al fine di assicurare l’effettività della tutela risarcitoria (Cass. 06/04/2017, n. 8920) e la ricerca di una omogeneità tra risarcimento accordato e danno risentito; giammai la valutazione equitativa assume valenza surrogatoria della prova del danno, né può pensarsi di utilizzarla per sopperire alla difficoltà di dimostrazione del nesso causale tra l’inadempimento o altra condotta illecita che ne sta alla base ed il danno (Cass. 27/04/2017, n. 10393); nel caso di specie, il giudice a quo ha ritenuto dimostrato, per difetto di contestazione, il danno e, tenuto conto dell’assenza di piena prova del quantum, ha valutato, a ragione, che vi fossero i presupposti per determinarlo in via equitativa;

4) il ricorso è infondato;

5) le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

6) si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico di parte ricorrente l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di co