Cassation court dismisses appeal claiming abuse of power in property sale contract due to lack of evidence.

la seguente: ORDINANZA sul ricorso 20126/2019 proposto da: Perini Giuseppe, elettivamente domiciliato in Roma Viale Roma 11 presso lo studio dell'avvocato Fraioli Anna Rita, rappresentato e difeso dall'avvocato Callipari Natale; -ricorrente - contro De Pietri Gian Paolo, Immobiliare Orsa Maggiore di De Pietri Gian Paolo & C Sas; - intimati - nonchè contro Gottardi Corrado, elettivamente domiciliato in Roma Piazza Di Pietra 26 presso lo studio dell'avvocato Jouvenal Daniela, rappresentato e difeso dall'avvocato Bracesco Alberto; -controricorrente - avverso la sentenza n. 1025/2018 del TRIBUNALE di VERONA, depositata il 26/04/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/02/2023 dal Consigliere Pasquale Gianniti.

FATTI DI CAUSA 1. In data 12/12/2011 Giuseppe Perini rilasciava a Gian Paolo De Pietri procura speciale alla vendita del proprio unico immobile, sito nel Comune di Bosco Chiesanuova, "per il prezzo che riterrà conveniente ed anche a sé medesimo, ma in tal caso per il prezzo minimo di 100 mila euro, ai sensi dell'art. 1395 c.c.". Esattamente una settimana dopo (e cioè il 19/12/2011), lo stesso Perini conferiva al De Pietri, che si era presentato come un intermediario specializzato della Banca d'Italia, incarico volto ad ottenere una consulenza per la propria azienda, che in quel periodo stava attraversando un periodo di squilibrio finanziario per mancanza di liquidità.

In data 19/4/2012 il De Pietri stipulava contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto l'immobile di proprietà del Perini sito nel Comune di Bosco Chiesanuova (VR), in favore della Immobiliare Orsa Maggiore di De Pietri Gian Paolo & C. sas, di cui lo stesso De Pietri era legale rappresentante, per il corrispettivo di euro 100 mila (divenuti euro 110 mila in sede di successivo contratto definitivo 10 agosto 2012).

2. Con atto di citazione notificato in data 16 dicembre 2013 ed introduttivo del giudizio n. 16434/2013 RG il Perini conveniva dinanzi al Tribunale di Verona il De Pietri e la società immobiliare Orsa Maggiore di De Pietri Gian Paolo & C. S.a.s. (della quale il De Pietri era socio accomandatario e legale rappresentante) per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: - in via principale, accertarsi e dichiararsi che l'atto pubblico di compravendita stipulato in data 01/08/2012, in esecuzione del preliminare di vendita 19/04/2012, era stato stipulato dal De Pietri, in qualità di procuratore speciale a vendere del Perini, con abuso del potere rappresentativo per violazione degli artt. 1388, 1394, 1712 e 1713 c.c.; per l'effetto accertarsi e dichiararsi l'annullabilità o la nullità e in ogni caso l'inefficacia e l'invalidità del suddetto atto di compravendita, con conseguente condanna dell'acquirente (la società immobiliare Orsa Maggiore) alla restituzione in proprio favore, ex art.2033 c.c., dell'immobile compravenduto; - in via gradata, accertarsi e dichiararsi l'inadempimento dell'acquirente nell'indicato contratto di compravendita, stante il mancato pagamento del prezzo convenuto di C 110.000,00, e per l'effetto la risoluzione del medesimo ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente condanna - anche in tal caso - della società immobiliare Orsa Maggiore, nella spiegata qualità, alla restituzione dell'immobile in proprio favore ex art. 2033 c.c.; - in via ulteriormente gradata, accertarsi e dichiararsi l'inadempimento del mandatario De Pietri per la mancata consegna del prezzo percepito di C 110.000,00 nonché per la violazione degli artt.1712 e 1713 c.c., con conseguente condanna del medesimo al pagamento in proprio favore della somma di cui innanzi a titolo di risarcimento danni; - il tutto con vittoria delle spese di lite.

Si costituivano entrambi i convenuti con una unica comparsa di costituzione e risposta, contestando in fatto ed in diritto la domanda attorea, della quale chiedevano il rigetto (con declaratoria della regolare esecuzione della procura a vendere da parte del De Pietri e quindi con declaratoria della validità del contratto di compravendita 1/8/2012, con rigetto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del compratore e con rigetto della domanda di restituzione dell'immobile), articolando domande via via gradate, nel caso in cui fosse rispettivamente accolta la domanda di restituzione dell'immobile e la domanda di risarcimento dei danni da inadempimento del mandato.

In particolare, in via subordinata, il De Pietri deduceva che, in conformità degli accordi presi con il Perini, aveva trattenuto il prezzo di vendita, a titolo di compenso e di rimborso spese, non soltanto per sé ma anche per il proprio collaboratore Dott. Marco Pietro Donelli, che aveva svolto attività professionale nell'interesse del Perini (e della società Tecnomedical, di cui il Perini era illimitatamente responsabile). La causa veniva istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta dalle parti nonché mediante l'audizione di testimoni.

All'udienza del 5 maggio 2016 alla causa n. 16434/2013 r.g. veniva riunita la causa n. 13602/2014 r.g., promossa dal Perini nei confronti di Corrado Gottardi, sul presupposto che, nelle more delle trattative stragiudiziali intercorse tra le parti, la società Immobiliare Orsa Maggiore aveva stipulato con il Gottardi un contratto preliminare (poi trascritto) dell'immobile per cui era causa, contratto che era intervenuto in data 29/11/2013 e del quale il Perini chiedeva dichiararsi la nullità, annullabilità, invalidità e inefficacia. In detta causa si era costituito il Gottardi, che aveva contestato in fatto ed in diritto la domanda attorea, ed era stata chiamata in causa la società immobiliare Orsa Maggiore.

Quest'ultima, a sua volta costituitasi in giudizio, parimenti aveva contestato la domanda attorea e, in via subordinata, in caso di declaratoria di invalidità ed inefficacia del contratto concluso, aveva chiesto la condanna del Perini alla restituzione in suo favore delle somme già corrisposte maggiorate degli accessori. Il Tribunale di Verona, con la sentenza n. 1025/2018, pronunciando sulle cause riunite, statuiva: - il rigetto delle domande di nullità, annullabilità, inefficacia ed invalidità del contratto di compravendita 01/08/2012 "svolte da parte attrice in via principale nella causa più antica";- il rigetto della domanda di risoluzione del medesimo contratto per l'asserito inadempimento del compratore all'obbligazione di pagamento del prezzo; - l'accertamento e la declaratoria di inadempimento del convenuto De Petri agli obblighi di mandato e, per l'effetto, la condanna del medesimo al pagamento, in favore dell'attore Perini Giuseppe, della somma di C 110. 000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo; - la condanna del Perini al pagamento in favore del De Pietri della somma di C 24.500,00, oltre oneri previdenziali e fiscali e maggiorazione di interessi dalla domanda al saldo, quale compenso da questi corrisposto al proprio collaboratore Dott.

Donelli; - il rigetto delle domande attoree nella causa riunita (RG n. 13602/2014). Quanto alle spese di lite: nella causa n. 16434/2013 r.g. le spese erano integralmente compensate tra il De Pietri ed il Perini, mentre quest'ultimo era condannato alla rifusione delle spese in favore della società immobiliare Orsa Maggiore (altra convenuta); mentre nella causa n. 13602/2014 r.g. le spese erano poste integralmente a carico del Perini in favore di entrambi i convenuti (Gottardi ed Orsa Maggiore).

3. Avverso la sentenza del Tribunale di Verona proponeva appello il Perini, articolando tre motivi: - il primo in punto di invalidità e comunque inefficacia del contratto di compravendita dell'immobile oggetto di causa intercorso tra il De Pietri e la società immobiliare Orsa Maggiore; - il secondo in punto di errata valutazione delle prove offerte a sostegno della domanda di nullità del contratto per violazione del patto commissorio; - il terzo in punto di parcella del dr. Donelli. Non si costituiva nel giudizio di appello nessuno dei convenuti (De Pietri Gian Paolo, società Immobiliare Orsa Maggiore e Gottardi Corrado). La Corte territoriale, dichiarata la contumacia dei convenuti, con ordinanza 25/03/2019 dichiarava l'inammissibilità dell'appello proposto dal Perini ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 348 bis e 348 ter c.p.c.

4. Avverso la sentenza del Tribunale di Verona ha proposto ricorso il Perini avvalendosi della disposizione di cui all'art. 348 ter terzo comma c.p.c. Ha resistito con controricorso il Gottardi, che, nel ribadire di non aver mai avuto alcun rapporto con le altre parti in causa, ha ribadito la validità del suo acquisto, in quanto sia il contratto preliminare che il contratto definitivo sono stati trascritti prima dell'instaurazione del giudizio del Perini ed all'epoca l'esame dei registri non evidenziava alcuna trascrizione pregiudizievole. Si è opposto pertanto all'accoglimento del primo e del secondo motivo, mentre nulla ha osservato in relazione al terzo, essendo stato estraneo ai rapporti tra il Perini ed il De Pietri.

Nessuna difesa hanno svolto il De Pietri e la società Immobiliare Orsa Maggiore. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell'art. 380- bis.l. c.p.c. Il Procuratore Generale presso la Corte non ha depositato conclusioni, mentre il Difensore di parte ricorrente ha depositato memoria a sostegno del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Premesso che correttamente il ricorso è stato dispiegato avverso la sentenza di primo grado, nel rispetto delle forme e dei termini previsti dall'art. 348-ter c.p.c. e dei principi sul punto affermati dalla giurisprudenza di questa Corte, va rilevato che il ricorrente si affida a tre motivi. 1.1.

Con il primo motivo il Perini censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell'art. 1395 c.c. nella parte in cui il giudice di primo grado ha rigettato la domanda di invalidità e comunque di inefficacia del contratto di compravendita 1° agosto 2012 per abuso del potere rappresentativo. Si duole che il Tribunale di Verona ha ritenuto sussistenti i presupposti dell'art. 1395 c.c. senza considerare che:

a) la procura conferita al De Pietri prevedeva espressamente la possibilità per quest'ultimo di stipulare il contratto con sé stesso, in tal caso stabilendo che il prezzo non avrebbe potuto essere inferiore ad euro 100 mila;

b) il contratto preliminare 19 aprile 2012 ed il contratto definitivo 1° agosto 2012 erano stati stipulati dal De Pietri, quale suo procuratore, non già con sé stesso quale persona fisica, ma con la società Immobiliare Orsa Maggiore, di cui il De Petri era socio accomandatario. In sintesi, secondo la tesi del ricorrente, il Tribunale ha fatto malgoverno dell'art. 1395 c.c. nella parte in cui ha ritenuto la validità dell'atto di compravendita 1 agosto 2012 - intercorso tra il De Pietri, quale suo procurator, e la società immobiliare Orsa Maggiore, di cui il De Pietri era socio accomandatario - sull'erroneo presupposto che lui avesse conferito al De Pietri una specifica autorizzazione, che in realtà non era mai intervenuta, avendo lui autorizzato il De Pietri a trasferire l'immobile soltanto alla sua persona. 1.2.

Con il secondo motivo il Perini denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 2724 c.c. nella parte in cui il giudice di primo grado ha rigettato la domanda, da lui proposta in via subordinata, di nullità della procura per essere stata la stessa lo strumento giuridico inteso a realizzare un patto commissorio. Secondo la ricostruzione del ricorrente, invero, il De Pietri, attraverso il conferimento in proprio favore di una procura speciale a vendere, anche a sé medesimo, l'immobile per cui è processo (che era di proprietà del ricorrente) aveva apprestato il rimedio per conseguire la proprietà del bene stesso, nel caso in cui il Perini non fosse stato in grado di corrispondergli il compenso per l'attività di consulenza asseritamente prestata.

Si duole il ricorrente che il Tribunale di Verona ha escluso la configurabilità del patto commissorio sulla base del fatto che la procura non prevedeva una dispensa dall'obbligo di rendiconto. Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, deduce che tra la procura speciale a vendere, che lui aveva conferito (in proprio) al De Pietri il 12 dicembre 2011 ed il contratto di conferimento dell'incarico di consulenza, che lui aveva conferito sempre al De Pietri il 19 dicembre di quello stesso anno (ma quale titolare della società Tecnomedical di Perini Giuseppe e C. snc), sussisteva un collegamento negoziale, inteso ad attribuire al De Pietri una garanzia impropria sul bene immobile con facoltà di farlo proprio (mediante vendita a sé stesso) nel caso in cui il Perini non fosse stato in grado di far fronte al proprio debito.

Quanto precede con conseguente nullità della procura speciale a vendere e con conseguente invalidità sia del trasferimento originario dell'immobile dal De Pietri alla società immobiliare Orsa Maggiore sia del contratto preliminare di trasferimento della proprietà da Orsa Maggiore al Gottardi. 1.3. Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell'art. 115 primo comma c.p.c. nella parte in cui, in accoglimento della domanda del De Pietri, lo ha condannato a corrispondergli la somma di euro 24.500 a titolo di compensi e rimborso spese che il De Pietri avrebbe corrisposto al suo collaboratore Donelli.

Si duole che il Tribunale è incorso in un difetto di percezione del materiale probatorio: nella parte in cui ha ritenuto pacifica l'attività prestata dal Donelli (senza considerare che lui l'aveva invece contestata recisamente) e nella parte in cui ha ritenuto provato sulla base dell'audizione testimoniale del Donelli che questi aveva percepito l'intero importo di cui al preavviso di parcella in atti. Il tutto, fermo restando che il Tribunale, avendo ritenuto non provata la consulenza svolta dal De Petri, avrebbe dovuto ritenere parimenti non provato che il Donelli avesse coadiuvato il De Petri nella consulenza medesima.

2. Il ricorso non è fondato. 2.1. Infondato è il primo motivo. In punto di diritto, è noto che ricorre una particolare ipotesi di conflitto di interessi nel contratto che il rappresentante conclude con sé stesso (art. 1395) nella duplice veste di contraente in proprio e di rappresentante di altro soggetto o di rappresentante di due distinti soggetti. In questo caso, in considerazione della possibilità di abuso da parte del rappresentante, il contratto è annullabile su istanza del rappresentato, salvo le seguenti due ipotesi:

a) che vi sia stata una autorizzazione specifica rilasciata dal rappresentato, il quale abbia autorizzato il rappresentante a stipulare il negozio determinandone gli elementi necessari e sufficienti ad assicurare la tutela dei propri interessi (tra i quali il prezzo della compravendita);

b) che il contenuto del contratto sia stato predeterminato dal rappresentato, il quale, per tutelarsi contro eventuali infedeltà del rappresentante, abbia predeterminato il contenuto contrattuale in modo che la persona dell'altro contraente risulti, in definitiva, indifferente, impedendo così l'insorgere di ogni possibile conflitto di interessi. Nella giurisprudenza di legittimità (cfr. ad es. Cass. sent. 27783 del 2008) è stato precisato che l'art. 1395 c.c. contiene una presunzione iuris tantum di conflitto di interessi superabile mediante la dimostrazione, in via alternativa, di una delle suddette due condizioni, mentre resta irrilevante la sussistenza di un concreto rapporto di incompatibilità fra le esigenze del rappresentato e quelle del rappresentante.Di tale principio ha fatto corretta applicazione la sentenza gravata, là dove ha rilevato che, nel caso di specie, la suddetta presunzione relativa è stata superata, in quanto ricorrono entrambe le suddette condizioni: e cioè l'autorizzazione specifica da parte del rappresentato e la predeterminazione degli elementi negoziali essenziali.

A fronte di tale circostanza, del tutto privo di rilievo è il fatto che il De Petri, munito di procura a vendere "anche a sé medesimo" (e, dunque, non soltanto a terzi), abbia venduto all'Immobiliare Orsa Maggiore, di cui era il legale rappresentante, fermo restando che il prezzo di vendita è stato superiore a quello minimo indicato in procura: evidentemente la previsione della facoltà di vendere a chiunque compreso se stesso comprende anche quella di vendere a società di cui il rappresentante sia accomandatario, del resto dinanzi alla conclamata alterità soggettiva tra il rappresentante volontario del venditore quale persona fisica e la società di cui egli sia legale rappresentante.

Infatti, quanto poi al rilievo, che il ricorrente svolge nella memoria di replica (p. 6), secondo il quale «nel caso in esame il Dott. De Pietri ha stipulato dapprima il preliminare e poi il contratto definitivo di compravendita non già con sé stesso, bensì con una società in accomandita semplice della quale egli era il socio accomandatario, quindi con un terzo, dotato di autonoma soggettività giuridica», osserva il Collegio che la procura a vendere "anche a sé medesimo" implica la procura a vendere a soggetto terzo (fermo restando che, nel giudizio civile di legittimità, la memoria di cui all'art. 380 bis c.p.c. non può contenere nuove censure, ma solo illustrare quelle già proposte:

Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17893 del 27/08/2020, Rv. 658757 - 01) 1.2. Inammissibile è poi il secondo motivo con il quale parte ricorrente ha denunciato la violazione dell'art. 2744 c.c. Al riguardo occorre ricordare che questa Corte ha più volte affermato il principio, secondo il quale «in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità» se non nei limiti del vizio di motivazione come indicato dall'art. 360, comma, n. 5, c.p.c., nel testo riformulato dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134 (Cass. 24155/2017; 195/2016; 26110/2015).

Orbene, nel motivo in esame parte ricorrente sostiene (si vedano in particolare le pp. 18-19) che nel caso di specie l'esistenza di un patto commissorio (tale da inficiare di nullità la procura 11/11/2012 e, di conseguenza, rendere invalido e/o inefficace sia il trasferimento originario dell'immobile dal De Pietri alla società Orsa Maggiore sia il preliminare tra detta società e l'odierno controricorrente) avrebbe dovuto desumersi dall'insieme di una serie di circostanze documentalmente provate: la contestualità del conferimento della procura speciale a vendere rispetto al conferimento dell'incarico di consulenza; l'indeterminatezza del compenso spettante al De Pietri per la espletanda attività; il versamento a mezzo assegni non trasferibili intestati al De Pietri delle somme previste in sede di stipula del contratto preliminare del 19/4/2012 e del definitivo del 01/08/2012 ecc..

Senonché, tanto sostenendo, parte ricorrente contesta al giudice di merito di avere erroneamente escluso, nella situazione di fatto in concreto accertata, la ricorrenza degli elementi costitutivi d'una determinata fattispecie normativamente regolata (quale per l'appunto è il divieto di patto commissorio): tanto fa inammissibilmente, in quanto detta valutazione comporta, non un giudizio di diritto, ma un giudizio di fatto, da impugnarsi, se del caso, sotto il profilo del vizio di motivazione. Inoltre, neppure è censurata idoneamente la ratio decidendi del Tribunale (v. pag.

8) sull'incongruità della ricostruzione attorea, sicché si sottrae alle censure mossele la gravata sentenza, nella parte in cui riconosce, con una valutazione in punto di fatto qui incensurabile dei diversi elementi presuntivi addotti dalle parti, l'idoneità dell'elemento dirimente per escludere la finalità commissoria. 2.3. Parimenti inammissibile è il motivo terzo. Invero, quand'anche il Tribunale fosse incorso in un difetto di percezione del materiale probatorio nella parte in cui non ha ritenuto contestata l'attività prestata dal Donelli, la circostanza sarebbe priva di decisività in quanto resterebbe comunque il fatto che il giudice di merito (con motivazione in fatto, insindacabile nella presente sede processuale: cfr. p.

11) ha ritenuto provato sulla base dell'audizione testimoniale del Donelli che questi aveva percepito l'intero importo di cui al preavviso di parcella in atti, al cui pagamento il De Pietri era stato direttamente chiamato. In definitiva, la violazione dell'art. 115 primo comma c.p.c. è nella specie piuttosto stata dedotta come la risultante di una rivalutazione di merito degli elementi istruttori e, dunque, in violazione dei criteri indicati a suo tempo da Cass. n. 11892 del 2016, ribaditi in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, da Cass., Sez. Un., n. 16598 del 2016, ed in massima da Cass., Sez. Un., n. 20867 del 2020.

3. Per tutte le ragioni che precedono, infondato il primo motivo ed inammissibili gli altri, il ricorso va rigettato. A tanto consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell'importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U.20 febbraio 2020 n. 4315). P. Q. M. La Corte: - rigetta il ricorso; - condanna Giuseppe Perini al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di Corrado Gottardi, spese che liquida in ke euro 4.000 per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge; Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve