Cassation court dismisses appeal on lease termination, upholding partial rent suspension rule under good faith principles.

liere Ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 23409/2020 proposto da: Di Giovanni Eligio, elettiv amente domiciliato in Roma Via d ei Dardanelli, 37 presso lo studio dell'avvocato Amati Silvia che lo rappresenta e difende; -ricorrente - contro Settimi Corrado, domiciliato ex lege in Roma, Piazza Cavour, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall'avvocato Solini Colalè Andrea; -controricorrente – avverso la sentenza n. 201/2020 della CORTE D'APPELLO di PERUGIA, depositata il 05/06/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/04/2023 dal Consigliere Pasquale Gianniti;RILEVATO CHE: 1.Con contratto di locazione ad uso abitativo concluso in data 1° giugno 2015 Corrado Settimi concedeva in godimento a Eligio Di Giovanni un immobile, di sua proprietà, sito in località Acquafredda del Comune di Orvieto.

Il conduttore si rendeva moroso nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di dicembre 2016, gennaio e febbraio 2017 per un importo complessivo di euro 1500. Il Settimi intimava lo sfratto per morosità e contestualmente lo citava per la convalida davanti al Tribunale di Terni. Il Di Giovanni si opponeva alla convalida, sollevando eccezioni fondate su prova scritta (su documenti che attestavano il pagamento delle mensilità di dicembre 2016 e di gennaio 2017 in data anteriore alla notifica dell’atto di intimazione) e deducendo l’esistenza di vizi dell’immobile locato.

Conseguentemente, il Tribunale non convalidava lo sfratto e non emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, ma procedeva all’istruzione della causa. In particolare, veniva acquisita la consulenza tecnica espletata in via d’urgenza nel corso del processo dalla quale emergeva che, per far fronte alle infiltrazioni, il proprietario aveva posto in essere alcuni accorgimenti (quali la sostituzione delle tegole, tali da rendere, comunque, fruibile l’immobile) e che si erano quindi esauriti gli effetti insalubri provocati da dette infiltrazioni. Il Tribunale di Terni con sentenza n. 231/2019, in accoglimento della domanda formulata dal Settimi, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni per un ammontare complessivo di euro 13.500 (oltre interessi legali) e condannava il conduttore medesimo al rilascio immediato dell’immobile.

2. Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello il Di Giovanni, che in via principale sosteneva che i vizi del bene locato avevano giustificato la sospensione del pagamento del canone e, in via subordinata, chiedeva la riduzione proporzionale del canone dovuto. Si costituiva il Settimi che, in via preliminare, chiedeva dichiararsi inammissibile (perché nuova) la domanda formulata in via subordinata dall’appellante e, in via di merito, chiedeva la conferma della sentenza impugnata. La Corte di Appello di Perugia con sentenza n.201/2020 rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata.

3. Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso il Di Giovanni Ha resistito con controricorso il Settimi La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380- bis.1. c.p.c. Il Procuratore Generale presso la Corte non ha depositato conclusioni. I Difensori di entrambe le parti hanno depositato memorie. CONSIDERATO CHE:

1. La Corte territoriale, nella impugnata sentenza: -ha ritenuto che il Di Giovanni non aveva provato di avere corrisposto al Settimi le rate del canone di locazione relative al mese di febbraio 2017, nonché ai mesi successivi, sino allo sfratto (eseguito in data 31 agosto 2019), ragion per cui, a norma dell’art. 5 della legge n. 392/1978, andava risolto il contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c.; -ha ritenuto altresì che detto inadempimento del conduttore non poteva trovare giustificazione nei lamentati vizi dell’immobile locato, in quanto dall’elaborato peritale era sì risultata la presenza di infiltrazioni (per quanto non pericolose alla salute) per assenza di un idoneo stato di impermeabilizzazione, come pure era sì risultata la presenza di esalazioni maleodoranti, che, provenienti dal bagno, superavano ogni soglia di tollerabilità odorosa, ma tali infiltrazioni e tali esalazioni maleodoranti, pur integrando inadempimento dell’obbligo di mantenere il bene in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) e dell’obbligo di eseguire le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), non avevano determinato il completo venire meno della principale obbligazione del Settimi, tanto è vero che il Di Giovanni, pur lamentando la non idoneità dell’immobile all’uso pattuito, aveva continuato a godere dello stesso fino all’esecuzione del provvedimento di sfratto (avvenuto in data 31 agosto 2019).

In conclusione, secondo la corte territoriale, il rifiuto del Di Giovanni di corrispondere, nella misura dell’intero, i canoni di locazione è stato ingiustificato ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1460 secondo comma, con la conseguenza che il contratto di locazione per cui è causa doveva intendersi risolto dalla data del 1° giugno 2015.

2. A fronte della motivazione offerta dalla Corte territoriale a sostegno della decisione, il ricorso di Eligio Di Giovanni è affidato ad un solo motivo che si articola in due censure. Con la prima censura parte ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1460 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.) nella parte in cui la corte territoriale –pur avendo riconosciuto (sulla base della perizia di ufficio disposta nel procedimento cautelare ed acquisita nel giudizio di merito) che l’assenza di un idoneo strato di impermeabilizzazione del tetto dell’appartamento e la presenza di esalazioni maleodoranti del locale bagno superavano ogni soglia di tollerabilità odorosa, rendendo il locale camera da letto e bagno incompatibile con l’utilizzo abitativo, con conseguente pregiudizio all’agibilità dell’unità immobiliare - ha ritenuto che lui, quale conduttore, non aveva diritto di sospendere la corresponsione del canone di locazione fin tanto che non si fosse ripristinata la fruibilità degli ambienti dell’appartamento locato (sotto il profilo della agibilità ed salubrità).

Con la seconda censura parte ricorrente denuncia la nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.) per erronea e/o contraddittoria motivazione sul merito della vicenda in relazione all’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione nonostante la inagibilità ed insalubrità dell’immobile locato. In sintesi, parte ricorrente, nella sua qualità di conduttore:

a) sostiene che l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, financo senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c.;

b) osserva che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, la giurisprudenza di legittimità, formatasi in materia, ha precisato che sussiste la buona fede oggettiva nella reazione del conduttore che decida di sospendere il pagamento del canone in ragione delle inadempienze del locatore e che la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata risulta compatibile con la sospensione del canone;

c) sottolinea che il proprietario non aveva provveduto all’effettuazione dei lavori indicati dal ctu per rendere l’immobile idoneo all’uso abitativo convenuto, ragion per cui lo stato di degrado dell’immobile era inequivocabilmente riconducibile all’assenza di interventi manutentivi da parte del proprietario, che era così venuto meno all’adempimento degli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c.

3. Il motivo è inammissibile Invero, quanto alla violazione dell’art. 132, secondo comma, n.4 c.p.c., il ricorrente pretende di dedurla sulla base di elementi aliunde rispetto alla motivazione e, dunque, al di fuori dei criteri indicati da Cass., Sez. Un., nn. 8053 e 8054 del 2014 e dalla consolidata giurisprudenza di questa Corte. Quanto poi alla violazione dell’art. 1460 c.c., parte ricorrente sembra voler ventilare un contrasto laddove sostiene che l’orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità:

a) ammette la possibilità di far valere l’art. 1460 c.c., non solo quando manchi del tutto la prestazione del locatore, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché nel rispetto dell’equilibrio sinallagmatico del contratto e dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede;

b) ritiene che la circostanza che l’immobile locato sia strutturalmente inidoneo (anche se solo parzialmente) all’uso contrattualmente pattuito integra la violazione degli obblighi posti a carico del locatore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., tale da determinare legittimamente la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni. Orbene, il motivo è inammissibile, giacché addebita erroneamente alla sentenza impugnata di aver violato la giurisprudenza della Corte, là dove ammette che l’art. 1460 c.c. possa essere invocato anche nel caso di inidoneità parziale dell’immobile. In realtà, la sentenza impugnata ha considerato anche Cass. n. 20322 del 19 e Cass. n. 16918 del 2019, che ammettono espressamente la sospensione parziale del canone in situazioni nelle quali il godimento dell’immobile sia diminuito solo in parte. Dando continuità al suddetto orientamento, deve essere qui ribadito che:

a) in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (cfr., tra le più recenti, l’ord. n. 2154 del 2021 di questa Sezione);

b) La permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone solo nel caso in cui la non utilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l’inadempimento del locatore, mentre qualora sussista ancora un grado di utilizzabilità dell’immobile locato, ovvero una quota di adempimento del locatore, potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, cioè potrà corrispondere il canone in misura in proporzione ridotta (cfr. Cass. n. 16918 del 2019, p. 14 e ss., alla quale si rinvia anche in punto di complessiva disamina della questione).

Di tali principi ha fatto buon governo la Corte territoriale, che, ad esito di un insindacabile apprezzamento delle risultanze processuali, è pervenuta alla conclusione che nel caso di specie sussisteva per l’appunto un grado di utilizzabilità dell’immobile locato (e, quindi, una quota di adempimento del locatore), con la conseguenza che la sentenza non è emendabile per il fatto di aver affermato che il conduttore, omettendo il versamento dell’intero canone per il periodo indicato in sentenza, aveva violato i criteri di buona fede oggettiva e di proporzionalità sinallagmatica, che informano l’istituto di cui all’art.1460 c.c.

3. Alla inammissibilità del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per ilpagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 2000 per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte r