Cassation court dismisses appeal against condominium assembly resolution regarding water tank storage area reclassification.

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 17764/2018 R.G. proposto da: AMBROSETTI SERGIO, elettivamente domiciliato in ROMA,LARGO ARENULA, 26, presso lo studio dell’avvocato FULCHERI DILETTA, rappresentato e difeso dall'avvocato MALTAGLIATI PATRIZIA -ricorrente - contro CONDOMINIO CASE AL GOLF EDIFICI N.2 N.3 ARENZANO, elettivamente domiciliato in ROMA LARGO LUIGI ANTONELLI, 10, presso lo studio dell’avvocato DE GAETANO CATERINA rappresentato e difeso dall'avvocato CAMPAGNA MARCELLO -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO DI GENOVA , n. 511/2018depositata il 27/03/2018. Lette le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale dott.ssa Luisa De Renzis. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal Consigliere CRISTINA AMATO. FATTI DI CAUSA 1. Con atto di citazione del 06.12.2013, Sergio Ambrosetti impugnava dinanzi al Tribunale di Genova la delibera assembleare assuntain data 28.09.2013 dal Condominio Case al Golf Edifici , n n . 2 e 3 inArenzano («il Condominio»), in particolare a i punti nn.

3) e 8) . Al punto 8) l’assemblea deliberava che una parte di due locali di alloggiamento dei serbatoi per la riserva idrica (identificati come Casa 2 e Casa 3), di fatto utilizzati dai condómini come deposito e parcheggio di veicoli e motocicli, sarebbe stata adibita a zona sgombero e manovra; ciò al fine di formalizzare con regolare delibera un’asserita destinazione « tecnica » di detti locali, che aveva consentito al Condominio di sottrarli al pagamento di oneri di manutenzione pretesi – in virtù di un Regolamento condominiale – dalla società Cemadis (oggi:

Comunione Pineta di Arenzano, proprietaria delle infrastrutture di urbanizzazione che servono il comprensorio ove è ubicato il Condominio) per i c.d. «spazi agibili». Allo stesso punto 8) l’assemblea deliberava una proposta di transazione per la Comunione Pineta finalizzata a definire il debito maturato dal Condominio per il pagamento dei suddetti oneri di manutenzione. Al punto 3) della delibera assembleare impugnata l’amministratore illustrava la proposta di bilancio preventivo per la gestione 2013/2014. Per quel che qui rileva, l’attore lamentava che con tale delibera il Condominio:

a) decideva su rapporti che riguardavano i singoli condómini e le loro proprietà, non già il Condominio. La Comunione Pineta (già Cemadis S.p.a.), infatti, recuperava i costi di gestione delle infrastrutture urbane direttamente dagli acquirenti delle singole unità immobiliari, non già dai condomini, convenendo un canone di manutenzione riportato nei rispettivi atti di compravendita sulla base di una volumetria convenzionale comprensiva non solo della metratura dell’appartamento compravenduto, ma anche –per le unità immobiliari inserite in condomini – di un’ulteriore quota corrispondente alla volumetria convenzionale complessiva dei beni comuni del condominio;

b) il cambio di destinazione d’uso dei suddetti locali (Casa 2 e 3) era stato deciso in violazione dell’art. 1117 cod. civ. mancando le dovute maggioranze;

c) il bilancio preventivo ben avrebbe d o v uto comprendere anche somme da destinarsi ai pagamenti inerenti la transazione con la Comunione Pineta, stante la genericità della sua formulazione. 1.1. Il Tribunale di Genova rigettava l’istanza con sentenza n. 717/2015.

2. Avverso detta pronuncia Ambrosetti spiegava domanda d’appello presso la Corte d’Appello di Genova, che rigettava il gravame con sentenza n. 511/2018qui impugnata . A sostegno della decisione, per quel che qui rileva, osservava la Corte che: -non è ravvisabile la delibera di alcuna variazione rispetto all’uso pregresso del locale, come previsto dal Regolamento condominiale, semmai la manifestazione dell’intento – rivolta ai rapporti con al Comunione Pineta - di destinare i locali al solo volume tecnico (sgombero e manovra),a variazione di un utilizzo di fatto preesistente (deposito e parcheggio); - ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune, quindi anche sulle transazioni; -il bilancio consuntivo non prevede va pagamenti alla Comunione Pineta: pertanto, non ha pregio la doglianza dell’appellante in merito alla mancata individuazione nel bilancio preventivo di somme destinate a quest’ultima.

3. Avverso la pronuncia d’appello Sergio Ambrosetti proponeva ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi. Si difendeva il Condominio Case al Golf Edifici, nn. 2-3 in Arenzano depositando controricorso. In prossimità dell’udienza entrambe le parti depositavano memorie. Il Sostituto Procuratore Generale si esprimeva per il rigetto del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Provenienza unilaterale della tabella Cemadis, mancata sottoscrizione del rogito notarile «atto Porcile»di cessione dei beni dismessi da parte del Condominio Case al Golf 2 e 3, assenza di pregressi rapporti tra la Cemadis prima e la Comunione poi ed il Condominio.

Nella prospettazione del ricorrente, la Cemadis S.p.a. avrebbe arbitrariamente e unilateralmente inserito nella tabella millesimale contenente le cubature convenzionali assoggettate ai canoni di manutenzione, come definite nei singoli atti di compravendita, nuove ed ulteriori cubature per alcuni cond ó mini. Tale nuova tabella millesimale sarebbe, poi, stata inserita come allegato (All. V2) al rogito notarile redatto da notar Porcile,con il quale detta società dismetteva le quote di proprietà delle infrastrutture comuni del comprensorio in favore dei singoli proprietari sottoscrittori dei contratti di compravendita delle unità immobiliari.

Gli impegni presi dalla Cemadis S.p.a. con il rogito Porcile non furono mai sottoscritti dall’amministratore del Condominio, né vi è mai stata delibera assembleare che avesse fatto proprio il contenuto di quell’atto, né infine vi è prova di pagamenti del Condominio a favore della Cemadis S.p.a. prima del rogito Porcile. Ciò escluderebbe, prosegue il ricorrente, la possibilità per l’assemblea del Condominio di deliberare una spesa e ripartirla tra i condómini in relazione a rapporti con l’odierna Comunione Pineta che il Condominio,in quanto tale, non ha mai avuto.

Sulla scorta di tali risultanze, dunque, la delibera impugnata sarebbe illegittima in quanto affetta da eccesso di potere: su tali circostanze di fatto la Corte d’Appello avrebbe omesso di pronunciarsi. 1.1. In disparte l’implicito riferimento al n.

5) dell’art. 360, comma 1, inammissibile in quanto incorre nel limite della c.d. «doppia conforme», come peraltro evidenziato nel controricorso (pp. 5-6): s i ricorda, a tal proposito, che nell’ipotesi di «doppia conforme», prevista dall’art. 348-ter, comma 5, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla leggen. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e quindi applicabile anche al giudizio in esame), il ricorrente per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5), cod. proc. civ. per difetto di specificità, deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (ex plurimis, di recente:

Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022-Rv. 664432 - 01; Cass., Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass., Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass., Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 18867 del 2020 e Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8515 del 2020 ric hiamate in memoria dal controricorrente). Nella specie, il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità fra le due pronunce. 1.2. Il motivo è,comunque, inammissibile in quanto ripropone una revisione delle risultanze probatorie, laddove la Corte territoriale ha compiutamente e coerentemente spiegatoperché anche il Condominio avesseintrattenuto rapporti dapprima con Cemadis S.p.a e poi con la Comunione Pineta (v. sentenza p. 6, righi 12-20), a prescindere dalla sottoscrizione dell’atto notarile nonché dall’espressa menzione di detti rapporti nei singoli atti di compravendita delle unità immobiliari, incluso il fatto che la Corte attesta come documentalmente dimostrato agli atti l’addebito al condominio delle quote convenzionali di spesa a favore della Cemadis S.p.a. (v. sentenza p. 6, righi 1-12).

2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 116 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. Il tutto con particolare riferimento alla valutazione del regolamento condominiale e della missiva Cemadis in ordine all’intervenuto cambio di destinazione d’uso o comunque della variazione di utilizzo del vano condominiale destinato all’alloggiamento della riserva idrica. La delibera impugnata è illegittima perché riguardava una modificazione della destinazione d’uso di locali condominiali (Casa2 e Casa 3) non indicata nell’ordine del giorno, non approvata con il quorum qualificato richiesto dall’art. 1117 - ter cod. civ., non approvata nel rispetto degli adempimenti previsti dalla stessa disposizione.

Il ricorrente si duole, in particolare, dell’illogica interpretazione del regolamento condominiale e di una missiva invitata da Cemadis al Condominio che ha condotto il giudice di seconde cure a ritenere che i locali condominiali non avessero destinazione esclusiva ad alloggiamento della riserva idrica, così consentendo all’assemblea di camuffare il reale mutamento di destinazione dei locali nati sin dall’origine come locali « tecnici » (con relativa insussistenza di qualsivoglia pretesa della Comunione ad attribuirne cubature convenzionali per richiederne il canone di manutenzione), in violazione delle disposizioni del codice citate e in violazione , altresì , della normativa sulla prevenzione incendi e di igiene pubblica. 2.1.

Il motivo è inammissibile, in quanto riguarda una questione di interpretazione delle risultanze documentali rimessa al giudice di merito, ove non affetta da vizi logico-giuridici. La sentenza impugnata affronta il Regolamento condominiale e la nota Cemadis in modo accurato, contestualizzandone il significato letterale (v. sentenza pp. 5-7), per trarne la conclusione che non di mutamento di destinazione si trattasse, ma di specificazione dell’uso del locale, rispetto al quale la delibera condominiale haconfermato l’utilizzo di manovra e sgombero, dismettendo l’utilizzo di deposito e parcheggio praticato di fatto da alcuni dei condómini.

Con ciò mantenendo la destinazione originaria di riserva idrica ed escludendo, quindi,un uso estraneo alla sua originaria destinazione: sì che non era necessaria un’apposita enunciazione dell’ordine del giorno.Del resto, che la destinazione d’uso a spazi agibili per il deposito,da parte di alcun i cond ómini , di beni e veicoli non fosse mai stata autorizzata né deliberata, nedà atto lo stesso ricorrente (v. ricorso, p. 17 ultimo capoverso, p. 20, 4° capoverso): tanto basta a ritenere logica e consequenziale la deduzione tratta dal giudice di seconde cure in merito al contenuto del punto 8) della delibera impugnata. 2.2.

E’ opportuno precisare che le doglianze relative al contenuto di una nota dei Cemadis (v. ricorso p. 17, 2° capoverso) e del Regolamento condominiale (v. ricorso p. 19), sempre con riferimento alla destinazione uso dei locali di cui è causa, sono inammissibili poiché attengono all’attività di interpretazione di risultanze probatorie, tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimità, salvo che, ratione temporis, nelle ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti ai sensi del n. 5) (ex plurimis, di recente:

Cass. Sez. L, Sentenza n. 10745 del 04/04/2022, Rv. 664334 – 02; Cass Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021), che non ricorre nel caso di specie,come dettagliato supra, al punto 2.1.

3. Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. Il ricorrente si duole del fatto che il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi hanno rigettato la domanda inerente la nullità/annullabilità della delibera nella elevata solo per mero scrupolo difensivo, ne ll’eventualità in cui il bilancio preventivo avesse compreso le somme da destinarsi alla transazione con Comunione Pineta. C onferma ta dal Condominio la circostanza per cui nessuna somma indicata in preventivo sarebbe stata destinata alla Comunione Pineta per le causali indicate.

Pertanto,il giudice di seconde cure avrebbe dovuto dichiarare la cessazione della materia del contendere, ovvero accertare l’insussistenza di qualsivoglia somma destinata alla Comunione Pineta e inserita in preventivo. Ritenendo, invece, infondato il motivo di appello, in quanto sarebbepacifico che il bilancio non prevedesse pagamenti per Comunione Pineta, la sentenza risultaviziata da motivazione apparente. 3.1.Il motivo è infondato. La Corte territoriale ha riposto nel merito allo «scrupolo difensivo» elevato dall’allora appellante , avendo accertato l’assenza di qualsivoglia pagamento alla Comunione Pineta attraverso la verifica del bilancio consuntivo (v. sentenza, p. 8 2° capoverso).

4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, regola le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €2.000,00 per compensi, oltre a €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%. Non ricorrono - ai sensi dell’art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002 -i presupposti processuali per il raddo