Court allows subordinate request to revise millennial tables based on objective value divergence error.

ORDINANZA sul ricorso n.30434 /2018 R.G. proposto da: FRATELLI PAPA DI PAPA PASQUALE E C. S.N.C., c.f. 04400250017, in persona del socio legale rappresentante Pasquale Papa, rappresentata e difesa dall’avv. Alessandra Carozzo, dall’avv. Maurizio Piacenza e dall’avv. Giulio Bellini, elettivamente domiciliata in Roma presso l’avv. Bellini, nel suo studio in via Archimede n. 138 ricorrente contro CONDOMINIO CON.I.G. VIA SAN PAOLO N.38 – GRUGLIASCO, c .f. 95598640019, in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv.

Alessandro Arnodo e dall’avv. Cinzia De Micheli, elettivamente domiciliatoin Roma presso l’avv. De Micheli, nel suo studio in via Germanico n. 107 controricorrente avverso la sentenza n. 1315/2018 della Corte d’appello di Torino depositata in data 11-7-2018 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4-10- 2018 dal consigliere Linalisa Cavallino OGGETTO: condominio –modifica e revisione delle tabelle millesimali R.G.30434/2018 C.C. 4-10-2023 FATTI DI CAUSA 1.Fratelli Papa di Papa Pasquale s.n.c. citò avanti il Tribunale di Torino il Condominio Con.I.G. sito a Grugliasco, esponendo di essere consorziata d el Consorzio I mprese Grugliasco denominato Con.I.G. , cheaveva stipulato con il Comune di Grugliasco una convenzione per attuare un Piano di Insediamenti Produttivi ; il Comune di Grugliasco aveva concesso al Consorzio, per la durata di novantanove anni , il diritto di superficie sulle aree oggetto del P.I.P. e di seguito aveva anche autorizzato la cessione in proprietà ai singoli assegnatari delle aree già concesse in superficie;a seguito dell’assegnazione dei lotti in superficie, le imprese avevano costituito il Condominio Consorzio Imprese Grugliasco (Condominio Con.I.G.), mentre il C onsorzio, unitamente all’approvazione della convenzione con il Comune, aveva adottato una tabella per la suddivisione tra i lotti assegnati ai consorziati delle somme da versare al Comune e successivamente un regolamento condominiale con allegata tabella millesimale.

L’assemblea delCondominio Con.I.G. deliber ò di applicare a fare data dal I gennaio 2014 la tabella millesimale allegata al regolamento condominiale; l’assemblea condominiale del 5 - 6 - 2014, che aveva all’ordine del giorno anche l’analisi del regolamento condominiale e le incongruenze delle tabelle, deliberò di sostituire la tabella allegata al regolamento condominiale con la Tabella A. La società attrice, per quanto ancora interessa, dichiarò di avere sottoposto la n uova Tabella A all’ingegner Gianasso, il quale aveva evidenziato l’esistenza di incongruenze, per cui chiese che fosse accertata la nullità della delibera assembleare del 5 - 6 - 2014 di sostituzione delle tabelle, fosse accertato che l’unica tabella vigente era quella allegata all’originario regolamento di condominio, fosse disposta la revisione o modifica delle tabelle nel caso in cui fosse stata ritenuta valida la delibera del 5-6-2014 e il Condominio fosse condannato ad adottare tali nuove tabelle.

Si costituì il Condominio Con.I.G. contestando le domande, che furono rigettate dal Tribunale di Torino con sentenza n. 4130 pubblicata il 19-7-2016. 2.Propose appello Fratelli Papa s.n.c., deducendo, per quanto ancora interessa, la nullità della delibera assembleare 5-6-2014 sul punto n. 1 all’ordine del giorno perché assunta a maggioranza e non all’unanimità, trattandosi di delibera modificativa delle tabelle allegate a regolamento contrattuale e in assenza di errori e censurando la pronuncia di inammissibilità della domanda subordinata di revisione della tabella millesimale votata nell’assemblea del 5-6-2014.

La Corte d’appello di Torino ha integralmente rigettato l’appello con sentenza n. 1315 pubblicata in data 11-7-2018, condannando la società appellante alla rifusione a favore del Condominio appellato delle spese di lite del grado. Per quanto ancora interessa, la sentenza ha considerato che l’assemblea del 5-6-2014 era stata convocata per la presenza di errori nelle tabelle e quindi era evidente che l’assemblea aveva deliberato ai sensi dell’art. 69 co. 1 n. 1 disp. att. cod. civ.; ha dichiarato che l a mancanza di errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. avrebbe dovuto essere fatta valere nel termine di trenta giorni per l’impugnazione della deliberazione e, poiché il termine non era stato rispettato, l’appellante era decaduta dalla possibilità di censurare tale vizio della deliberazione.

In ordine alla censurata inammissibilità della domanda subordinata di revisione della tabella millesimale votata il 5- 6-2014, la sentenza ha rilevato che la nuova tabella A era espressione dell’assemblea tenutasi il 5-6-2014 e quindi era di provenienza assembleare, la delibera era stata tardivamente impugnata e di conseguenza ammettere la revisione di tale tabella ai sensi dell’art. 69 4 disp. att. cod. civ. avrebbe frustrato completamente la portata applicativa dell’art. 1137 cod. civ. 3.Con atto notificato il 25-10-2018 Fratelli Papa di Papa Pasquale e C. s.n.c. ha proposto tempestivo ricorso per cassazione avverso la sentenza, notificata il 10-9-2018, formulando due motivi.

Ha resistito con controricorso Condominio Con.I.G. via San Paolo n.38, chiedendo anche la condanna della ricorrente ex art. 96 co.3 cod. proc. civ. Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. All’esito della camera di consigliodel giorno 4-10-2023 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.Con il primo motivo la società ricorrente censura la sentenza impugnata per avere rigettato la domanda di dichiarazione di nullità della delibera assembleare 5-6-2014 di cui al punto 1) all’ordine del giorno perché assunta a maggioranza; deduce la violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ. dell’art. 69 disp. att. cod. civ.,per avere la sentenza impugnata ritenuto la validità della delibera assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 co. 2 cod. civ., anziché all’unanimità, in quanto con la delibera è stata sostituita la tabella millesimale -espressiva dei valori proporzionali delle singole unità e della transazione che era intercorsa tra il Consorzio e la società- allegata al regolamento di condominio di natura contrattuale, non correggendo errori ma introducendo nuovi criteri di valutazione dei valoriproporzionali delle singole unità.

La ricorrente sostiene che la sentenza impugnata, dichiarando che oggetto di doglianza della società fosse “la mancanza di errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.”, che tale doglianza avrebbe dovuto essere fatta valere entro trenta giorni dalla deliberazione e dichiarandola perciò decaduta dal diritto di censurare tale vizio, non abbia colto il contenuto del suo motivo di gravame. Evidenzia di avere censurato la delibera per avere introdotto nuovi e diversi parametri per definire la ripartizione dei millesimi tra le proprietà, a fronte di regolamento condominiale a carattere contrattuale e di tabella millesimale ad esso allegata che poteva essere modificata, con i contenuti introdotti dalla delibera 5- 6- 2014 derogativi dei criteri posti dall’art. 1123 cod. civ., solo all’unanimità ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. come modificato dalla legge 11-12-2012 n. 220 già vigente all’epoca della delibera.

Aggiunge che il regolamento del Condominio Con.I.G e la relativa tabella millesimale avevano natura contrattuale, in quanto erano stati predisposti dal Consorzio Con.I.G., ente da parificare all’originario proprietario in forza della convenzione dallo stesso conclusa con il Comune di Grugliasco, ed insiste sul fatto che le modifiche non avessero mera natura correttiva. 1.1.Il motivo di ricorso, diversamente da quanto sostenuto dal Condominio controricorrente che ne ha eccepito l’inammissibilità , è ammissibile sia in riferimento alla previsionedell’art. 360-bis cod. proc. civ.,sia perché rispettoso dell’art. 366 cod. proc. civ., essendo svolto sulla base di specifico ed esclusivoriferimento al contenuto degli atti del giudizio di merito.

Il motivo è altresì fondato, in quanto la sentenza impugnata è incorsa nelle violazioni di legge lamentate dalla ricorrente. Con il terzo motivo di appello la società Fratelli Papa aveva sostenuto la nullità della delibera 5 - 6 - 2014 relativa al punto 1) all’ordine del giorno, per avere modificato le tabelle allega te a l regolamento condominiale contrattuale in assenza di errori ex art. 69 disp. att. cod. civ., perché ciò risulta dalla stessa sentenza impugnata (pag. 5 alla fine e pag. 11, punto 4). La sentenza(pag.11) ha rigettato il motivo senza dubitare del fatto che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, ma osservando che l’ordine del giorno dell’assemblea del 5-6-2014 era inequivoco nell’avere a oggetto questioni poste ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ., nella parte in cui la disposizione permette di rettificare con la maggioranza di cui all’art. 1136 co.2 cod. civ.le tabelle che sono conseguenza di errore.

Per questa ragione la sentenza ha ritenuto testualmente che “la doglianza in ordine alla mancanza di errore rilevante ai sensi dell’art.69 disp. att. cod. civ. avrebbe dovuto essere fatta valere nel termine di trenta giorni previsto per l’impugnazione della deliberazione, ovvero nel termine di 30 giorni” e perciò ha concluso dichiara ndo la società decaduta dall’impugnazione. In questo modo la sentenza impugnataha esamina to la domanda della società come finalizzata a contestare l’esistenza di errori che consentissero di deliberareex art. 69 disp. att. cod. civ. e le statuizioni si sono risolte nelle violazion i di legge lamentat e dalla ricorrente .

Infatti,la domanda della società era volta a sostenere la nullità della delibera per avere modificato la tabell a allegat a al regolamento condominiale contrattuale a maggioranza, mentre sarebbe stata necessarial’unanimità; con gli argom enti svolti da pag. 19 del ricorso per cassazione, che erano già stati proposti nell’atto di appello , la ricorrente tratta la questione del carattere delle modifiche introdotte con la tabella posta in votazione nell’assemblea del 5-6-2014 ed evidenzia come non si fosse trattato di correzione di errori , bensì di variazione dei criteri di determina zione de i millesimi di proprietà ; per di più, è evidente che l’attrice, per il fatto di censurare l ’approvazione della nuova tabell a e di sostenere l’assenza di errori nell a tabell a precedenteche giustificasse la correzione ex art. 69 disp. att. cod. civ., come ritenuto dalla stessa sentenza impugnata (pag.11) , aveva evidentemente lamentato una modifica della precedente tabell a che comportava deroga ai criteri convenzionali già in essere o ai criteri legali di ripartizione delle spese.

Afronte di tale prospettazione, l a sentenza non si sarebbe potut a limitare a ritenere l’impugnativa della delibera tardiva, ma avrebbe dovutoesaminare il contenuto della delibera e della tabella approvata dalla delibera, per accertarese effettivamente fossero stati modifica ti i criteri di ripartizione delle spese già concordati o i criteri legali di ripartizione, sussistendo in tale ipotesicausa di nullità della delibera e non ponendosi perciò questione di decadenza dall’impugnazione. Infatti, secondo il principi o post o da lla Cass azione anche a Sez ioni Unite(Sentenza 14 - 4 - 2021 n. 9839 , Rv. 661084 – 03 ) sono nulle le delibere che a maggioranza modificano i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 n. 2 e 3 cod. civ.(cfr. altresì Cass.

Sez. 2 4 - 7 - 2022 n. 21086 Rv. 665377, per la conferma del principio secondo il qualela convenzione di ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali deve essere approvata da tutti i condomini). Invece, non è pertinente il richiamo del controricorrente a Cass. Sez. U. 9-8-2010 n. 18477per sostenere che la modifica delle tabelle millesimali potesse essere deliberata dalla maggioranza che rappresentassequanto meno la metà del valore dell’edificio . Come si legge in Cass.Sez. 2 25- 10 - 2018 n. 27159, la sentenza delle Sezioni Unite del 2010 «chiarisce che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. La sufficienza del consenso maggioritario per l’approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che tale approvazione è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa e il valore della quota o la misura dell’uso.

Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione, ovvero approvare quel la “diversa convenzione”di cui all’art. 1123 co.1 cod. civ. La sostanza di una tale “diversa convenzione” è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti e obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto degli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att.c.c.» (nello stesso senso Cass.

Sez. 2 4 febbraio 2021 n.2635 ) . Nella medesimaprospettiva, a sua volta Cass. Sez. 2 10 - 3 - 2020 n. 6735 Rv. 657132-01 distingue l’atto di approvazione e revisione delle tabelle millesimali che abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, per il quale è sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136 co. 2 cod. civ., e l’approvazione della tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese o approvare la diversa convenzione di cui all’art. 1123 co.1 cod. civ. che,per la sua nat ura contrattuale, necessit a dell’approvazione unanime dei condomini.

In conclusione, si ribadisce chenella fattispecie la Corte d’appello, per dichiarare legittimamente l’impugnazione tardiva, a fronte della prospettazione della società attrice, avrebb e dovuto verificare che la delibera del 5-6-2014 avesse approvato tabella che fosse meramente ricognitiva dei criteri di ripartizionelegale o convenzionale valevoli nella fattispecie; se invece la delibera avesse deroga to al regime di ripartizione delle spesein essere, avrebbe comportato approvazione di quelladiversa convenzione di cui all’art. 1123 co.1 cod. civ. e sarebbe stata affetta dalla nullità sostenuta dalla società ricorrente, per essere stata assunta soltanto con la maggioranza di cui all’art. 1136 co.2 cod. civ. 2.Con il secondo motivo la società ricorrente deduce violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ. degli artt. 69 disp. att. cod. civ. e 1137 cod. civ., in relazione alla statuizione con la quale la sentenza impugnata ha dichiarato inammissibile la sua domanda subordinata di revisione della tabella millesimale approvata con la delibera 5-6-2014.

La sentenza impugnata ha rigettato il quarto motivo di appello con il quale la società aveva censurato la sentenza di primo grado per avere dichiarato inammissibile la sua domanda subordinata di revisione della tabella millesimale. Ha osservato che le tabelle delle quali era chiesta la modifica erano espressione della volontà dell’assemblea tenutasi il 5-6-2014 e che quindi si trattava di tabelle non allegate al regolamento condominiale, ma di provenienza assembleare; ha rilevato che la società aveva impugnato tardivamente la delibera di approvazione di tali tabelle, con conseguente vincolatività della nuova tabella ex art.1137 cod. civ.;ha aggiunto che, ove si fosse amme ssa la possibilità di ricorrere alla revisione dei valori espressi nella nuova tabella A procedendo direttamente ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ., sarebbe stata frustrata la portata applicativa dell’art. 1137 cod. civ., risultando la tabella A oggetto della richiesta revisione deliberata nel corso dell’assemblea del 5-6-2014.

La società ricorrente censura la pronuncia, evidenziando che l’azione di impugnazione della delibera assembleare e l’azione di revisione delle tabelle si distinguono per petitum e causa petendi , in quanto l’azione di revisione trova causa nell’errore oggettivo contenuto nella tabella e nella necessità di correggerlo. 2.1.Il motivo è fondato, perch é erroneamente la sentenza impugnata, rigettando il relativo motivo di appello, ha dichiarato inammissibile la domanda subordinata di revisione delle tabelle proposta ex art. 69 disp. att. cod. civ.

L’errore che, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nell’ «obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito» (Cass. Sez. 6 - 2 25 - 1 - 2018 n. 1848 Rv. 647385-01). G ià Cass. 18477/ 2010 ha rilevato (in motivazione, pag.

17) che “la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro che si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.”; nel solco di tale pronuncia,Cass. Sez. 2 25 - 9 - 2013 n. 21950 ha statuito che la revisione ex art. 69 disp. att. cod. civ. non è preclusa neppure al condomino che abbia votato a favore della tabella.

Ne consegue che è esatto quanto deduce la ricorrente in ordine alla diversità tra l’azione di impugnazione della delibera assembleare di approvazione della tabella e l’azione di revisione della tabella. Tale seconda azione, in quanto finalizzata a correggere l’errore relativo all’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, può essere proposta a prescindere dall’avvenuta impugnativa della delibera assembleare;per di più, nella fattispecie l’azione di revisione della tabella è stata svolta in via subordinatae quindi non vi era ragione di ritenerla inammissibile.

Ilcontroricorrente prospetta ipotesi di litisconsorzio necessario in ordine alla domanda di revisione della tabellaproposta, ma Cass. Sez. 2 4-2-2021 n. 2635 Rv. 660247-1, con riguardo a giudizio ex art. 69 disp. att. cod. civ. pendente anteriormente alla legge 220/2012, già avevaescluso il litisconsorzio necessario, sulla base del rilievo che si tratta di controversia rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 cod. civ.; l’art. 69 co.2 disp. att. cod. civ. nella formulazione introdotta dalla legge 11-12-2012 n. 220, che si applica alla fattispecie, prevede espressamente che l’azione possa essere proposta unicamente nei confronti del condominio in persona dell’amministratore (cfr.

Cass. Sez. 2 18 - 2 - 2022 n. 5453) . La controricorrente pare dedurre anche che la società non avesse dedotto l’esistenza dei presupposti della revisione della tabella, ma è l’intera prospettazione dell’attrice, che aveva agito lamentando che non ricorressero i presupposti per approvare la tabella A, a comportare la tesi dell’esistenza nella tabella A almeno di errori dei quali si chiedeva la revisione e quindi la relativa domanda non avrebbe potuto essere dichiarata inammissibile. 3.In conclusione si impone la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione per la decisione della causa facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, nonché per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità ex art. 385 co.3 cod. proc. civ.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione