Cassation court dismisses appeal against condominium fine, ruling budget errors invalidate assembly resolution.

la seguente ORDINANZA Sul ricorso iscritto al n. 11327/2018R.G. proposto da RIVIERA DEL GARGANO s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa unitamente e disgiuntamente dall’Avv. Anna Felicia Penna Caroppi e dall’Avv. Domitilla Ambrosio con giusta procura speciale in calce al ricorso con foglio separato edelettivamente domiciliata in Roma, Viale delle Belle Arti n. 7, presso lo studio del secondo difensore; -ricorrente- contro Condominio –Distacco di edificio da condominio - Possibilità CONDOMINIO “VALLE SCINNI”, in persona dell’Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv.

Massimo Carella come da giusta procura speciale in calce al controricorso ed elettivamente domiciliato in Roma, Via di Pietralata n. 320, presso lo studio dell’Avv. Gigliola Mazza Ricci; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 1532/2017, pubblicata il 10 ottobre 2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21marzo 2023 dal Consigliere Milena Falaschi. OSSERVAZIONI IN FATTO E IN DIRITTO Rilevato che: - con atto di citazione notificato il 19 maggio 2010 la società Riviera del Gargano s.r.l. proponeva, dinanzi al Tribunale di Lucera – Sezione distaccata di Rodi Garganico, opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso in favore del Condominio “Valle Scinni” per oneri condominiali risultanti dai bilanci consuntivi per gli esercizi 2008 e 2009 adducendo che l’assemblea straordinaria del 1° novembre 2007 aveva deliberato il distacco dell’immobile alberghiero, di cui la società era proprietaria, dal Condominio in questione e proponendo “domanda riconvenzionale”, oltre che di condanna al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., con compensazione del credito dalla stessa opponente avanzato per i lavori di ristrutturazione effettuati nelle parti comuni in seguito ad un incendio divampato nel 2007; - instaurato il contraddittorio, nella resistenza del Condominio che si costituiva tardivamente sollevando eccezioni di nullità e/o di invalidità della delibera in questione, il Tribunale adito, con sentenza n. 121 del 2011, rigettava l’opposizione e le “domande riconvenzionali” della società, con integrale conferma del decreto ingiuntivo, dichiarate inammissibili per tardività le eccezioni di invalidità della delibera.

In particolare il Tribunale, rilevando che nella delibera in questione era stato approvato il distacco dello stabile di proprietà della società dal Condominio previa conclusione dell’iter con atto redatto dal notaio indicato nella delibera stessa e rilevando la mancata conclusione del suddetto iter, accertava la permanenza del complesso alberghiero all’interno del Condominio, la debenza dei relativi oneri condominiali e, in merito alla domanda di compensazione, rilevata che dai bilanci consuntivi tale compensazione fosse stata già operata dal Condominio stesso.

In merito alle eccezioni di invalidità della delibera, il Tribunale, rilevandone la proposizione tardiva ed escludendo la sussistenza di cause di nullità rilevabili d’ufficio, le dichiarava inammissibili; - in virtù di impugnazione interposta dalla società Riviera del Gargano, la Corte d’appello di Bari, nella resistenza del Condominio “Valle Scinni”, con sentenza n. 1532 del 2017, rigettava integralmente il gravame, con conferma della decisione di prime cure. Nel dettaglio, la Corte d’appello - aderendo all’impostazione del primo giudice -riteneva che per potersi dire perfezionato il procedimento di separazione e/o di distacco del complesso alberghiero dal Condominio erano necessarie due condizioni, non verificatesi, consistenti nella ultimazione dei lavori oggetto della licenza edilizia prodotta dalla quale desumersi il non utilizzo dei servizi comuni del Condominio da parte della società appellante, e, in secondo luogo, nella sottoscrizione degli atti notarili di trasferimento al Condominio delle aree e degli impianti comuni.

Aggiungeva di non avere ammesso i documenti prodotti solo in grado d’appello dall’appellante non avendone precisato l’indispensabilità ai fini del giudizio e l’impossibilità di produrli nel giudizio di primo grado. Infine, dalla disamina dei bilanci consuntivi emergeva che era stata già operata la compensazione del credito vantato; - p er la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Bari ricorre la società Riviera del Gargano a r.l., sulla base di cinque motivi, cui resiste il CONDOMINIO “VALLE SCINNI” con controricorso; - in prossimità dell’adunanza camerale il Condominio controricorrente ha anche depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.

Atteso che: - con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione o la falsa applicazione degli artt. 1136, 1138 e 1362 c.c. nel la parte in cui la Corte d’appello, nell’interpretare la delibera in questione, non ha utilizzato i canoni ermeneutici letterale e sistematico ritenendola non immediatamente efficacie, risultando, invece, da un’interpretazione complessiva della delibera, la chiara volontà delle parti di deliberare la separazione dal Condominio con efficacia immediata. Con il secondo motivo la ricorrente lamentala violazione o la falsa applicazione degli artt. 115 116 c.p.c., 1138, 1137, 1130 e 1129 c.c., nonché 68 e 69 disp. att. c.c., non avendo la Corte d’appello esaminato quali prove dell’immediatezza del distacco tanto la perizia dell’arch.

Onorati, richiesta dallo stesso notaio indicato nella delibera per formalizzare il distacco, sia il fatto che il Condominio aveva predisposto nuove tabelle millesimali. I primi due motivi di ricorso – da trattare congiuntamente per la evidente connessione argomentativa che li avvince – sono privi di pregio. In adesione alla giurisprudenza di questa Suprema Corte, le deliberazioni dell’assemblea del Condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 e ss. c.c., privilegiando, anzitutto, l’elemento letterale e, nel caso in cui tale elemento risulti insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli afferenti alla valutazione del comportamento delle parti e alla conservazione degli effetti dell’atto, che impongono all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante, anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico (Cass.21576 del 2019;

Cass. n. 28763 del 2017; Cass. n. 4501 del 2006). Ed è altrettanto pacifico che l’interpretazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale spetta al giudice del merito e costituisce apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, purché risulti giustificato da motivazione immune da errori giuridici e da vizi logici (Cass. n. 12556 2002). I vizi logici della sentenza, peraltro, sono ormai sindacabili in cassazione solo nei limiti consentiti dal nuovo testo dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. (introdotto dal d.l. n. 83/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 134/2012), applicabile ratione temporis, che ha escluso la censurabilità della “sufficienza” della motivazione, riducendo il controllo di legittimità sul giudizio di fatto al sindacato sull’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio e sulla apparenza o manifesta illogicità della motivazione (Cass., Sez.

Un.,n. 8053 del 2014). Nella specie, la motivazione della sentenza impugnata, sul mancato perfezionamento del procedimento per il distacco del corpo di fabbrica di proprietà della società ricorrente dal Condominio per il non avveramento delle due condizioni stabilite nella delibera del 1° novembre 2007 (assenza di ultimazione dei lavori previsti nella licenza edilizia e rinuncia con atto notarile alle aree e agli impianti comuni da parte della stessa ricorrente), non risulta apparente, né viziata da manifesta illogicità. Pertanto, la censura, in realtà, si risolve in una critica dell’esito dell’interpretazione cui è pervenuta la Corte d’appello e nella sollecitazione di una interpretazione alternativa.

Si ricade, perciò, nell’ambito di una censura di merito, che non può trovare ingresso nel giudizio di legittimità. D’altra parte, la facoltà accordata alla società ricorrente dall’assemblea condominiale di effettuare il distacco poneva delle limitazioni, tutte enunciate in modo chiaro ed esplicito. E l’interpretazione di siffatte clausole contenenti limiti al definitivo perfezionamento della procedura è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero per l'omesso esame di un fatto storico, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., che per quanto sopra esposto, la Corte d’appello di Bari ha spiegato.

Ne consegue che le obiezioni fatte valere con il secondo mezzo (perizia dell’arch. Onorati e predisposizione di nuove tabelle millesimali) si appuntano sulle ragioni espresse dalla sentenza d’appello in ordine all’avveramento delle condizioni previste in dettadelibera, per cui si risolv ono nella mera contrapposizione dell'interpretazione della ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata(Cass. n. 9461 del 2021) ; - con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione o l a falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., nella parte in cui la Corte d’appello, in primo luogo , ha ritenuto non dimostrata l’indispensabilità della documentazione prodotta in appello dalla società, e in secondo luogo non si è espressa in relazione alla documentazione prodotta, anch’essa in sede di appello, dal Condominio appellato.

Con il quarto motivo, consequenziale al terzo, la ricorrente deduce l’omesso esame di tutta la documentazione da questa prodotta in appello e ritenuta inammissibile. Del pari il terzo ed il quarto motivo – da trattare anche essi unitariamente –non possono trovare ingresso. Infatti, diversamente dalla prospettazione della ricorrente, la Corte di appello nonè incorsa della dedotta violazione dell'art.345 c.p.c. poiché ha - in c onformità al terzo comma di tale norma (nella sua versione "ratione temporis" applicabile, ovvero nella formulazione antecedente alle modifiche introdotte per effettodell'art. 54, comma 1, lett. 0b) del d.l. n. 83/2012, conv, con modif., dallalegge n. 134/2012) - ritenuto che esso fissa sul piano generale il principio della inammissibilità di mezzi di prova "nuovi" (la cui ammissione, cioè, non sia stata richiesta in precedenza), indicando nello stesso tempo i limiti di tale regola, con l'indicazione, i n via alternativa (e non concorrente), dei requisiti che tali documenti, al pari degli altri mezzi di prova, devono presentare per poter trovare ingresso in sede digravame, vale a dire che si tratti di prove o di documenti che le parti dimostrino di non aver potuto proporre prima per causa ad esse non imputabile ovvero che, nel quadro delle risultanze istruttorie già acquisite, siano indispensabili ai fini della decisione della causa, vale a dire di per sé idonei ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione fattuale accolta dalla pronuncia gravata, smentendola o confermandola senza lasciare margini di dubbio, a prescindere dal rilievo che la parteinteressata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa,nelle preclusioni istruttorie del primo grado (Cass., S ez.

Un., n. 10790 del 2017, in motiv.; Cass. n. 24164 del 2017; Cass. n. 24129del 2018). Resta, dunque, la necessità che i nuovi documenti (i quali, peraltro, possono avere ad oggetto tanto un fatto già allegato inprimo grado, quanto un fatto nuovo, vale a dire allegato per la prima volta in appello perché sopravvenuto o perché, pur preesistente, divenuto rilevante solo grazie al tenore della sentenza di primo grado) siano prodotti, a pena di decadenza, mediante specifica indicazione degli stessi nell'attointroduttivo del gravame, oltre ad addurre le ragioni dell’indispensabilità.

A tal proposito, la Corte distrettuale si è correttamente conformata all'indirizzo giurisprudenziale di questa Corte - che ha trovato la sua definit iva conferma nella sentenza delle Sezioni unite n. 10790/2017 – rilevando che i documenti prodotti, quali la copia del decreto di sequestro dell’11 novembre 2010 del complesso alberghiero, la foto della barra installata per impedire l’accesso al Condominio e la copia di fatture emesse nei confronti della società Riviera del Gargano relative a spese di derattizzazione e disinfestazione dell’area di sua pertinenza non erano indispensabili non provando l’avvenuto avveramento delle condizioni deliberate dall’assemblea condominiale per perfezionare il distacco, in quanto indimostrata la dismissione della proprietà dei beni comuni da parte della stessa ricorrente, circostanza che non risultava neanche dalle bollette relative alle utenze Enel e dell’acquedotto pugliese ovvero dalla installazione della barra (v. pagine 9 e 10 della sentenza impugnata); - infine, con il quinto motivo - rubricato violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 1130 bis c.c. e 63 disp. att.

– la ricorrente deduce l’illogicità della motivazione della Corte d’appello in ordine alla valutazione dei bilanci preventivi e consuntivi del Condominio. L’ultimo motivo di censura è pure infondato. L’art. 1130-bis c.c. stabilisce, infatti, che il rendiconto condominiale, composto da «un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonché da una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», deve contenere «le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica».

In proposito, questa Corte ha avuto modo di affermare che le «voci di entrata e di uscita» sono costituite dagli incassi e dai pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, avendo riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale, secondo il c.d. principio di cassa (Cass.n. 10153 del 2011 ), in virtù del quale, i crediti vantati dal Condominio verso il singolo condòmino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (in questi termini Cass. n. 20006 del 2020 ;

Cass. n. 15401 del 2014 ), atteso che il rendiconto, in forza di un principio di continuità, deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato (Cass. n. 20006/2020cit.). Sempre secondo Cass. n. 20006/2020, il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione, che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., in quanto costituirebbe altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo "un nuovo fatto costitutivo del credito" stesso (anche Cass. n. 4489del 2014), stante la vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dall’art. 1137, primo comma, c.c., e la conseguente sua idoneità a far insorgere l’obbligazione e la relativa prova.

La redazione del bilancio, benché non richieda una forma rigorosa analogamente a quanto previsto per i bilanci delle società (Cass. n. 1405del 2007), né l’analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno dovuti (Cass. n. 1544 del 2004), deve riportare, in definitiva, il corretto importo delle poste attive e passive, onde rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, e consentire loro di conoscerne l’esatta consistenza, determinando, altrimenti, l’omissione dei predetti dati la sua illegittimità e, a cascata, l’illegittimità della deliberazione che lo ha adottato.

Pertanto, costituisce onere dell’amministratore la corretta redazione del bilancio, derivando dalla violazione di quest’obbligo l’illegittimità del bilancio e conseguentemente della delibera che lo ha approvato, e al condòmino che vi si oppone di dimostrare la scorrettezza dei dati ivi riportati, anche attraverso la produzione della documentazione giustificativa delle maggiori somme corrisposte, onde ottenere l’annullamento della decisione assembleare. Nella specie, i giudici di merito non hanno affatto violato i principi testé enunciati, allorché è stato accertato che la somma di euro 40.444,89 del bilancio consuntivo del 2007 relativa alle spese di manutenzione era comprensiva dell’importo di euro 18.000,00 anticipati dalla società Riviera del Gargano, come desunto dal capitolo numero sei del bilancio ordinario di esercizio.

Con la conseguenza che a detta società per siffatto esercizio risultava un saldo attivo di euro 10.016,28 riportato nel bilancio consuntivo del 2008. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna della ricorrent e al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente , di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrent e in solido al pagam ento delle spese del presente giudizio in favore del Condominio che si liquidano in complessivi euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cap nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto dell