Italian Supreme Court invalidates lease contract due to lack of unanimous co-owner consent under Civil Code Art. 1108.3.

2022 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 14993/2022 R.G. proposto da: ARGO VINCENZO, rappresentato e difeso dagli avvocati ANTONIO SCIAUDONE e MASSIMO SCIAUDONE, pec: antonio.sciaudone@avvocatismcv.it; massimo.sciaudone@avvocatsmcv.it; – ricorrente – contro SOCIETÀ AGRICOLA SAN MARIO S.r.L. (già MARICAN AGRICULTURE SOC. AGRICOLA S.R.L., in virtù di fusione mediante incorporazione del 17/09/2020), in persona dei ll.rr.p.t., CARMINE CANCIELLO E FERDINANDO CANCIELLO, rappresentata e difesa dall’avvocato GIANCARLO MALPEDE, elettivamente domiciliata in Roma presso lo studio degli avvocati ALESSANDRO FERRARA e MASSIMO FERRARO, via Barnaba Tortolini, 30; - controricorrente - e contro STABILE RAFFAELE; -intimato- avverso la sentenza n. 1663/2022 della Corte d’Appello di Napoli, depositata in data 21 aprile 2022.

Udita la relazione svolta nella Camera di Consiglio dal Consigliere Marilena Gorgoni. Rilevato che: Vincenzo Argo ricorre per la cassazione della sentenza n. 1663/2022 emessa dalla Corte d'Appello di Napoli, resa pubblica il 21 aprile 2022, formulando due motivi; resiste con controricorso la Società Agricola San Mario S.r.L. ; nessuna attività difensiva è svolta in questa sede da Raffaele Stabile, rimasto intimato; il ricorrente rappresenta nella descrizione del fatto che aveva convenuto, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, sezione specializzata agraria, la società Marican Agriculture Società Agricola S.r.L. e Raffaele Stabile, per sentire dichiarare la nullità, l’illegittimità, l’inefficacia dei contratti di affitto aventi ad oggetto due fondi rustici, l’uno in Teverola, l’altro in Carinaro, di cui era proprietario per lo quota di 2/6 insieme con la sorella Eleonora, che Raffaele Stabile aveva stipulato con la società Marican Agriculture S.r.L.; a tal fine adduceva che Raffaele Stabile era stato incaricato di gestire la comunione dei beni, ma non era stato nominato amministratore della comunione, che i contratti avevano la durata di 8 anni e 11 mesi ed erano stati stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria, per cui avrebbero dovuto avere la durata di 15 anni, ex art. 45 e 48 della l. 203/1982, che il potere di rappresentanza conferito a Raffaele Stabile non comprendeva la stipulazione di atti di straordinaria amministrazione e che, ai sensi dell’art. 1108, comma 3°, cod.civ., per la valida stipulazione dei contratti sarebbe stata necessaria una decisione assunta all’unanimità dai comproprietari; la società Marican Agriculture, costituitasi, eccepiva l’improcedibilità, l’inammissibilità e l’infondatezza della domanda attorea e con riconvenzionale chiedeva il risarcimento dei danni nonché la chiamare in causa dei terzi con cui Vincenzo Argo aveva stipulato contratti di affitto; il Tribunale, con sentenza n. 2658-2020, rigettava la domanda attorea e dichiarava inammissibile quella riconvenzionale; la Corte d'Appello di Napoli, sezione specializzata agraria, con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, investita del gravame da Vincenzo Argo, ha rigettato l’appello, ha confermato il rigetto della domanda dell’odierno ricorrente, ma sulla scorta di motivi diversi da quelli su cui si era basata la decisione del Tribunale; in particolare, diversamente da giudice di prime cure, ha ritenuto nulla la previsione contrattuale relativa alla durata dei contratti e, in applicazione dell’art. 1339 cod.civ., ha sostituito la durata convenzionale con quella prevista dall’art. 45 della l. n. 203/1982; ha rilevato che, riguardo al contratto di affitto avente ad oggetto i beni in Carinaro, ogni contestazione relativa ai poteri di Raffaele Stabile era stata sanata dalla successiva ratifica compiuta da Rosa Stabile e da Maria Argo attraverso il contratto preliminare di vendita stipulato in data 30 marzo 2016, cioè contestualmente alla concessione in affitto, perché:

a) nella promessa di vendita era stato espressamente richiamato il contratto di affitto;

b) il contratto di affitto era stato ad essa allegato;

c) Raffaele Stabile, Rosa Stabile e Maria Argo insieme rappresentavano la quota proprietaria maggioritaria;

d) il difetto del consenso degli odierni ricorrenti, determinando la mancanza della unanimità richiesta dall’art. 1108 cod.civ., era da considerare irrilevante, perché il comproprietario può concedere validamente in locazione la cosa comune, presumendosi che agisca nell’interesse e con il consenso anche degli altri;

e) il contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici annistipulato anche se verbalmente da uno dei comproprietari è valido ed efficace anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti, ex artt. 1105 e 1108 cod.civ., senza che gli altri partecipanti possano agire per la rivendica o per il rilascio nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il locatore, qualora la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione; ha ritenuto che la conduttrice avesse stipulato i contratti in buona fede e con pieno affidamento sulla disponibilità del compendio da parte di Raffaele Stabile; ha negato il diritto di Vincenzo Argo di chiedere la nullità del contratto, ma gli ha riconosciuto la facoltà di agire anche in rivalsa nei confronti degli altri comproprietari e nel rapporto interno tra di essi, in ragione della violazione da parte di costoro dell’art. 1108, comma 3°, cod.civ.; quanto al contratto avente ad oggetto i beni in Teverola, ha considerato la domanda di nullità superflua, attesa la risoluzione contrattuale intercorsa tra le parti, giustificata dal fatto che la conduttrice non aveva trovato i beni adeguati alle proprie esigenze; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 bis 1 cod.proc.civ. la controricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

1) con il primo motivo il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3 cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1108, comma 3°, cod.civ.; oggetto di censura sono più capi della sentenza:

i) quello con cui, pur avendo disposto, ai sensi dell’art. 1339 cod.civ., la sostituzione automatica della pattuizione con cui era stata fissata in 8 anni e 11 mesi la durata dei contratti di locazione con quella di cui alla l. n. 203/1982, portando a quindici anni la durata dei contratti, ha ritenuto irrilevante la mancanza dell’unanimità richiesta dall’art. 1108 comma 3°, cod.civ. per la locazione ultranovennale, applicando il principio di diritto a mente del quale il comproprietario può validamente concedere in locazione la cosa comune, dovendosi presumere che agisca nell’interesse e con il consenso degli altri; ii) quello secondo cui l’affitto di fondo rustico per la durata minima prescritta dalla legge stipulato, ancorché verbalmente, da uno dei comproprietari che ne abbia la disponibilità sorge validamente e svolge i suoi effetti anche se il locatore abbia violato i limiti del potere di rappresentanza a lui spettanti, ai sensi degli artt. 1105 e 1108 cod.civ. e agli altri comproprietari non compete né l’azione di rilascio né quella di rivendica, ma solo l’eventuale risarcimento del danno; iii) quello secondo cui il bene era stato concesso validamente in locazione da alcuni partecipanti alla comunione che rappresentavano la quota maggioritaria dell’intero; in ordine alle questioni di cui alle lettere i) e ii), la giurisprudenza richiamata dalla Corte territoriale, secondo la rappresentazione del ricorrente, sarebbe stata superata con la decisione n. 24489/2017 che, in termini esattamente antitetici rispetto alla decisione assunta, precluderebbe la stipulazione di un contratto di affitto di fondo rustico per la durata minima di quindici anni imposta dalla legge in assenza di una deliberazione dei comproprietari assunta all’unanimità; la questione di cui alla lettera iii) sarebbe errata per contrasto con la decisione n. 8435/2020 delle Sezioni Unite che, in una fattispecie nella quale si discuteva di una concessione atipica ad aedificandum ultranovennale soggetta alle stesse norme previste per la locazione, ha chiarito che occorre l’unanimità dei consensi dei condomini, ai sensi dell’art. 1108 cod.civ.;

2) con il secondo motivo il ricorrente rimprovera alla Corte d’Appello, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 4 , cod.proc.civ., di avere reso una motivazione contraddittoria, giacché, dopo avere accertato e dichiarato che per la stipulazione del contratto di affitto difettava il consenso di due dei comproprietari, ha rigettato la domanda in forza della giurisprudenza secondo cui il consenso di tutti i comproprietari doveva dirsi presunto ed ha ulteriormente sostenuto che ogni contestazione in merito al difetto di procura dei comproprietari sarebbe stata sanata dalla successiva ratifica di Rosa Stabile e Maria Argo, altre due comproprietarie, mediante il contratto preliminare di compravendita stipulato il 30 marzo 2016; la tesi rappresentata dai ricorrenti è che la Corte d'Appello abbia presunto il consenso di tutti i comproprietari, pur avendo accertato la mancanza di consenso degli odierni ricorrenti, e che abbia applicato una regola, quella della presunzione di esistenza di un potere di rappresentanza, inconferente, stante la necessità per la valida stipulazione del consenso di una delibera assunta all’unanimità, mentre nel caso di specie non solo era mancata l’unanimità, ma era assente una qualsivoglia delibera; anche la conduttrice non poteva andare esente da responsabilità, perché era a conoscenza della ricorrenza di una situazione di comproprietà e, attesa la durata anomala del contratto, avrebbe dovuto pretendere che la locazione fosse stipulata sulla scorta di una specifica delibera assunta all’unanimità;

3) il primo motivo merita accoglimento nei termini che seguono: -il fatto che tra i partecipanti alla comunione esista un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri, non implica che, quando non sia in questione la validità della locazione rispetto al conduttore, ma il procedimento di formazione della volontà dei partecipanti in ordine al contratto a concludersi, possa derogarsi all'art. 1108 c.c., comma 3°, cod.civ. il quale dispone che "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni; lo ha chiarito questa Corte, come rilevato dal ricorrente, con l’ordinanza n. 24489/2017, la quale precisa - anche sottolineando che la pronuncia n. 483 del 13/01/2009, richiamata dalla Corte territoriale, trae dalla sua violazione la conseguenza della responsabilità aquiliana del comunista operante oltre il mandato - che il regime di cui all’art. 1108 cod.civ. non subisce deroghe stante la perfetta compatibilità tra esigenza di una delibera unanime e stipula (al limite anche in forma verbale) dell’affitto; - l’assenza di una delibera unanime – pacifica anche per la sentenza impugnata – rende inidonea la ratifica proveniente soltanto da alcuni comunisti, benché rappresentanti la quota proprietaria di maggioranza; la ratifica per poter produrre effetti nei confronti dei comproprietari falsamente rappresentati avrebbe dovuto provenire da tutti costoro;

4) il secondo motivo è assorbito, stante l’accoglimento del primo motivo;

5) va accolto il primo motivo, il secondo è assorbito, la sentenza è cassata in relazione al motivoaccolto con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, che liquiderà anche le spese del giudizio di cassazione. PQM La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa e rinvia alla C