Italian court allows tenant's rent reduction claim for economic crisis, remanding case to lower court.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 22719/2020 R.G. proposto da: SI SUPERMERCATI SRL, in persona del legale rappresenta, SILVIO MORONI, e GROSS INVEST SRL, in persona del rappresentante legale, SILVIO MORONI, elettivamente domiciliate in ROMA, VIA ALCIDE DE GASPERI, 21, presso lo studio dell’avvocato MATTIA RICCI (RCCMTT76M24A944Q), rappresentate e difese dall'avvocato PIERFRANCESCO FABIANI (FBNPFR66B04A271R); -ricorrente- contro FARASCIONI BALDO IMMOBILIARE SAS DI CETERONI UMBERTO C., in persona del suo rappresentante legale, UMBERTO CETERONI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AUGUSTO RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato MATTEO ROSATI (RSTMTT86L31H501H), rappresentata e difesa dall'avvocato RENATO VICO (VCIRNT58L19E704I); -controricorrente- e su ricorso incidentale proposto da:

FARASCIONI BALDO IMMOBILIARE SAS DI CETERONI UMBERTO C., in persona del suo rappresentante legale, UMBERTO CETERONI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AUGUSTO RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato MATTEO ROSATI (RSTMTT86L31H501H), rappresentata e difesa dall'avvocato RENATO VICO (VCIRNT58L19E704I); -ricorrente incidentale- contro SI SUPERMERCATI SRL, in persona del legale rappresenta, SILVIO MORONI, e GROSS INVEST SRL, in persona del rappresentante legale, SILVIO MORONI, elettivamente domiciliate in ROMA, VIA ALCIDE DE GASPERI, 21, presso lo studio dell’avvocato MATTIA RICCI (RCCMTT76M24A944Q), rappresentate e difese dall'avvocato PIERFRANCESCO FABIANI (FBNPFR66B04A271R); -controricorrente al ricorso incidentale- Avverso la sentenza della Corte d'appello di Ancona n. 73/2020 depositata il 12/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/06/2023 dal Consigliere MARILENA GORGONI. Rilevato che: avvalendosi di quattro motivi, Si Supermercati S.r.L. e Gross Invest S.r.L. ricorrono per la cassazione della sentenza n. 73/2020 della Corte d’appello di Ancona, resa pubblica in data 12 giugno 2020; resiste e propone ricorso incidentale, basato su due motivi, Farascioni Baldo Immobiliare S.a.S. di Ceteroni Umberto C.; ad esso resistono con controricorsoSi Supermercati S.r.L. e Gross Invest S.r.L.; in data 3 agosto 2015, Si Supermercati esercitava il diritto di recesso per gravi motivi – la contrazione dei consumi registrati nel settore, l’apertura di nuovi competitor, la mancata accettazione della proposta di una riduzione del canone ad euro 85.000,00 annui - ai sensi dell’art. 27 della l. n. 392/1978, dal contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile commerciale in Porto San Giorgio via Marsala, adibito a supermercato, stipulato in data 27 giugno 2008; il locatore Farascioni Baldo Immobiliare S.a.S. di Ceteroni Umberto C. contestava la ricorrenza dei giusti motivi e otteneva dal Tribunale di Fermo i decreti nn. 155/16 e 209/16 per il mancato pagamento di alcuni canoni di locazione ed inoltre attivava procedimento di sfratto per morosità;

Si Supermercati e Gross Invest si opponevano ai decreti ingiuntivi e si costituivano nel procedimento di sfratto, chiedendo in via riconvenzionale di essere indennizzate per le migliorie e le addizioni apportate all’immobile; il Tribunale di Fermo, riuniti i giudizi, con sentenza n. 121/2019, revocava entrambi i decreti ingiuntivi, rigettava ogni altra domanda principale e riconvenzionale e compensava le spese di lite; la Corte d’appello di Ancona, investita del gravame, in via principale, dalla Farascioni Immobiliare e, in via incidentale dalle odierne ricorrenti, ha accolto l’appello principale e, per l’effetto, ha confermato i decreti ingiuntivi opposti, ha dichiarato cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto e alla domanda di rilascio dell’immobile; per quanto ancora di interesse, la Corte d’appello ha anche stabilito che la conduttrice - che aveva già ottenuto nel 2013 una temporanea riduzione del canone - per giustificare il recesso ante tempus avrebb e dovuto dimostrare la ricorrenza di una “contrazione ulteriore e imprevedibile rispetto all’andamento precedente”, perché i gravi motivi di cui all’art. 27 della l. n. 392/1978 sono determinati “da fatti estranei dalla volontà di chi li invoca, imprevedibili e sopravvenuti”, ha riconosciuto la sussistenza dei danni all’immobile, come quantificati dal CTU, detratto l’importo della cauzione, ha negato il risarcimento del “danno per il tempo necessario ad eliminare i danni”, perché l’immobile era stato rilocato immediatamente, e quello asseritamente consistente nell’averlo locato ad un canone inferiore, per difetto di prova delle “ragioni oggettive della contrazione del corrispettivo della nuova locazione”, ha posto a carico della conduttrice l’obbligo di pagamento dei canoni non corrisposti fino alla stipula del nuovo contratto; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1 cod.proc.civ. il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte; entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che: Ricorso principale 1) con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ., è dedotta la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4, cod.proc.civ.; la sentenza non darebbe conto delle ragioni di fatto e di diritto che hanno portato la Corte territoriale:

a) a escludere la ricorrenza dei gravi motivi di recesso, non bastando l’apodittico riferimento all’onere del recedente di dimostrare una contrazione ulteriore ed imprevedibile “senza spiegare come avrebbe dovuto essere concretamente adempiuto l’onere della prova, essendovi invero plurime prove documentali dei gravi motivi di recesso”, per di più sarebbe contraddittoria, avendo attribuito rilievo, perun verso, solo ai fatti estranei alla volontà di chi li invoca, per altro, alla pregressa contrazione dei profitti e del mercato che ha giustificato la riduzione del canone, con un salto logico che renderebbe la motivazione meramente apparente;

b) a indicare in euro 73.000,00, da cui detrarre l’importo trattenuto a titolo di cauzione, il danno ai locali, richiamando solo la Ctu che non è un mezzo di prova e che non conterrebbe fondati elementi di riscontro dei danni, tenuto conto che le migliorie e le addizioni apportate all’immobile erano state quantificate nella stessa Ctu in euro 167.315.000,00 con conseguente applicazione della compensatio lucri cum damno;

c) a escludere la debenza di alcun risarcimento per il tempo necessario a eliminare i danni in quanto la locatrice aveva immediatamente proceduto alla locazione dell’immobile, salvo, poi, porre a suo carico il pagamento dei canoni dalla interruzione del pagamento alla stipula del nuovo contratto;

d) a porre a carico della locatrice, senza neppure addurre alcun inadempimento e senza far riferimento alla risoluzione del contratto –su cui ha dichiarato cessata la materia del contendere - l’obbligo di corrispondere i canoni di locazione dall’interruzione del pagamento alla stipulazione del nuovo contratto;

e) a negare l’indennizzo per le migliorie, perché esse erano state eseguite senza il consenso scritto del locatore come previsto nel contratto;

f) a disporre la restituzione dell’importo di euro 26.444,64 pagato per effetto della sentenza di primo grado;

g) a ritenere assorbito l’appello incidentale; il motivo merita accoglimento quanto ai punti indicati alle lett. a e b; la motivazione -pur fisicamente presente - ha un tenore tale da ridondare in una motivazione del tutto apparente per il modo in cui è enunciata e per gli elementi esposti, sì da equivalere ad una motivazione inesistente: si vedano in tal senso Cass., Sez. Un., n. 8053 e n. 8054 del 7/04/2014; dalla parte motiva della sentenza impugnata non è dato evincere la ragione per cui la Corte territoriale ha ritenuto non integrati i gravi motivi di recesso; segnatamente non si intuisce:

i) perché ha ritenuto inadempiuto l’onere della prova circa la sussistenza dei gravi motivi di recesso; ii) perché la pregressa contrazione dei profitti e del mercato, là dove avevano giustificato la riduzione del canone, avrebbero dovuto implicare una giustificazione del recesso solo con la dimostrazione di una contrazione ulteriore e imprevedibile rispetto all’andamento precedente; iii) perché sarebbe stata necessaria una contrazione ulteriore e non sarebbe stato sufficiente il protrarsi nel tempo della contrazione degli introiti; oscura è anche la statuizione con cui ha accertato la ricorrenza e la quantificazione dei danni all’immobile al momento del rilascio: detti danni non risultano indicati e quanto alla quantificazione la Corte territoriale ha fatto un mero riferimento alla CTU; per di più la richiesta risarcitoria è stata determinata – si legge in sentenza - dall’accoglimento del motivo di appello con cui la società locatrice aveva lamentato l’omessa liquidazione dei danni subiti dall’immobile che il Tribunale aveva giustificato “con la duplicazione delle ragioni risarcitorie connesse al mancato utilizzo e ai danni subiti e al risarcimentodei danni relativi al periodo di occupazione”; il che non basta neppure a spiegare perché la Corte d’Appello abbia riformato sul punto la decisione di prime cure; le ulteriori censure (concernenti la motivazione di cui al punto c) sono assorbite, perché sono travolte, ai sensi dell’art. 336, 1° comma, cod.proc.civ. dall’accoglimento di quelle che hanno investito la motivazione della sentenza impugnata sotto i profili di cui alle lettere a) e b);

2) con il secondo motivo si censura, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli artt. 116, cod.proc.civ., dell’art. 27 della l. n. 392/1978, dell’art. 1590, 1453, 1455, 1592, 1593, 2697 cod.civ. ; la sentenza avrebbe erroneamente ricostruito la quaestio facti sulla base del materiale probatorio raccolto e, di conseguenza, sarebbe ancora in un vizio di sussunzione,quando: 2.1) ha ritenuto inadempiuto l’onere di dimostrare la sussistenza di gravi motivi a giustificazione del recesso, nonostante le prove documentali in atti deponessero in senso opposto e non avrebbe considerato la comunicazione dell’8 giugno 2015 al Comune di Porto San Giorgio relativa alla sospensione dell’attività nell’immobile per un anno a decorrere dal 27 maggio 2015 né che nella premessa della scrittura privata di modifica del canone erano state attestate le difficoltà economiche registrate dall’attività commerciale; nella sostanza, alla Corte d’appello si rimprovera di avere riconosciuto la pregressa contrazione dei profitti, ma di avere ciononostante ritenuto insussistenti i gravi motivi atti a giustificare il recesso; 2.2) ha riconosciuto idanni all’immobile per euro 73.000,00 pur essendo stato l’immobile restituito in data 3 febbraio 2016 nello stato in cui era stato ottenuto, salvo il deterioramento o consumo in conformità del contratto, incorrendo nella violazione dell’art. 1590 cod.civ.; 2.3) ha disposto la condanna al pagamento dei canoni di locazione dal 15 febbraio 2006 al 31 marzo 2017, nonostante avesse dichiarato la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione per contratto per inadempimento e alla domanda di rilascio; 2.4) ha ritenuto non spettante l’indennizzo per le migliorie per mancanza del consenso scritto del locatore, nonostante il contratto di locazione commerciale autorizzasse il conduttore al compimento delle opere e delle eventuali migliorie per l’immagine del supermercato da realizzare; 2.5) non ha preteso dal locatore la prova dei fatti posti a fondamento delle sue domande;

3) con il terzo motivo alla sentenza impugnata è imputato l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra parti, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ.; il giudice a quonon avrebbe esaminato i fatti storici decisivi per il giudizio rappresentati dalle premesse della scrittura di modifica del contratto di locazione del 9 agosto 2013, dalla comunicazione di sospensione dell’attività commerciale indirizzata al Comune di Porto San Giorgio, dalla riconsegna dell’immobile in data 3 febbraio 2016 senza danni all’immobile, tanto che lo stesso fu immediatamente rilocato, dal consenso del conduttore alle migliorie ed addizioni risultanti dal preliminare del 30 gennaio 2008;

4) con il quarto motivo si ascrive alla Corte d’appello di aver violato e/o falsamente applicato l’art. 91 cod.proc.civ. nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3 e n. 5, cod.proc.civ.; la società ricorrente, insistendo sulla nullità della sentenza, contesta di essere stata erroneamente condannata al pagamento delle spese processuali e degli oneri di CTU e di ATP; 4.1) i motivi secondo, terzo e quarto sono assorbiti;

5) la ricorrente riproduce, l’atto di appello incidentale, e lamenta che la Corte d’Appello abbia omesso di pronunciarsi sullo stesso, con una sbrigativa declaratoria di assorbimento; pur non essendo stato indicato come tale, ad avviso del Collegio si tratta di un ulteriore motivo di ricorso che è da considerare assorbito; Ricorso incidentale 6) con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., è dedotta “Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 1453 cod.civ. e 1223 cod.civ. in relazione all’art. 1227 cod.civ.), per avere la Corte d’Appello ritenuto non provata la differenza, pari ad euro 177.394,98, tra il canone originariamente pattuito fino alla scadenza naturale del contratto e quello inferiore ottenuto in conseguenza della rilocazione; la ricorrente rinvia alle pp. 23-26 dell’atto di appello ove erano stati sviluppati i calcoli degli importi dovuti e deduce che la Corte d’Appello le avrebbe imposto un onere non previsto da alcuna norma positiva, tantomeno dagli artt. 1453 e 1223 cod.civ., cioè quello di provare le ragioni oggettive della contrazione del corrispettivo della nuova locazione rispetto a quello dovuto dal precedente conduttore, anziché fare riferimento al fatto notorio che i canoni delle locazioni commerciali subiscono forti oscillazioni al ribasso in periodi di crisi economica, e non avrebbe tenuto conto del fatto che aveva fatto tutto il possibile per evitare un aumento dei danni a carico della controparte, ai sensi dell’art. 1227, 2° comma, cod.civ.;

7) con il secondo motivo in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la società ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 91 cod.proc.civ., per la mancata liquidazione delle spese della fase di studio e della fase introduttiva dei giudizi di opposizione al decreto ingiuntivo, poi riuniti al giudizio principale, nonostante che i decreti ingiuntivi fossero stati confermati e le proposte di opposizione rigettate;

8) ai sensi dell’art. 336, 1° comma, cod.proc.civ., il ricorso incidentale resta assorbito, dato che critica parti della motivazione che restano caducate per effetto dell’accoglimento del primo motivo del principale quanto alle lettere a) e b); va accolto il primo motivo del ricorso principale nei limiti di cui in motivazione; sono dichiarati assorbiti i restanti motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale;

9) la sentenza impugnata è cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa sezione e diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie, nei termini di cui alla motivazione, il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti tanto i restanti motivi del ricorso principale quanto il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Cort