Cassation court allows appeal against dismissal for failure to raise contract nullity ex officio in lease dispute.

ronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 11263/2022 proposto da: WALTER FIORAVANTI, domiciliatoin ROMA, presso lo studio dell’avv.to GIOVANNI ORTENZI che lo rappresenta e difende; -ricorrente - contro NICOLA MANCINI; -intimato - avverso la sentenza n. 7487 /20 2 1 del la CORTE D’APPELLO DI ROMAdepositata il 11/11/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/03/2023dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI ; Adunanzadel 9 marzo 2023 - R.G. n. 11263/2022 - rel. cons. Marco Dell’Utri Rilevatoche, consentenza resa in data 11/11/2021, la Corte d’appello di Roma ha dichiarato inammissibile l’appello proposto da Walter F ioravanti avverso la decisione con la quale il giudice di primo grado ha pronunciatola risoluzione del contratto di locazione per uso diverso da quellodi abitazione concluso dal Fioravanti (in qualità di conduttore) e da Nicola Mancini (in qualità di loc atore), per inadempimento del conduttore, con la conseguente condanna di quest’ultimo al pagamento,in favore del Mancini, di quanto dovuto a titolo di canoni noncorrisposti e di risarcimento del danno; afondamento della decisione assunta, la C orte terri toriale – dopo aver dato atto dell’avvenuta stipulazione, nel tempo, ad opera delle parti,di due distinti contratti di locazione aventi ad oggetto il medesimo immobile,ma importi a titolo di canone di differente entità, avendo le stesseparti previsto, n el contratto stipulato per secondo, un canone di locazionedi maggiore importo, rispetto a quello convenuto nel primo contratto– ha rilevato l’inammissibilità dell’impugnazione proposta dal Fioravanti, avendo quest’ultimo dedotto una causa di nullità del secondo contratto di locazione dedotto dal Mancini (asseritamente caratterizzatoda una simulazione relativa parziale del canone dettata daragioni legate al risparmio fiscale) fondata su circostanze di fatto maiprecedentemente dedotte in giudizio e, in o gni caso, del tutto prive difondamento; avverso la sentenza d’appello, Walter Fioravanti propone ricorso percassazione sulla base di quattro motivi d’impugnazione;

NicolaMancini non ha svolto difese in questa sede; consideratoche, con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 79 della legge n. 392/78 (in relazione all’art. Adunanzadel 9 marzo 2023 - R.G. n. 11263/2022 - rel. cons. Marco Dell’Utri 360n. 3 c.p.c.), per avere la C orte territoriale erroneamente omesso dirilevare la nullità del contratto di locazione in esame, avendo le parti illecitamentemodificato l’entità del canone di locazione nel corso del rapporto in violazione della norma imperativa di cui all’art. 79 cit.; nullitànella specie rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, incontrasto con quanto affe rmato dal giudice d’appello contraddicendo l’oppostoinsegnamento sul punto consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità; conil secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1421 c.c. e 34 5 co. 2, c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la C orte territoriale erroneamente rilevato l’inammissibilità dell’appello avanzato dal Fioravanti, sul presupposto dell’avvenuta proposi zione, perla prima volta in sede di gravame, di un’ eccezione di nullità per violazionedell’art. 79 della legge n. 392/78, non avvedendosi, peraltro, dell’avvenuta positiva acquisizione di tutti i presupposti necessari e sufficientiai fini del riconoscimento della denunciata invalidità; conil terzo motiv o, il ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere la C orte territoriale erroneamente escluso la rilevabilità d’ufficio della nullità denunziata per violazione dell’art. 79 della legge n. 392 /78 (con particolare riguardo alla maggiorazione dell’importo del canone di locazionein corso di rapporto), senza fornire alcuna adeguata, congrua ecomprensibile motivazione; conil quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso es ame di un fatto decisivo controverso (in relazione all’articolo 360 numero cinque c.p.c.), per avere la C orte territoriale omessodi considerare, ai fini del riscontro della nullità del contratto di locazione, il valore decisivo della circostanza costituit a dall’avvenuta Adunanzadel 9 marzo 2023 - R.G. n. 11263/2022 - rel. cons. Marco Dell’Utri modificazione, da parte dei contraenti, nel corso del rapporto di locazione,dell’entità del canone, in contrasto con la norma imperativa dicui all’art. 79 della legge n. 392/78; tuttie quattro i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione– sono fondati; osservail Collegio come secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenzadi legittimità , i l potere di rilievo officioso della nullità del contrattospetta anche al giudice investito del gravam e relativo ad una controversia sul riconoscimento di pretesa che suppone la validità ed efficacia del rapporto contrattuale oggetto di allegazione - e che sia stata decisa dal giudice di primo grado senza che questi abbia prospettatoed esaminato, né le pa rti abbiano discusso, di tali validità edefficacia - trattandosi di questione afferente ai fatti costitutivi della domandaed integrante, perciò, un'eccezione in senso lato, rilevabile d'ufficioanche in appello, ex art. 345 c.p.c. ( Sez.

U, Sentenza n. 72 94 del22/03/2017, Rv. 643337 – 01 ; conf. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 19251 del19/07/2018, Rv. 650242 - 01 ) ; tale principio risulta ribadito in continuità con la precedente affermazione delle Sezioni Unite di questa Corte , secondo cui n el giudizio di appello ed in quello di cassazione, il giudice, in caso di mancata rilevazione officiosa, in primo grado, di una nullità contrattuale,ha sempre facoltà di procedere ad un siffatto rilievo ( Sez. U,Sentenza n. 26242 del 12/12/2014 , Rv. 633509 - 01) ; ciò po sto, la decisione del giudice a quo , nella parte in cui ha ritenuto tardiva la sollevazione, ad opera della parte interessata, dell’eccezione di nullità del contratto di locazione in esame, deve ritenersierrata, essendosi il giudice d’appello illegittimam ente sottratto al dovere di pronunciarsi sull’eccezione di nullità asseritamente derivata dalla violazione dell’art. 79 della legge n. 392/78, con Adunanzadel 9 marzo 2023 - R.G. n. 11263/2022 - rel. cons. Marco Dell’Utri particolare riguardo alla disposta convenzionale maggiorazione, ad opera delle parti, dell’importo del canone di locazione in corso di rapporto(questione, peraltro, già ripetutamente sottoposta all’esame di questa C orte cui ha fatto seguito il consolidamento di un preciso orientamento corrispondente : cfr.

Sez. 3, Ordinanza n. 33884 del 12/11/2021, Rv. 663117, ci t.; S ez. 3, Sentenza n. 23986 del 26/09/2019, Rv. 655107 – 01 ; S ez. 3, Sentenza n. 15348 del 21/06/2017;v. altresì Sez. 3, Ordinanza n. 5656 del 2018; Sez. 6 - 3, Ordinanzan. 1004 del 2019) ; sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del ricorso, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio alla C orte d’appello di Roma, in diversa composizione,cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spesedel presente g iudizio di legittimità .

P.Q.M.

LaCorte a ccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizion