Italian Supreme Court dismisses rescission claim for lesion exceeding half due to insufficient value evidence.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 30972/2018 R.G. proposto da: BORDIZZO CARLA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G. P. DA PALESTRINA 63, presso lo studio dell’avvocato CONTALDI GIANLUCA (CNTGLC67L19H501I) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato CASETTA PAOLO (CSTPLA70H23L219H) -ricorrente- contro IMMOBILIARE DOMUS NOVA IN LIQUIDAZIONE SRL -intimata- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO TORINO n. 1150/2018 depositata il 13/06/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2023dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI.

FATTI DI CAUSA Con contratto preliminare concluso in data 17 maggio 2007, Bordizzo Carla si obbligò a vendere alla Immobiliare Domus Nova s.r.l. un immobile sito nel comune di Torino al prezzo di € 270.000,00 ed un immobile sito nel comune di Moncalieri al prezzo di € 305.000,00. Detti immobili erano oggetto di procedure esecutive, tanto che il contratto venne integrato per consentire a Carla Bordizzo di estinguere le procedure esecutive. Con atto di citazione notificato in data 15 aprile 2008, la Immobiliare Domus Nova s.r.l. convenne in giudizio Carla Bordizzo, affinché fosse emanata sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. in luogo del contratto definitivo.

Carla Bordizzo, a sua volta, agì con separato giudizio per chiedere la rescissione del contratto. Il Tribunale di Torino rigettò la domanda di rescissione e quella ex art. 2932 c.c., risolse il contratto e condannò Carla Bordizzo al risarcimento del danno nella misura di Euro 50.000,00. La Corte d’appello confermò la sentenza di primo grado, non ritenendo sussistere la lesione ultra dimidium , e confermò la statuizione sul risarcimento dei danni. Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso Bordizzo Carla sulla base di due motivi.

L’Immobiliare Domus Nova s.r.l. non ha svolto attività difensiva. RAGIONI DELLA DECISIONE Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt.1448 e seg. c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n.3 c.p.c.; in particolare, la ricorrente contesta l’accertamento del valore degli immobili da parte della Corte di merito perché non determinato al momento della conclusione del contratto ma sulla base di perizie svolte nel processo esecutivo in epoca precedente, e segnatamente un anno prima per l’immobile sito in Torino e tre anni prima per quello sito in Moncalieri.

Tale criterio non avrebbe tenuto conto della fase di crescita del mercato immobiliare sicchè sarebbe viziata la determinazione del valore, al fine dell’accertamento della lesione ultra dimidium. Il motivo è infondato. Per consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema di azione generale di rescissione per lesione, la determinazione del valore delle prestazioni corrispettive, con riferimento all’epoca della conclusione del contratto, al fine di stabilire la ricorrenza o meno di una sproporzione “ultra dimidium”, implica una indagine di fatto, rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità, ove sorretta da congrua motivazione (tra le altre Sez. 2, Sentenza n.26970 del 07/12/2005, Sez. 2, Sentenza n. 5041 del 06/11/1978).

La Corte di merito, al fine di accertare la lesione ultra dimidium , ha determinato il valore degli immobili sulla base delle CTU svolte nel procedimento esecutivo: quanto all’immobile sito in Torino, promesso in vendita con contratto del 17.05.2007, il valore determinato dal ctu era pari ad euro 407.000,00 ed il prezzo di vendita fissato in euro 270.000,00, sicchè non sussisteva la lesione. Con riguardo all’immobile sito in Moncalieri, la Corte rilevava che il valore stabilito dalla CTU svolta tre anni prima fosse pari ad euro 305.000,00, uguale al prezzo di vendita.

La Corte d’appello, con congrua motivazione, ha considerato irrilevante che per l’immobile di Torino, la perizia risaliva all’anno precedente rispetto alla conclusione del preliminare, né il ricorrente ha dedotto, nell’ambito del giudizio di merito, che il valore dell’immobile aveva subito sensibili variazioni. Quanto all’immobile in Moncalieri, pur essendo la consulenza antecedente di tre anni, il prezzo di vendita era pari al valore dell’immobile sicchè il lasso temporale intercorso rispetto alla conclusione del contratto non poteva integrare la lesione ultra dimidium che costituisce il presupposto per la rescissione tanto più che l’asserzione in ordine all’aumento dei prezzi era generica ed apodittica.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1599, 1452, 1458, 1602 c.c, in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’appello risarcito alla Nova Domus s.r.l. il danno derivante dalla perdita di due affari per non aver concluso, a causa del mancato trasferimento dell’immobile, dei contratti di locazione. Rileva la ricorrente che l’immobile sito in Torino era nella disponibilità del la promissaria acquirente, che avrebbe potuto concederlo in locazione a terzi, considerando la tutela prevista in favore del conduttore, il quale può opporre il contratto di locazione all’acquirente (1599 c.c.), che subentra al contratto ( art.1602 c.c.); inoltre, l’art. 1452 c.c. prevede che la rescissione non pregiudichi i diritti acquistati dai terzi.

Il motivo è infondato. La Corte di merito ha accertato che, a causa della vicenda giudiziaria e della mancata conclusione del contratto definitivo, era derivato un danno al promissario acquirente, che esercitava la propria attività nel settore immobiliare, considerando che l’incertezza sulla titolarità soggettiva del proprietario, soprattutto per le locazioni ad uso commerciale non è indifferente per il conduttore, nonostante la tutela approntata dall’ordinamento in suo favore. Si tratta di apprezzamento che risponde ai meccanismi di mercato ed alla logica comune, basata sull’affidabilità del locatore, indipendentemente dalla tutela prevista dall’ordinamento.

Il ricorso va pertanto rigettato. Nulla va statuito sulle spese, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva; Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte