Court allows appeal against servitude termination, ruling appellate court erred in interpreting contract based on external conduct.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.1330/2022 R.G. proposto da : SORDI ANGELO, elettivamente domiciliato in ROMA Via del Pozzetto n. 122, presso lo studio dell’avvocato SICA SALVATORE (SCISVT61A28H703T) che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato CERRACCHIO ALBERTO (CRRLRT52S23C976T) -ricorrente- contro IMMOBILIARE MANCINI S.R.L., elettivamente domiciliatain ROMA VIA ANTONIO STOPPANI 15, presso lo studio dell’avvocato NICOLI ARIANNA (NCLRNN71P59A515U) che larappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 7071/2021 depositata il 27/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/11/2023 dal Presidente dr.MAURO MOCCI. FATTI DI CAUSA L’Immobiliare Mancini s.r.l. evocava Angelo Sordi, Vincenzo Sordi e Antonietta Sordi avanti il Tribunale di Roma, chiedendo l'accertamento dell’intervenuta cessazione del diritto di servitù di passaggio di cui all’atto costitutivo del 21 giugno 1993. Nella resistenza delle controparti, il giudice adito respingeva la domanda sull’assunto della mancata prova dell’aggravio della servitù di passaggio sul fondo servente a seguito della realizzazione di parcheggi sul terreno del fondo dominante di proprietà di parte convenuta.

Su gravame della società soccombente, con sentenza n. 7071, depositata il 27 ottobre 2021, la Corte d’appello di Roma, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava “l’intervenuta cessazione del diritto di servitù di passaggio”. Il giudice di secondo grado sosteneva che parte appellata, avendo indebitamente abbattuto il muro di recinzione originariamente preesistente tra i due fondi contigui, senza alcuna autorizzazione dell’appellante, avesse consentito di utilizzare in maniera intensiva il passaggio veicolare sul fondo di parte attrice, in aperta violazione delle obbligazioni contrattuali su di essa gravanti, a pena di risoluzione del contratto e conseguente cessazione automatica della servitù.

Angelo Sordi ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di due motivi. Resiste con controricorso l’Immobiliare Mancini s.r.l. In prossimità dell’udienza, entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE 1) Con la prima doglianza, introdotta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente assume la violazione e falsa applicazione di norme ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. in relazione agli artt. 1363 ss., 1456, 1063 e 1065 c.c.. Afferma che l’indebito abbattimento del muro di recinzione originariamente preesistente tra i due fondi contigui o il passaggio veicolare attuato in maniera “intensiva” nulla avrebbero a che vedere con il titolo concessorio della servitù.

2) Mediante la seconda censura, il Sordi denuncia, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, costituito dall’esistenza di un maggior aggravio o di un danno a carico del fondo servente.

3) I due motivi, che meritano di essere scrutinati congiuntamente giacché attingono l’impostazione generale della sentenza impugnata, sono fondati. 3.1) Come si evince dalla lettura della sentenza impugnata, il punto basilare del contratto inter partes costitutivo della servitù prevedeva espressamente che “la servitù si intende costituita al servizio esclusivo dei condomini del fabbricato di proprietà di Sordi Angelo, pertanto nel caso di una destinazione non condominiale e comunque diversa da quella attuale dell’area di pertinenza del fabbricato predetto o dello stesso fabbricato la servitù cesserà automaticamente”.

La Corte romana ha ritenuto che l’effetto risolutivo del negozio si fosse realizzato a causa dell’abbattimento del muro di recinzione originariamente preesistente tra i due fondi contigui e dell’utilizzazione in modo intenso del passaggio veicolare sul fondo di parte attrice. 3.2) In realtà, il predetto ragionamento non è corretto. 3.3) Osserva la Corte che, in generale, nell'interpretazione del contratto, che è attività riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o vizio di motivazione, il carattere prioritario dell'elemento letterale non va inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell'art.1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l'indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici anche laddove il testo dell'accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti (Sez. 6-1, n. 13595 del 2 luglio 2020;

Sez. 3, n. 20294 del 26 luglio 2019; Sez. 1, n. 16181 del 28 luglio 2017). 3.4) Tale attività ermeneutica è senz’altro coerente con il dettato dell'art. 1362 c.c., secondo cui il dato testuale del contratto, pur importante, non può essere ritenuto decisivo ai fini della ricostruzione dellavolontà delle parti, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processo interpretativo, che non può arrestarsi al tenoreletterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sé chiare, atteso che un'espressione "prima facie" chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delleparti; ne consegue che l'interpretazionedel contratto, da un punto di vista logico, è un percorso circolare che impone all'interprete, dopo aver compiuto l'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione delleparti e quindi di verificare se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delleparti medesime (Sez. 6 - 3, n. 32786 dell’8 novembre 2022;

Sez. 3, n. 34795 del 17 novembre 2021; Sez. 3, n. 17718 del 6 luglio 2018; Sez. 3, n. 9380 del 10 maggio 2016). 3.5) Tuttavia, l’errore commesso dalla Corte d’appello di Roma consiste nell’aver interpretato un negozio di per sé assolutamente chiaro –secondo le stesse considerazioni della sentenza impugnata – attraverso un’inespressa differente intenzione delle parti, che peraltro ha ritenuto di desumere da elementi totalmente estrinseci all’atto, quali l’abbattimento del muro divisorio e l’intensità del traffico veicolare. E’ infatti radicalmente erronea l’affermazione dei giudici di secondo grado che l’effetto risolutivo del contratto fosse stato espressamente previsto dalle parti al ricorrere delle predette evenienze, tanto da neppure indagare sull’importanza dell’asserito inadempimento.

La sentenza impugnata va dunque cassata ed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, dovrà verificare, alla luce dei principi di cui sopra, la sussistenza delle condizioni per la richiesta risoluzione del contratto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui demanda di provved