Cassation court dismisses appeal for failure to file incidental appeal regarding notary liability claim.

ciato la seguente SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5039/2021) proposto da: CAPONE Adriana Concetta (C.F.: CPN DNC 64P44 L727R), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. Marina Rozzio, nel cui studio in Torino, corso Duca degli Abruzzi n. 42, ha eletto domicilio; -ricorrente - contro ASTE Andrea (C.F.: STA NDR 58E30 D969Y), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Isabella Alì Bevilacqua, elettivamente domiciliato in Roma, via Giovanni Nicotera n. 29, presso lo studio dell’Avv.

Marco Catelli; R.G.N. 5039/21 U.P.4/7/2023 Vendita – Regolarità urbanistica – Responsabilità venditore e notaio e LA CAVA Lorenzo (C.F.: LCV LNZ 70A16 H501W), elettivamente domiciliato in Roma, via Tibullo n. 10, presso lo studio dell’Avv. Guido Fiorentino, che lo rappresenta e difende, unitamente agli Avv.ti Ferdinando Acqua Barralis e Paolo Rilla, giusta procura in calce al controricorso; -controricorrenti - nonché CALABRIA Giuseppa (C.F.: CLB GPP 55S46 B868E), BOTTARO Giovanni (C.F.: BTT GNN 54T16 G605X) e BOTTARO Chiara (C.F.: BTT CHR 80R44 A145W); -intimati - avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 1116/2020, pubblicata il 19 novembre 2020, notificata il 9 dicembre 2020; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 luglio 2023 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano; lettele conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott.

Tommaso Basile, che ha chiesto il rigetto del primo motivo di ricorso e l’accoglimento del secondo, richiamando tali conclusioni anche all’udienza pubblica; vista la memoria de positata nell’interesse del controricorrente La Cava Lorenzo, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.; sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv. Isabella Alì Bevilacqua per il controricorrente Aste Andrea e l’Avv. Guido Fiorentino per il controricorrente La Cava Lorenzo. FATTI DI CAUSA 1.– Con atto di citazione del 13 giugno 2008, Calabria Giuseppa, Bottaro Giovanni e Bottaro Chiara convenivano, davanti al Tribunale di Savona (Sezione distaccata di Albenga), Capone Adriana Concetta e La Cava Lorenzo, per sentire accertare che, con contratto di compravendita stipulato il 21 settembre 2006, era stato loro venduto un immobile non conforme ai requisiti catastali ed urbanistici indicati nell’atto di vendita, con il conseguente grave inadempimento di parte alienante e la responsabilità professionale del notaio rogante.

Chiedevano, altresì, che – all’esito dell’accertamento dell’evocato inadempimento – la venditrice e il notaio fossero condannati al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, secondo la quantificazione rimessa al Giudicante, in base alle responsabilità di ciascuno, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Al riguardo, gli attori esponevano: che il 18 febbraio 2002, con rogito del notaio La Cava, Aste Andrea aveva ceduto, in favore di Capone Adriana Concetta, per il prezzo di euro 63.100,00, una porzione di casa di abitazione sita in Finale Ligure, disposta su due piani, con accesso da via per Calice n. 32/B, con relative porzioni pertinenziali di terreno; che il venditore aveva dato atto che la costruzione dell’immobile era iniziata in data precedente al 1° settembre 1967 e che non erano state realizzate in epoca successiva opere suscettibili di sanatoria; che il 21 settembre 2006, con rogito redatto dallo stesso notaio La Cava, Capone Adriana Concetta aveva ceduto, in favore di Calabria Giuseppa e Bottaro Giovanni, il diritto di usufrutto su tale immobile e, in favore di Bottaro Chiara, la nuda proprietà, per il prezzo di euro 215.000,00; che anche in questo caso la venditrice aveva dichiarato che la casa era stata costruita in data antecedente al 1° settembre 1967 e che non erano state realizzate opere successive suscettibili di sanatoria; che in seguito gli acquirenti avevano appreso che l’immobile non era in regola con la normativa catastale e urbanistica ed era privo di certificato di abitabilità.

Si costituiva in giudizio La Cava Lorenzo, il quale resisteva alle avverse domande, negando la propria responsabilità nella vicenda e sostenendo che non fosse compito del notaio espletare delle complesse indagini urbanistiche. Si costituiva altresì Capone Adriana Concetta, la quale eccepiva l’intervenuta decadenza e prescrizione delle domande proposte, ai sensi dell’art. 1495 c.c., escludendo una propria responsabilità e proponendo, a sua volta, domanda di manleva nei confronti del proprio dante causa Aste Andrea e del notaio La Cava Lorenzo, di cui chiedeva la chiamata in causa in garanzia.

All’esito della disposta autorizzazione alla chiamata in causa, si costituiva Aste Andrea, il quale eccepiva l’intervenuta decadenza della convenuta chiamante dal diritto di garanzia per mancanza o tardività della denuncia dei vizi lamentati nonché l’avvenuta prescrizione dell’azione di garanzia proposta, con il conseguente rigetto di tutte le domande formulate, anche perché infondate in fatto e in diritto. Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 14/2016, depositata l’11 gennaio 2016, accoglieva la domanda di risarcimento danni proposta dagli attori verso Capone Adriana Concetta e, per l’effetto, la condannava al pagamento della somma di euro 66.958,13, oltre interessi; condannava altresì Aste Andrea a tenere indenne e manlevare Capone Adriana Concetta della somma sborsata agli acquirenti per il titolo indicato e rigettava la domanda di risarcimento danni proposta dagli attori verso il notaio e quella di manleva proposta dalla Capone verso il medesimo notaio.

In proposito, la sentenza di prime cure deduceva: che l’immobile, seppure abusivo, risultava comunque commerciabile, in quanto non vi era stato alcun aumento volumetrico, né cambio di destinazione d’uso, né alcun mutamento della sagoma dell’edificio; che nella fattispecie era stata integrata un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, in conseguenza della dichiarazione in atto pubblico della regolarità urbanistica, che, invece, l’immobile non possedeva; che l’importo delle spese necessarie a riportare l’immobile nello stato di conformità urbanistica e catastale, secondo la valutazione tecnica svolta in giudizio, ammontava ad euro 66.958,13; che l’alienante Aste Andrea doveva rispondere di tale irregolarità nei confronti della sua acquirente, alla stregua dell’integrazione di una vendita a catena; che non si prospettava, per contro, la responsabilità del notaio rogante di entrambi gli atti. 2.– Con atto di citazione del 20 aprile 2016, proponeva appello Aste Andrea, il quale lamentava:

a) la concreta possibilità di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità dell’immobile e la conseguente insussistenza di un caso di aliud pro alio;

b) l’erronea ricostruzione della successione degli atti di alienazione come vendita a catena, atteso che la Capone aveva apportato variazioni all’immobile dopo l’acquisto perfezionato dall’Aste, realizzando un portico non conforme alla normativa edilizia, come risultante dalla consulenza tecnica d’ufficio esperita;

c) l’erronea valutazione circa la sussistenza dell’elemento soggettivo dell’inadempimento per mancanza di imputabilità delle difformità a dolo e colpa dell’Aste, in quanto le modifiche sul piano catastale e urbanistico erano avvenute in epoca precedente al perfezionamento dell’acquisto in suo favore; d ) l’indebita estensione della condanna in manleva sull’intero importo delle spese necessarie, anziché nei limiti di quanto percepito a titolo di prezzo dalla Capone; e ) l’improprio conteggio delle spese indispensabili per riportare l’immobile nello stato di conformità urbanistica e catastale all’attualità, anzichéall’epoca della vendita del 2002, oltre che l’inclusione di voci non strettamente necessarie a tale ripristino, se non addirittura migliorative;

f) in via subordinata, la nullità per mancanza di causa del contratto di compravendita intercorso tra Aste Andrea e Capone Adriana Concetta. Si costituivano nel giudizio d’impugnazione Calabria Giuseppa, Bottaro Giovanni e Bottaro Chiara, i quali resistevano all’appello e ne chiedevano il rigetto, spiegando appello incidentale, con il quale chiedevano che fosse disposta la condanna, a titolo di risarcimento danni, anche del notaio rogante. Si costituiva altresì La Cava Lorenzo, il quale concludeva per la dichiarazione di inammissibilità o improcedibilità o comunque di infondatezza, in fatto e in diritto, dell’impugnazione proposta nei suoi confronti.

Rimaneva contumace nel giudizio d’appello Capone Adriana Concetta. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Genova, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva, per quanto di ragione, l’appello principale e, per l’effetto, dichiarava che nulla fosse dovuto da Aste Andrea a titolo di manleva in favore di Capone Adriana Concetta, mentre respingeva l’appello incidentale proposto da Calabria Giuseppa, Bottaro Giovanni e Bottaro Chiara contro La Cava Lorenzo. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto qui interessa:

a) che non ricorreva l’ipotesi della vendita a catena, mediante passaggio di proprietà del medesimo bene da un compratore all’altro con alienazioni successive, atteso che, nel caso di specie, si trattava di vendite distinte, nelle quali ciascun alienante si era contrattualmente impegnato nei confronti del suo diretto acquirente;

b) che gli acquirenti finali avevano evidenziato le divergenze esistenti tra la situazione reale e quanto risultante dall’atto di compravendita del 21 settembre 2006, con particolare riferimento all’errata indicazione della corte esterna rispetto allo stato dei luoghi, in quanto il porticato occupava più spazio rispetto a quanto indicato graficamente in catasto, dove il porticato esterno dell’abitazione non era riportato;

c) che siffatta situazione era stata corroborata dalle indagini peritali, dalle quali era emerso che, al momento della stipula dell’atto di compravendita del 21 settembre 2006, lo stato dei luoghi risultava sostanzialmente modificato rispetto a quello pregresso, sicché doveva escludersi che l’immobile acquistato nel 2002 dalla Capone corrispondesse all’immobile venduto nel 2006 da quest’ultima in favore degli appellati;

d) che l’immobile era stato costruito quando non esisteva ancora il certificato di abitabilità o di agibilità, con l’effetto che non poteva essere imposto al notaio l’obbligo di informazione circa la sussistenza di tale carenza;

e) che la planimetria allegata ai rogiti rappresentava la consistenza dell’immobile in termini esattamente corrispondenti alla descrizione contenuta nei due atti di vendita;

f) che le parti avevano dichiarato in tali rogiti che la porzione immobiliare oggetto di alienazione faceva parte di una casa costruita in data anteriore al 1° settembre 1967 e che successivamente non erano state realizzate opere suscettibili di alcun provvedimento autorizzativo in sanatoria, sicché doveva essere escluso che fosse compito del notaio estendere la propria ricerca anche alla esattezza e veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti sul punto. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, Capone Adriana Concetta.

Hanno resistito con separati controricorsi Aste Andrea e La Cava Lorenzo. Sono rimasti intimati Calabria Giuseppa, Bottaro Giovanni e Bottaro Chiara. 4.– Il Pubblico Ministero ha formulato per iscritto le sue conclusioni, come riportate in epigrafe. 5.– Il controricorrente La Cava Lorenzo ha deposit ato memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1470, 1490 e ss. c.c., con riferimento alle vendite a catena, nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa l’addebitabilità all’istante della realizzazione della tettoia/porticato esterno, per avere appunto la Corte di merito rigettato la domanda di manleva formulata dalla Capone nei confronti di Aste Andrea sulla scorta dell’assunto, asseritamente comprovato dalle verifiche peritali, a mente del quale la Capone avrebbe modificato lo stato dell’immobile acquistato, realizzando un porticato esterno, con l’effetto che l’oggetto delle due vendite del 2002 del 2006 sarebbe stato differente.

Obietta la ricorrente che, nel caso di specie, i due diversi passaggi di proprietà del bene immobile avrebbero dovuto essere considerati come una ipotesi di vendita a catena, escludendosi che il cespite avesse subito modifiche tali da alterarne la natura. Ciò sarebbe emerso dalla descrizione dei luoghi fornita dal consulente tecnico d’ufficio, oltre che dalla planimetria rappresentante la consistenza dell’immobile, esattamente come descritto nei due successivi atti di compravendita, dalla quale non risultava la presenza di una tettoia/porticato circostante i lati nord ed est del fabbricato, sicché avrebbe dovuto ritenersi che anche la tettoia esterna fosse stata realizzata prima del perfezionamento dei due atti di vendita e che comunque non fosse imputabile alla Capone.

Aggiunge, peraltro, l’istante che le difformità che avevano reso l’immobile privo dei requisiti di agibilità/abitabilità non sarebbero risiedute certamente nella realizzazione di una porzione di porticato esterno, bensì negli interventi che avevano portato alla emersione di un organismo edilizio diverso da quello precedente, con il conseguente venir meno della riconducibilità dell’edificio negoziato al progetto originariamente approvato; ed appunto tali difetti e irregolarità edilizie sarebbero rimasti immutati negli anni, ivi compreso il periodo intercorrente tra i due atti notarili di vendita. 1.1.–Il motivo è inammissibile.

La Corte distrettuale ha, infatti, verificato – conformemente al motivo addotto dall’appellante – che Capone Adriana Concetta aveva apportato variazioni all’immobile dopo l’acquisto perfezionato da Aste Andrea con l’atto del 18 febbraio 2002, realizzando un porticato non conforme alla normativa edilizia. Ha altresì puntualizzato che l’inadempimento rilevante ai fini della tutela risarcitoria invocata dagli acquirenti finali, in base all’atto di vendita del 21 settembre 2006, doveva essere imputato proprio alla realizzazione di tale porticato, che aveva modificato lo stato dei luoghi in via sopravvenuta rispetto all’acquisto perfezionato da Aste Andrea, quale dante causa dell’alienante, in termini idonei ad escludere la fondatezza della domanda di manleva contro di lui spiegata dalla Capone.

Siffatta ponderazione è stata assunta alla stregua degli analitici richiami alla relazione di consulenza tecnica d’ufficio e, in particolare, avendo riguardo alle affermazioni del consulente, contenute a pag. 2 della relazione peritale, secondo cui, con riguardo alla consistenza e allo stato dell’unità immobiliare al momento della stipula dell’atto di compravendita rogato dal notaio La Cava il 21 settembre 2006, la condizione dei luoghi – come constatata durante il sopralluogo svolto – risultava sostanzialmente modificata. Da questi elementi il Giudice d’appello ha tratto il “convincimento” che l’immobile acquistato nel 2002 dalla Capone non fosse il medesimo immobile successivamente venduto da quest’ultima agli appellati.

A fronte di questa argomentata ricostruzione, la doglianza articolata – nonostante l’apparente riconduzione, in parte qua , anche al vizio di violazione di legge sostanziale – si indirizza in termini avversativi nei confronti della valutazione dei fatti storici (ossia in ordine alla realizzazione del porticato dopo l’acquisto del 2002 e, in subordine, quanto alla sua ridotta incidenza sulle verificate difformità urbanistiche), di cui si auspica una rinnovata disamina, aspetto non sindacabile in sede di legittimità, non potendo la Corte compiere una loro ponderazione alternativa, rimessa, invece, in via esclusiva al giudice di merito (Cass.

Sez. 2, Ordinanza n. 18449 del 28/06/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 16938 del 14/06/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 16804 del 13/06/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 16222 del 08/06/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 10344 del 18/04/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 8215 del 22/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 8213 del 22/03/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017). 2.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2913 c.c. e 28 della legge notarile n. 89/1913, in ragione della funzione pubblica del notaio, per avere la Corte territoriale escluso la responsabilità del pubblico ufficiale rogante alla stregua del rilievo a mente del quale i suoi compiti non avrebbero dovuto estendersi allo svolgimento di indagini sulle qualità tecniche e sulla materiale e concreta regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile, non potendosi imporre al notaio l’obbligo di informazione circa la sussistenza o meno di un certificato non prescritto all’epoca della costruzione dell’immobile, peraltro da sempre abitato, anche in ragione della corrispondenza del bene alle risultanze catastali, posto che la consistenza dell’immobile descritto nei rogiti si identificava con quella riportata nella planimetria allegata.

Osserva l’istante che sarebbe ricaduto nel contenuto essenziale della prestazione professionale resa dal notaio il dovere di consiglio, avente ad oggetto questioni tecniche, ossia problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe stata in grado di percepire, in quanto collegate al possibile rischio che la vendita immobiliare potesse risultare inefficace a causa della condizione giuridica del cespite trasferito. Sicché prospetta la ricorrente che il notaio avrebbe dovuto eseguire i necessari controlli, al fine di garantire la piena e corretta produttività di effetti, sia dell’atto di compravendita del 2002, sia dell’atto di compravendita del 2006.

Segnatamente sarebbe rientrato nelle competenze del notaio verificare la radicale differenza tra l’oggetto della vendita e le risultanze urbanistiche, poiché nella fattispecie si sarebbe rinvenuta un’abitazione che in realtà era un fabbricato rurale, con dimensioni e struttura differenti dall’esistente, il che avrebbe richiesto maggiori approfondimenti o la giustificazione della pretesa di ottenere una previa certificazione di conformità dai clienti. 2.1.–La doglianza è inammissibile. E tanto perché la contestazione della ricorrente avverso la delibata esclusione della responsabilità professionale del notaio è funzionale all’auspicato accoglimento della domanda di manleva spiegata da Capone Adriana Concetta verso il notaio La Cava Lorenzo, di cui alla richiesta chiamata di terzo in garanzia (segnatamente la convenuta, quale alienante in forza dell’atto pubblico di vendita del 21 settembre 2006, all’esito della sua evocazione in giudizio a cura degli acquirenti, ha chiesto di essere tenuta indenne e manlevata dal suo dante causa Aste Andrea, nella qualità di alienante del medesimo cespite in forza di atto pubblico del 18 febbraio 2002, e dal notaio rogante di entrambi gli atti di vendita menzionati).

Senonché il rigetto di tale domanda di manleva nel giudizio di primo grado (con la consequenziale condanna alla refusione delle spese di lite in favore del notaio anche a carico della Capone, in applicazione del principio di soccombenza) è divenuto inoppugnabile, con il suo conseguente passaggio in giudicato, atteso che, avverso siffatta declaratoria di rigetto, di cui alla sentenza del Tribunale, Capone Adriana Concetta, all’esito dell’appello principale interposto da Aste Andrea, avrebbe dovuto spiegare, a sua volta, appello incidentale allo scopo di contestare la statuizione che ha disatteso la pretesa di essere garantita verso il notaio rogante.

Infatti, nel processo ordinario di cognizione risultante dalla novella di cui alla legge n. 353/1990 e dalle successive modifiche, le parti del processo di impugnazione, nel rispetto dell’autoresponsabilità e dell’affidamento processuale, sono tenute, per sottrarsi alla presunzione di rinuncia, a riproporre, ai sensi dell’art. 346 c.p.c., le domande e le eccezioni non accolte in primo grado, in quanto rimaste assorbite, con il primo atto difensivo e comunque non oltre la prima udienza, trattandosi di fatti rientranti già nel thema decidendum e nel thema probandum del giudizio di primo grado.

Per converso, in ordine alle domande ed eccezioni esaminate e rigettate, anche implicitamente, dal primo giudice, è necessario proporre appello incidentale ex art. 343 c.p.c. (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 18119 del 24/06/2021; Sez. U, Sentenza n. 7940 del 21/03/2019; Sez. 3, Sentenza n. 2064 del 26/07/1963). Mentre, per converso, detta parte è rimasta contumace nel giudizio di gravame. Né l’odierna ricorrente può giovarsi – ai fini della proposizione del ricorso di legittimità – dell’appello incidentale (disatteso) proposto dagli acquirenti finali Calabria Giuseppa, Bottaro Giovanni e Bottaro Chiara, poiché il rigetto della loro domanda di risarcimento danni per responsabilità professionale del notaio, all’esito della redazione dell’atto pubblico del 21 settembre 2006, costituisce domanda autonoma, finalizzata ad ottenere un vantaggio nella loro sfera giuridico-patrimoniale e non già nella sfera giuridico-patrimoniale della loro alienante.

Per l’effetto, la domanda di risarcimento danni per responsabilità professionale del notaio spiegata dagli acquirenti finali, all’esito del rogito del 21 settembre 2006, costituisce pretesa eterogenea rispetto alla domanda di manleva proposta dalla seconda alienante Capone Adriana Concetta verso il notaio, in ragione della stipula degli atti notarili del 18 febbraio 2002 e del 21 settembre 2006. In difetto di appello incidentale sul rigetto della domanda di manleva spiegata verso il notaio, domanda in ordine alla quale la Capone è rimasta soccombente, pur avendo ottenuto, in primo grado, la condanna in manleva nei confronti del suo dante causa Aste Andrea, siffatto rigetto, quale capo autonomo della sentenza, è passato in giudicato. 3.–In definitiva, il ricorso deve essere respinto.

Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore di ciascuno dei controricorrenti, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

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