Cassation court nullifies a property sale violating the five-year alienation ban on public housing options. The sale is void due to the five-year restriction period. The court remands the case for effects determination.

nciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 12112-2022 proposto da: RICUPERO FERNANDO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE, N. 1, presso lo studio dell'avvocato DANIELA TERRACCIANO, che lo rappresenta e difende; -ricorrente - contro ZATTELLA ILARIA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE REGINA MARGHERITA,N. 294, presso lo studio de ll'avvocato ADRIANA COLTRIOLI, che larappresenta e difende; -controricorrente - avverso la sentenza n. 1473/2022 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 04/03/2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/10/2023 dal ConsigliereCRISTINA AMATO; RILEVATO CHE:

1. Fernando Ricupero, nella sua qualità di erede di Franco Ricupero, conveniva innanzi al Tribunale di Roma Ilaria Zattella, al fine di sentire dichiarare la nullità dell'atto da questa stipulato con Franco Ricupero in Ric. 2022 n. 12112 sez. S2 -ud. 06-10-2023 - 2 - data 29.02.2008 per il trasferimento della proprietà al prezzo di €93.000,00, con riserva del diritto di abitazione a favore dell’alienante, di un appartamento sito in Roma, a sua volta acquistato da Franco Ricupero in data 20.07.2006 dalla S.C.I.P. (Società Cartolarizzazione Immobiliare Pubblici s.r.l.), al prezzo agevolato di €70.260,69.

A sostegno della sua pretesa, l'attore affermava che l’acquisto dell’immobile dalla S.C.I.P. conteneva il divieto , stabilito a pena di nullità ex art. 3, comma 14, D.L. del 25 settembre 2001, n. 35 1 (Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare). Precisava l’attore che, anche qualora avesse trovato applicazione al caso di specie il divieto decennale di cui all’art. 6, comma 10, d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104 (in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in campo immobiliare), richiamato nell’atto di trasferimento immobiliare intercorso tra il padre Franco e la Zattella,quest’ultima non aveva dato prova della sussistenza delle due eccezioni di alienazione del l'immobile, rappresentate dall'incremento del nucleo familiare,ovvero dal trasferimento dell'acquirente in località distante oltre 50 km dal comune in cui è ubicato l'immobile.

2. Il Tribunale di Roma dichiarava la nullità del sopracitato atto di compravendita immobiliare e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata da Ilaria Zattella, condannava Fernando Ricupero alla restituzione in favore della convenuta della somma di €21.262,80.

3. La Zattella impugnava la decisione innanzi alla Corte d'Appello di Roma,che riformava la pronuncia di primo grado affermando – per quanto ancora di interesse -che: Ric. 2022 n. 12112 sez. S2 -ud. 06-10-2023 - 3 - - non poteva dirsi di natura speculativa l'ope razione voluta da Franco Ricupero in violazione del divieto di alienazione quinquennale: tuttavia, avuto riguardo al dato strettamente letterale della norma, un atto di disposizione via era stato e, quindi, in base al dato formale tale atto di trasferimentodovrebbe essere sanzionato con la nullità; - nel caso di specie , però, la nullità dell'atto di trasferimento impugnato doveva essere esclusa, poiché l'alienante aveva trasferito la residenza in Latina,quindi lontano più di 50 km dal Comune di Roma.

Né rileva il fatto che egli poco tempo dopo avevaripreso la residenza in Roma, dato che la norma parla di « trasferimento » , ma non ne predica una durata minima o predeterminata e, del resto , essendosi riservato il diritto di abitazione sull’alloggio sito in Roma, ben poteva occuparlo per i periodi di tempo in cui, per necessità e per altre ragioni, intendeva ivi dimorare.

4. Avverso detta pronuncia Fernando Ricupero proponeva ricorso per cassazione, illustrato da memoria. Resisteva Ilaria Zattella depositando controricorso . In prossimità dell’adunanza la controricorrente depositavamemoria. CONSIDERATO CHE:

1. Con l'unico motivo di ricorso si deduce violazione e/o falsa applicazione dell'art. 6, comma 10, d.lgs.n. 104/1996, dell'art. 12 delle preleggi in relazione all'art. 360, comma 1, n.

3) cod. proc. civ., per avere la Corte d'Appello ritenuto, in base ad un’esegesi illegittima della norma, che si fosse verificata la fattispecie derogatoria del divieto di inalienabilità dell'immobile. A giudizio del ricorrente, la disposizione l’art. 6, comma 10,d.lgs. n. 104/1996 mentre è chiara nella parte in cui esprime il divieto di alienazione, richiede , invece, un'attività interpretativa volta alla comprensione dell'esatto significato del termine «trasferimento»: erroneamente la Corte d'Appello ha ritenuto Ric. 2022 n. 12112 sez.

S2 -ud. 06-10-2023 - 4 - che il detto termine non si esaurisca in un aspetto formalistico, ossia il cambio di residenza, ma si risolva nella nozione didomicilio, né debba predicare una durata minima o predeterminata. Nella prospettazione del ricorrente,invece, occorre interpretare la norma attraverso l' esame della sua ratio per non stravolgerne il significato , ossia evitare operazioni di carattere speculativo-lucrativo da parte di chiunque, e non soltanto da parte dell'acquirente, cioè di colui che ha acquistato a condizioni più favorevoli rispetto aquelle di mercato.

Inoltre, prosegue il ricorrente, occorre precisare che la Corte d'Appello confonde due norme diverse che sanciscono il divieto di alienazione: quella dettata dall'art. 6, comma 10, richiamata nell'atto di compravendita intercorso tra Franco Ricupero e Ilaria Zattella, e l'art. 3, comma 14, legge n. 410 del 2001, richiamata nell'atto di compravendita tra la S.C.I.P. e F ranco Ricupero, in virtù della quale il divieto di alienazione ha una durata quinquennale,ma non prevede eccezioni. Orbene, rileva il ricorrente, la Corte d'Appello argomenta sulle eccezioni, ma richiama il divieto quinquennale. 1.1.

Il motivo è fondato nei termini di cui appresso. Il D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410) reca disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare. L’art. 3 applicabileratione temporis (avuto riguardo alla data di trasferimento dell’immobile dalla S.C.I.P. a Franco Ricupero come si desume dalla lettera della norma, non già alla data di esercizio dell’opzione, come argomentato nel controricorso:p. 2, righi 14-15 ) stabiliva i criteri e le modalità della cartolarizzazione degli immobili (individuati ai sensi dell’art. 1); al comma 3 riconosceva in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l'acquisto, Ric. 2022 n. 12112 sez.

S2 -ud. 06-10-2023 - 5 - rinviando – solo per ciò che attiene alle agevolazioni di acquisto - all’art. 6, comma 8, d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104; atto normativo, quest’ultimo, che disciplina altra materia, ossia l'attività in campo immobiliare degli enti previdenziali di natura pubblica. 1.2. Dunque, la norma sul divieto di alienazione applicabile all’acquisto di Franco Ricupero dalla S.C.I.P. era l’art. 3, comma 14, D.L. n. 351/2001, che così recita: «Sono nulli gli atti di disposizione degli immobili ad uso residenziale non di pregio ai sensi del comma 13 acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto».

In assenza di eccezioni aldivieto, ne deriva che, nella specie, l’atto di trasferimento dell’appartamento di cui si discute ad Ilaria Zattella avvenuto con rogito del 29.02.2008 deve essere dichiarato nullo, con gli effetti di legge, indipendentemente da ogni altra considerazione.

2. Pertanto, in accoglimento del ricorso, deve ritenersi nulla la vendita dell’immobile effettuata da Franco Ricupero nei confronti di Ilaria Zattella, in violazione dell’art. 3, comma 14, D.L. n. 351 del 2001. La pronuncia merita di essere cassata e il giudizio rinviato alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione, affinché decida sugli effetti derivanti dalla nullità del contratto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, in accoglimento del ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia il giudizio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudi