Italian court dismisses appeal against notary liability, ruling damages stem from buyer's own payment for security.

IANI Consigliere ORDINANZA sul ricorso 1985/2020 proposto da: Bocca Loredana, rappresentata e difesa dall’avvocato Ferraro Marco, Giove Stefano; -ricorrente - contro Gabriele Pietro; -intimato - nonchè contro Tarallo Salvatore, De Negri Maria Grazia, rappresentati e difesi dall’avvocato Marini Massimo; -controricorrenti – avverso la sentenza n. 3706/2019 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 30/05/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/05/2023 da CRICENTI GIUSEPPE RITENUTO CHE 1.-Salvatore Tarallo e Maria Grazia De Negri hanno concluso un contratto Preliminare, in data 24 Marzo 2009 , con cui si sono obbligati a vendere un capannone di loro proprietà alla società Fondo Immobiliare, per un prezzo di 1.450.000 € 1.1- L 'efficacia di q uesto preliminare è stata sottoposta alla condizione del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero dei beni culturali:diritto di prelazione poi non esercitato. 1.2.-Pochi giorni dopo, ossia in data 30 Marzo 2009 , è stato stipulat o il contratto definitivo.

Tuttavia, s empre nell'immediatezza di tale contratto, sono state sottoscritte alcune scritture con le quali si è differitala stipula del definitivo e si è convenuto che la società acquirente avrebbe pagato il prezzo, in parte subito corrispondendo 400.000 € ,e, quanto al residuo prezzo di 1.050.000 € , cedendo alcuni appartamenti che venivano identificati, in alternativa , o in quelli che la stessa acquirente avrebbe realizzato sul bene immobile oggetto del preliminare, oppure mediante cessione di appartamenti già esistenti,di proprietà delle società Parco dei Quintili e I B eni immobiliari , entramb e riferibili ai signori Alessandro Laganà e Pietro Gabriele, r appresentanti della società acquirente (Fondo Immobiliare). 1.3.- I signori T arallo e D e N egri hanno accettato questo accordo , ma hanno preteso che i preliminari aventi ad oggetto gliappartamenti da dare in permuta venissero regolarmente trascritti. 2.-Le parti si sono allorarecatedal notaio Loredana Bocca la quale ha provveduto a redigere i preliminari ed hasuggeri to di inserirvi soltanto i beni immobili già costruiti, e non quelli da realizzare , inserendo questi ultimi in una scrittura da fare a parte:ciò per consentire la trascrizione del preliminare che non sarebbe stata possibile se quest'ultimo contratto avesse avuto ad oggetto beni non ancora esistenti. 2.1.-Venivano dunque stipulati i contratti preliminari , e , nel primo di essi , era prevista la cessione, da parte della società P ar co dei Q uintili e da parte della società I B eni I mmobiliari , rispettivamente alla signora D e Negri e al signor Tarallo,di due rispettive unità immobiliari al prezzo indicato .

Nello stesso tempo si dava atto che tali beni erano liberi da formalità pregiudizievoli salvo un'ipoteca a garanzia del mutuo residuo, che veniva accollato dal Tarallo,di 350.000 € . Contestualmente venivano stipulate le due scritture private integrative con le quali si conveniva che l'acquirente,ossia la società Fondo Immobiliare, avrebbe adempiuto all’obbligazione di corrispondere il prezzo residuo (1.050.000 euro) o mediante cessione dei beni da costruire, oppure mediante cessione dei beni, già esistenti, delle altre società, ossia Parco dei Quintili e I Beni Immobiliari. 2.2.-In ragione di tale accordo, i promettenti venditori, Tarallo e De Negri, ed i rappresentanti della promissaria acquirente (Laganà e Gabriele), si recavano presso il Credito Bergamasco di Roma, per far si che venisse erogato mutuo sui conti dei promittenti venditori, che veniva poi girato alla società Fondo Immobiliare, a pagamento dei conguagli a carico dei promittenti venditori. 2.3.-A quel punto, corrisposto il prezzo, Tarallo e De Negri hanno scoperto che non era possibile dare corso ai contrattipreliminari, ossia hanno scoperto che non avrebbero mai potuto avere i beni previsti quali corrispettivo di quello da loro ceduto, in quanto quei beni risultavano gravati da iscrizioni ipotecarie per 1.600.000 euro.

Per contro, non potevano neanche recupe rare il loro bene, ossia il capannone dato in permuta, in quantol’acquirente lo aveva rivenduto ad altra società che vi aveva iscritto ipoteca. Avevano dunque perduto il bene ed avevano inutilmente versato delle somme alla controparte. 3.-Tarallo e De Negri hanno dunque agito nei confronti sia della tre società loro controparti nella operazione negoziale, e vale a dire Fondo Immobiliare , Parco dei Quintili e I Beni Immobiliari, sia nei confronti dei loro rappresentanti, AlessandroLaganà e Pietro Gabriele, sia infine nei confronti del notaio Loredana Bocca, che, avendo rogato gli atti, o meglio autenticato le scritture, non ha fatto menzione delle formalità esistenti sui beni. 4.-Il Tribunale di Roma ha ritenuto che l’iniziale domanda di esecuzione in forma specifica, che all’inizio era stata formulata dagli attori, era stata poi tardivamente mutata in domanda di risoluzione del contratto e risarcimento del danno, e l’ha dunque dichiarata inammissibile, condannando altresì gli attori al danno da lite temeraria. 4.1.-Avverso tale sentenza hanno proposto appello Tarallo e De Negri.

La Corte di Appello di Roma ha accolto la domanda ritenendo inadempiute le obbligazioni contrattuali dei convenuti, dunque risolvendo il contratto e condannando al risarcimento dei danni sia le controparti contrattuali degli attori, che il notaio, a carico del quale i giudici di merito hanno ravvisato responsabilità professionale dovuta al fatto di non avere verificato l’esistenza di formalità sui beni oggetto dei due preliminari. 5.-Ricorre il notaio Loredana Bocca con quattro motivi. Ne chiedono il rigetto Salvatore Tarallo e Maria Grazie De Negri.

Nessuno degli altri intimati si è costituito.Ciascuna delle parti costituite ha depositato memorie. CONSIDERATO CHE 6.-In via preliminare, Tarallo e De Negri eccepiscono l’inammissibilità del ricorso per sua tardività. In particolare, i controricorrenti fanno presente di avere notificato la sentenza di appello il 20 settembre 2019, mediante messaggio di posta elettronica certificata indirizzato a Loredana Bocca nel domicilio eletto presso i suoi difensori: da quel momento sono dunque decorsi 60 giorni per proporre ricorso per cassazione, termine che quindi scadevail 19 novembre 2019.

Il ricorso è stato invece notificato il 30 dicembre 2019, e dunque oltre quel termine. La ricorrente sostiene, per contro, che quella notifica non è idonea a provocare il termine breve in quanto “non è stato notificatoil duplicato informatico ex artt. 20, 22, 23 bis co. 1 CAD o copia con attestazione ex art. 16 bis comma 9 bis del decreto legge 18 ottobre 2012, n. 179”. Questa ultima eccezione però non è fondata. Infatti, a parte la sua genericità, che si dimostra nel fatto stesso di invocare alternativamente un vizio o l’altro, i controricorrenti hanno depositato (doc. 3 e 4) la prova della notifica del duplicato informatico della sentenza di appello (sulla sufficienza del duplicato e sulla differenza di questo con lacopia, v.

Cass. 27379/ 2022). Il ricorso deve pertanto dirsi inammissibile, altresì nei riguardi della De Negri, in quanto nei processi con pluralità di parti, quando si configuri l'ipotesi di litisconsorzio necessario, ovvero di litisconsorzio processuale (cd. litisconsorzio "unitario o quasi necessario"), è applicabile la regola, propria delle cause inscindibili, dell'unitarietà del termine per proporre impugnazione, con la conseguenza che la notifica della sentenza eseguita da una delle parti segna,nei confronti della stessa e della parte destinataria della notificazione, l'inizio del termine breve per impugnare contro tutte le altre parti, sicché la decadenza dall'impugnazione per scadenza del termine esplica effetto nei confronti di tutte le parti (Cass. 14722/ 2018;

Cass. 667/ 2021) 7.-Ad ogni modo il ricorso è infondato. 7.1. Il primo motivoprospetta violazione dell’articolo 1218 c.c. 7.2.-Il secondo motivo prospetta violazione dell’articolo 41 c.p. I motivi pongono questione comune e possono considerarsi insieme. Sostiene la ricorrente che tra la sua condotta ed il danno lamentato dai venditori non c’è alcun nesso causa: ciò in quanto non è stata data esecuzioneai contratti preliminari, ma piuttosto quei dannisono dovuti al comportamento degli stessi venditori che hanno dato esecuzione alle scritture integrative.

Più precisamente, secondo la ricorrente,il danno “deriva…. dalla scelta .. delle parti di versare alla Fondo Immobiliare la caparra confirmatoria… anziché adempiere il preliminare autenticato dalla dott.ssa Bocca…”. In sostanza, non si sarebbe verificato danno se il Tarallo avesse seguito il consigliodel notaio di non sottoscrivere i patti aggiuntivi, in base ai quali è stata poi versata la somma di 700 mila euro di caparra. I motivi sono intanto inammissibili. Il giudice di merito ha ritenuto (p 23) con accertamento in fatto qui non censurabile che c’è nesso di causa tra la mancata verifica delle iscrizioni pregiudizievoli e l’esborso fatto per assicurarsi la garanzia di queibeni.

Ed è accertamento in fatto qui non sindacabile. Sono altresì infondatiin quanto non può dirsi che i patti integrativi erano del tutto autonomi dai contratti preliminari, che, anzi, ne costituivano per l’appunto, una integrazione. Cosiche la caparra è stata versata per assicurarsi in garanzia i beni promessi in permuta: ed è ovvio che ove i venditori avessero saputo dei vincoli su tali beni, non avrebbero fatto alcun esborso. 8.-Il terzo motivo denuncia violazione dell’articolo 1223 c.c. La tesi èche, pur nel ritenere responsabile il notaio, i giudici di merito avrebbero dovuto graduare il risarcimento a suo carico, atteso che il danno consiste nella perdita dell’immobile e non nella somma sborsata per assicurarsene la garanzia.

Il motivo è infondato. Nonsi vede perché. Il danno è infatti costituito dalla somma che i venditori hanno pagato per assicurarsi che quei beni sarebbero stati loro ceduti, per crearsi la garanzia di quella cessione in permuta. 9.-Il quarto motivo prospetta violazione dell’articolo 91 c.p.c. Si duole la ricorrente del fatto che siano state compensate le spese nei confronti della De Negri, in ragione della parziale soccombenza di quest’ultima, che aveva fatto domanda di risoluzione per inadempimento e di risar cimento : la prima accolta, la seconda rigettata.

A dire della ricorrente la soccombenzasarebbe totale e non parziale. Motivo infondato. Ovvio che sull’accertamento dell’inadempimento e conseguente risoluzione la De Negri si è vista accogliere la domanda e dunque rispetto ad essa risulta vincitrice.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento della somma di 12 mila euro, oltre 200 di esborsi e spese generali. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussiste