Supreme Court dismisses appeal against condominium court ruling on common area parking and air conditioning usage.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 11674/2018 R.G. proposto da: RIPA MAURIZIO, BERGAMASCHI ADRIANA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA GOLAMETTO , N. 4, presso lo studio dell’avvocato ANTONAZZO FRANCO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati DEL BIANCO ADRIANO, GARATTONI GIANFRANCESCO; -ricorrenti – contro PILERI EGIDIO, BRUSCHI MARIA, PILERI MONICA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA A. BAIAMONTI 10, presso lo studio dell’avvocato SANTORO ROSA PATRIZIA, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato DE CONO MARIA; -controricorrenti - nonchè contro CARLINI GIANCARLO, PALAZZINI DOMENICA; -intimati - avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO BOLOGNA n. 2478/2017depositata il 19/10/2017 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/03/2023 dal Consigliere CRISTINA AMATO. RLEVATO CHE:

1. Egidio Pileri, Monica Pileri, Maria Bruschi, Giancarlo Carlini e Domenica Palazzini citavano innanzi al Tribunale di Rimini Maurizio Ripa e Adriana Bergamaschi per accertare e dichiarare l’illegittimità e abusività dell’occupazione stabile, con i loro veicoli,a partire dal 1999, della parte comune condominiale costituita da corte di accesso ai garages; nonché l’illegittima occupazione di porzione di cosa comune mediante l’installazione di macchine per il condizionamento. 1.1. Il Tribunale di Rimini, all’esito di risultanze istruttorie comprendenti prove per testi, C.T.U. e interrogatorio formale delle parti, rigettava la domanda, motivando la sua decisione sulla base del fatto che il diverso utilizzo della cosa comune da parte dei convenuti, e l’utilità specifica aggiuntiva che essi traevano dall’uso della corte di accesso ai garages non superasse il limite dell’impedimento dell’uso della cosa propria da parte degli altri condómini; per le stesse ragioni, il giudice di prime cure non intravvedeva alcun danno nel posizionamento dei condizionatori.

2. Egidio Pileri, Monica Pileri, Maria Bruschi, Giancarlo Carlini e Domenica Palazzini impugnavano la pronuncia del Tribunale di Rimini innanzi alla Corte d’Appello di Bologna che, con sentenza n. 2478/2017, respinto l’appello nella parte in cui era stata domandata la rimozione dei macchinari per il condizionamento, accoglieva per il resto il gravame accertando la violazione dell’art. 1102 cod. civ. da parte degli appellati, limitatamente all’uso frequente dell’area interessata come parcheggio di entrambe le proprie autovetture, riconoscendo ai condómini appellanti il diritto al risarcimento del danno in via equitativa.

In particolare, osservava la Corte che: - dall’attenta lettura delle risultanze probatorie, compresa la C.T.U., e considerando altresì la naturale destinazione dell’area di cui si discute quale rampa carrabile, non già area destinata a parcheggio, emerge con chiarezza il disagio creato ai condomini costretti ad effettuare almeno due manovre suppletive per imboccare la rampa, posto che il frequente stazionamento di vetture ostacola e rende difficoltoso l’accesso e il transito lungo detta area; -deve, pertanto, riconoscersi il diritto dei condómini al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa, utilizzando quali parametri utili il valore locativo dei due posti auto con un abbattimento del 50%, per un totale di €2.200,00 da corrispondersi a ciascun appellante, oltre interessi dalla data della domanda al saldo.

3. Avverso detta sentenza proponevano ricorso per cassazione Ripa Maurizio e Bergamaschi Adriana, affidandolo a due motivi. Si difendevano Egidio P ileri , Monica P ileri , Maria B ruschi depositando controricorso. Restavano intimati Giancarlo Carlini e Domenica Palazzini. CONSIDERATO CHE:

1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di diritto (ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.) : violazione dell’art. 1102 cod. civ. I ricorrenti censurano la pronuncia impugnata nella parte in cui ritiene violata la norma del codice civile menzionata dal comportamento degli odierni ricorrenti: l’art. 1102 cod. civ., infatti, consente l’utilizzazione della cosa comune da parte di uno o più compartecipi anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, a due condizioni (Cass. n. 19615/2012): che sia rispettata la destinazione della cosa (Cass. n. 4566/1990); che l’utilità maggiore e più intensa tratta da uno dei condomini non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. n. 10453/2011).

Nella prospettazione dei ricorrenti, il parcheggio di un’autovettura in fondo alla rampa di accesso ai garagesnon altera la destinazione della corte; né impedisce l’accessoad essi, rendendolo semmai più disagevole per gli altri condómini. 1.1. Il motivo è infondato. Preliminarmente, non si condivide il giudizio di inammissibilità del motivo di ricorso espresso dai controricorrenti, né ex art. 360-bis, n. 1) , poiché, stante la costanza dei principi affermati da questa Corte, il caso di specie presenta una sua particolarità interpretativa che merita il vaglio di legittimità; né ex art. 366, comma 1, n. 4), cod.proc. civ. , poiché i l ricor so contesta con chiarezza l’erronea applicazione, da parte della Corte di merito, dei principi enunciati da questa Corte in applicazione dell’art. 1102 cod. civ.

Com’è stato sottolineato daglistessi ricorrent i , l’art. 1102 cod. civ. consente l’utilizzazione della cosa comune da parte di uno o più compartecipi anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, a due condizioni alternative tra loro: che sia rispettata la destinazione della cosa; che l’utilità maggiore e più intensa tratta da uno dei condómini non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. n. 19615/2012; Cass. Sez. 2, n. 10453 del 01/08/2001 - Rv. 548637 - 01). Questa Cort e ha avuto occasione di precisare che la destinazione della cosa comune deve essere determinata – oltreché attraverso elementi economici –attraverso elementi giuridici, ossia le norme tutelanti quegli interessi, ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa.

Ha avuto modo di ulteriormente precisare che la destinazione delle parti comuni può risultare anche dalla pratica costante e senza contrasti dei condómini, cioè dall’uso voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione (Cass. Sez. 2, n. 18038 del 28/08/2020 -Rv. 658947-03). La decisione della Corte di Bologna è conforme all'orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui la cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condómino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Nel caso che ci occupa, la Corte distrettuale ha individuato la destinazione naturale dell’area di cui è causa nella rampa carrabileper l'accesso ai garages, non nell’utilizzazione a parcheggio: il frequente e sistematico stazionamento di due (non già solo una, come più volte si legge nel ricorso) autovetture, di fatto trasforma e snatura la destinazione originariamente concordata dai condómini. Ha anche sottol ineato che il disagio cui sono sottoposti gli altri condómini nella fruizione dei garages implica addirittura dei rischi di danno , in caso di errore di manovra del conducente dell'autovettura in uscita dal garage.

Tanto basta a ritenere infondate le doglianze degli odierni ricorrenti, fermo restando che l'accertamento del superamento dei limiti imposti dall'art. 1102 cod. c iv . al cond ó mino, che si assuma abbia alterato, nell'uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità in assenza di incoerenze logico-giuridiche.

2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di diritto: artt. 1223 e 1226 cod. civ. I ricorrenti lamentano che la condanna al risarcimento dei danni non è sostenuta da valida prova del danno risarcibile, tale non potendo considerarsi il disagio nella manovra di accesso ai garages; priva di senso risulta, altresì, la valutazione equitativa di detto danno, rapportata al valore fondiario di due posti auto ridotto al 50%. 2.1. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di affermare più volte che le facoltà di godimento (e di disposizione)del bene costituiscono contenuto del diritto di proprietà, sicché tale situazione giuridica viene ad essere pregiudicata per effetto della compressione che quelle facoltà subiscono a séguito di iniziative altrui, dolose o colpose, ingiuste perché prive di titolo.

Nell'ipotesi, assimilabile all’occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, in cui alcuno dei comproprietari sottragga la cosa comune al godimento degli altri, sìda impedirne l'uso, anche potenziale, agli altri comunisti (cfr. Cass.n. 11486 del 2010) , le facoltà domenicali risultano compromesse, sia per il venir meno di un pregresso godimento del bene, sia per l'impossibilità di trarre dalla resle utilità che la stessa è idonea a produrre in base a calcoli di tipo figurativo.Nel caso di specie il sostanziale mutamento di fatto dell’area comune, adibita a parcheggio dagli odierni ricorrenti senza il consenso dei condómini, si traduce nella sottrazione di facoltà dominicali di godimento (e di disposizione) dell’area.

Pertanto, detta sottrazione di facoltà è risarcibile, sotto l'aspetto del lucro cessante, non solo con il lucro interrotto, ma anche con quello impedito nel suo potenziale esplicarsi, ancorché derivabile da un uso della cosa diverso da quello tipico, aggiungendo che tale danno è da ritenersi in re ipsa, potendo essere comunque quantificato in base ai frutti civili che l'autore della violazione abbia tratto dall'uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14213 del 07/08/2012, Rv. 623540 – 01 ; conf. da:

Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19215 del 28/09/2016, Rv. 641289 -01 ) .

3. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso,condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €2.400,00 per compensi, oltre a €200,00 per esborsie agli accessori di legge nella misura del 15%. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a q