Cassation court remands case to public hearing regarding contract conclusion timing and expense allocation in real estate mediation disputes.

iato la seguente ORDINANZA INTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n. 13553/2019 R.G. proposto da De Nardis Michelangelo (C.F.: DNRMHL73M25E47Q), rappresentato e difeso dall’avv. Antonella Palma e dall’avv. Valentina Romagna (C.F.: RMG VNT 76T47H501R) con procura speciale in calce al ricorso ed elettivamente domiciliato in Roma, Viale dei Parioli n. 93, presso lo studio del primo difensore; –ricorrente – contro Oggetto: Azione di proponente compratore di immobile per restituzione deposito preliminare a seguito di mancata vendita- Domanda riconvenzionale di provvigione del mediatore La Domus s.r.l. (p.iva: 08840811007), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Federico Cesi n. 72, presso lo studio dell’avv.

Maria Rosaria di Giulio (C.F.: DGLMRS67M62H501W) che la rappresenta e difende con procura in calce al controricorso; –controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 1056/2019, pubblicata il 13 febbraio 2019 e notificata mezzo pec in data 11/03/2019; Uditala relazione svolta nella camera di consiglio del 16 gennaio 2023 dal Consigliere Milena Falaschi. PREMESSO IN FATTO - con atto di citazione notificato il 13 ottobre 2007, Michelangelo De Nardis evocava, dinanzi al Tribunale di Roma, La Domus s.r.le Mariella Beconcini per ottenere la r estituzione dell’assegno di euro 5.000,00 corrisposto ai sensi dell’art.1766 c.c. in mancanza di conclusione dell’affare; - instaurato il contraddittorio, nella resistenza di La Domus s.r.l. che spiegava anche domanda riconvenzionale per sentire accertare e dichiarare il perfezionamento del contratto preliminare di acquisto stipulato tra il De Nardis, promissario acquirente, e Mariella Beconcini e Marco Fiorenza, in qualità di promittenti venditori, con conseguente maturazione del suo diritto alla provvigione di euro 19.080,00 , diritto maturato anche con riferimento alla Beconcini, il giudice adito, con sentenza n. 9848 del 2011, respingeva la domanda attorea nei confronti di La Domus s.r.l. e accoglieva quella nei confronti della Beconcini, condannandola al pagamento in favore dell’attore della somma di euro 5.000,00; accoglieva, altresì, la riconvenzionale spiegata da La Domus e condannava il De Nardis al pagamento di 19.080,00 euro a titolo di provvigione; - sul gravame interposto da Michelangelo De Nardis esclusivamente nei confronti di La Domus, la Corte di appello di Roma, nella resistenza della società appellata, con sentenza n. 1056/2019, rigettava l’appello e per l’effetto confermava la sentenza gravata seppure con diversa motivazione, oltre a condannare l’appellante al pagamento delle spese del secondo grado.

A sostegno della decisione la Corte di merito, premesso che l’impugnazione aveva ad oggetto esclusivamente il capo della sentenza relativa alla condanna del De Nardis al pagamento della provvigione, rilevava che secondo costante giurisprudenza della Suprema Corte, il diritto di provvigione in tema di mediazione, sorgeva nel momento della conclusione dell’affare, ossia quando tra le parti messe in contatto dal mediatore si costituiva un vincolo giuridico che le abilitava ad agire per l’esecuzione dello stesso. Aggiungeva che, nel caso di specie, l’opera svolta dall’agenzia immobiliare costituiva antecedente necessario per la conclusione dell’affare, essendo consistita nel raccogliere la proposta del De Nardis, sottoscritta il 4 gennaio 2007, ed accettata dai venditori Beconcini- Fiorenza con firma apposta in data 5 gennaio 2007 e comunicata al proponente mediante telegramma l’8 gennaio 2007, per cui sussistevano tutti gli elementi essenziali dell’accordo, senza che le parti avessero previsto rimandare ad un momento successivo la sua definizione, sicchè la proposta d’acquisto poteva essere qualificata come vero e proprio contratto preliminare.

La Corte di Appello evidenziava, inoltre, come non sussistevano i presupposti per la rideterminazione del compenso dovuto alla mediatrice non avendo l’appellante neanche chiarito quali fossero le ragioni per la richiesta di riduzione; - avverso la citata sentenza della Corte di appello di Roma proponeva ricorso per cassazione Michelangelo De Nardis, sulla base di sei motivi, cui resisteva con controricorso La Domus s.r.l.; - in prossimi tà dell’adunanza camerale parte ricorrente ha curato anche il deposito di memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c.

Considerato che: - con il primo motivo il ricorrente lamenta la nullità della sentenza per errores in procedendo ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. per avere la Corte di appello di Roma pronunciato su un capo della sentenza non oggetto di specifica impugnazione, investendo la sua decisione anche la qualificazione della proposta di acquisto immobiliare e della sua capacità vincolante, violando il giudicato interno e non rispettando l’effetto devolutivo dell’appello, espressamente limitato ai motivi di gravame. Del resto la Domus, costituita in appello, non aveva proposto appello incidentale relativamente al capo della sentenza di primo grado che aveva ricondotto i rapporti fra il De Nardis e la Beconcini nell’ambito della trattativa precontrattuale.

Con il secondo motivo il ricorrente si duole della violazione e della falsa applicazione dell’art. 1755 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 per non avere la Corte di appello considerato la natura inderogabile della norma in materia di mediazione. Il giudice di prime cure, infatti, aveva ammesso la validità della clausola in deroga alla previsione dell’art. 1755 c.c. che prevede espressamente il diritto del mediatore alla provvigione nel momento di conclusione dell’affare. Il ricorrente osservava come avendo l’art. 1755 c.c. natura inderogabile, trattandosi di norma di ordine pubblico, non poteva dichiararsi quindi il riconoscimento alla provvigione al momento della accettazione della proposta, in deroga a tale previsione normativa.

L’odierno ricorrente quindi lamenta nell’attuale ricorso, l’erroneo rigetto del giudice di secondo grado dell’eccezione relativamente alla vessatorietà della clausola con cui il ricorrente si era comunque riconosciuto onerato del pagamento della provvigione. Con il terzo motivo il ricorrente evidenzia la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132 c.p.c in relazione all'art. 360 comma 1 n.4 c . p . c . per avere la Corte di appello rigettato la censura di violazione dell'art. 1759 c.c attraverso una motivazione meramente apparente.

Invero il De Nardis aveva mai dichiarato di non poter sottoscrivere in data 30/04/2007 il rogito, ma la semplicemente chiesto di fissare al giorno 12/03/2007 la data della stipula del contratto preliminare. Solo in quella circostanza era venuto a conoscenza del fatto, mai riferitagli fino a quel momento, della trattativa portata avanti da La Domus s.r.l con la Beconc ini per l'acquisto da parte di quest’ultima di un immobile e della necessità di sottoscrivere prima del mese di marzo 2007 un contratto preliminare con il versamento di una parte della somma.

Pertanto l’affare non si era concluso non per responsabilità o per colpa del De Nardis, ma per violazione da parte di La Domus degli obblighi informativi cui all'art. 1759 c.c. La società infatti aveva deliberatamente taciuto al De Nardis una circostanza rilevante e determinante per la conclusione dell'affare, relativa all'estrema urgenza dei proprietari di concludere la compravendita dell'immobile a causa di altra trattativa già in corso per l'acquisto di un altro immobile. Tale fatto non era mai stato comunicato dal mediatore al De Nardis, nonostante ben sapesse che questi avrebbe versato una parte del prezzo molto elevata al momento del preliminare ricorrendo a un ente finanziatore come espressamente previsto nel modulo contenente le puntuazioni del preliminare.

Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 91 e ss c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c. per aver la Corte di appello rigettato l'eccezione relativa alla condanna alle spese, in quanto il giudice adito, disattendendo del tutto la specifica contestazione, si è limitata a rigettarla ravvisando una presunta genericità del motivo di gravame senza comprendere che l'eccezione di nullità svolta dal De Nardis riguardava la sproporzione tra le due condanne alle spese effettuata nella medesima sentenza di primo grado pur in presenza della medesima attività istruttoria espletata dalle parti.

Con il quinto motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1756 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c. per aver la Corte di a ppello escluso la ridetermin azione del compenso in relazione all'attività svolta, in quanto riteneva che l'appellante non avesse minimante chiarito quali sarebbero le ragioni per cui la mediatrice non avrebbe diritto all'intera somma che lo stesso De Nardis le aveva riconosciuto come dovutale a titolo di provvigione. Ciò è stato dedotto sul presupposto della conclusione dell'affare conseguente alla riqualificazione giuridica della proposta d'acquisto e del suo carattere vincolante e senza tenere conto di quanto statuito in conformità dalla Suprema Corte con sent. n. 22357/2010, richiamata dal De Nardis nel suo atto di appello, che acconsente all'ipotesi di rideterminazione del corrispettivo da parte del giudice nel caso di mancata conclusione dell'affare.

Con il sesto motivo il ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 11 e 115 c.p.c. in relazione all'art. 360 comma 1 n. 4 cpc e conseguente violazione del diritto di difesa del De Nardis per omessa ammissione dei mezzi istruttori non ammessi al primo grado, in quanto è stato negato in via istruttoria l'ammissione della prova per interpello e testi sui capitoli di prova dedotti in citazione e poi riproposti nel corso del giudizio e reiterati nell'atto di appello; - rileva il Collegio che il primo e il secondo motivo di ricorso pongono ognuno una questione di diritto di particolare rilevanza, il primo nell’ambito della definizione del rapporto fra il giudicato e la qualificazione giuridica data dal giudice all’azione, la seconda nella determinazione del concetto di conclusione dell’affare e del la buona fede contrattuale nella sfera delle previsioni pattizie circa la provvigione, che pone problemi di individuazione dei limiti dell’autonomia contrattuale nei rapporti di intermediazione.

Per tale ragione si ritiene di ri mettere la causa alla pubblica udienza che, nell’attuale assetto del giudizio di legittimità, costituisce il “luogo” privilegiato nel quale devono essere assunte, in forma di sentenza e mediante più ampia e diretta interlocuzione tra leparti e tra queste e il P.M., le decisioni con peculiare rilievo in diritto. P. Q . M . La Cortedispone il rinvi