Cassation court overturns contract nullity for post-1967 unauthorized building additions, ruling they do not invalidate the sale.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.31630/2020 R.G. proposto da : MIRELLA GREGORI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA , G.P. DA PALESTRINA n. 63, presso lo studio dell’avv . STEFANIA CONTALDI (CNTSFN71H48H501Y), che la rappresenta e dife nde unitamente all'avv. VITTORIOMANDUCA (MNDVTR75B02F537Z) -ricorrente- contro PATRIZIA CATUSO ALAIMO, elettivamente domiciliata in ROMA , VIA CASSIODORO n. 6, presso lo studio dell’avv . FLAVIA BIANCHI (BNCFLV58H54H501Q), che l a rappresenta e difende unitamente all'avv. NIVESBOETTI (BTTNVS56S69I926W) -controricorrente- nonchè contro FIORENZO GREGORI , anche nella qual ità di erede del defunto ETTORE GREGORI -intimato- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di GENOVA n. 338/2020pubblicata il 31 marzo 2020 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6 giugno 2023 dal Consigliere DANILO CHIECA FATTI DI CAUSA Con sentenza n. 848/2016 del 29 giugno 2016, per quanto in questa sede rileva, il Tribunale di Savona dichiarava la nullità del contratto di compravendita a rogito per notar Corallo del 26 settembre 2008 mediante il quale Mirella Gregori e Maria Giovanna Bruno, nella rispettiva qualità di nuda proprietaria e usufruttuaria, avevano alienato in favore di Patrizia Catuso Alaimo un compendio immobiliare sito in Albenga (SV), regione Arroscia, costituito da un fondo con entrostante serra fissa, da un locale ad uso magazzino e da un piccolo fabbricato adibito a ricovero di attrezzi agricoli.

A sostegno della decisione adottata il giudice savonese rilevava che la maggior parte delle costruzioni insistenti su quel terreno era stata realizzata dopo il 1° settembre 1967, in assenza di autorizzazione edilizia o concessione in sanatoria, e che nell’atto pubblico di trasferimento le venditrici si erano limitate a dichiarare che l’inizio delle opere risaliva a epoca anteriore a quella data, ma non avevano fatto menzione delle importanti modifiche urbanistiche successivamente apportate, né avevano indicato gli estremi del titolo abilitativo ad esse inerente, con la conseguenza che il contratto risultava affetto da nullità sia sostanziale che formale.

La pronuncia -resa anche nei confronti di Ettore e Fiorenzo Gregori, citati in giudizio nell’asserita qualità di eredi della defunta Maria Giovanna Bruno, al pari della stessa Mirella Gregori- veniva impugnata in via principale da quest’ultima e in via incidentale dalla Catuso Alaimo, che si doleva del rigetto, da parte del primo giudice, della sua domanda di rimborso delle spese sostenute per la stipula del rogito notarile. Con sentenza n. 338/2020 del 31 marzo 2020, resa nella contumacia di Ettore e Fiorenzo Gregori, la Corte distrettuale di Genova respingeva le contrapposte impugnazioni, compensando interamente fra le parti costituite le spese del grado.

Contro la predetta sentenza la Gregori ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo, resistito con controricorso dalla Catuso Alaimo. Il ricorso è stato notificato anche a Fiorenzo Gregori -in proprio e quale erede di Ettore Gregori, nelle more deceduto-, che è rimasto intimato. La trattazione è stata fissata in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.. Le parti costituite hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 40 L. n. 47 del 1985 e dell’art. 1418, comma 3, c.c.. Si assume che la Corte d’Appello non avrebbe tenuto conto della dichiarazione inserita nell’atto pubblico per notar Corallo del 26 settembre 2008, con la quale le alienanti avevano attestato che le opere esistenti sul predio compravenduto erano state iniziate anteriormente al 1° settembre 1967. Tanto andrebbe ritenuto sufficiente ai fini della validità del contratto di compravendita, poichè la sanzione di nullità comminata dall’art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985 opererebbe nella sola ipotesi di mancanza della dichiarazione anzidetta, risultando a tal fine irrilevante l’eventuale non conformità delle costruzioni alla normativa urbanistica, anche ove esse costituiscano ampliamento di opere iniziate prima della data innanzi indicata.

A supporto della tesi propugnata, la ricorrente invoca la sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 8230/2019, intervenuta a dirimere un contrasto interno di giurisprudenza, con la quale è stata affermata la natura formale e non sostanziale della nullità di cui si discetta. Il ricorso è fondato. Con la citata sentenza n. 8230/2019 il massimo organo nomofilattico ha fissato i seguenti princìpi di diritto, rilevanti ai fini della soluzione della presente controversia: -la nullità comminata dall’art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’àmbito dell’art. 1418, comma 3, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come ”testuale“, con tale espressione intendendosi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle disposizioni che la prevedono ed è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile; titolo che, tuttavia, deve esistere realmente ed essere riferibile proprio a quell’immobile; -ove nell’atto sia presente la dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione al titolo menzionato.

Sulla scia del richiamato arresto delle Sezioni Unite, questa Corte ha in sèguito precisato che le suenunciate regulae juris devono ritenersi applicabili anche nell’ipotesi di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, rispetto alla quale l’art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi della concessione, la dichiarazione rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo attestante la sussistenza del presupposto cronologico stabilito dalla legge. In questo caso, la nullità comminata dalla legge sul condono edilizio può dirsi esistente soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo ovvero se quanto dichiarato nell’atto (e cioè che l’opera è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967) non corrisponda alla realtà (cfr.

Cass. n. 30425/2022). In linea con l’indirizzo giurisprudenziale segnalato, deve qui ribadirsi che, ai fini della validità del negozio traslativo, è richiesta soltanto la corrispondenza della dichiarazione della parte alienante - resa contestualmente alla stipula dell’atto o recuperata successivamente mediante il procedimento di conferma previsto dal comma 3 dello stesso articolo-, rispettivamente, a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere.

In tal senso, la cennata dichiarazione assolve la funzione di assicurare all’acquirente la possibilità di condurre le opportune indagini finalizzate alla verifica della regolarità urbanistica -anche sul piano sostanziale- del bene compravenduto, onde consentigli di determinarsi consapevolmente, nel caso di riscontrata difformità edilizia, in ordine alla scelta di stipulare egualmente l’atto, nonchè di apprezzare l’effettivo valore commerciale da attribuire al bene medesimo in relazione alla sua diversa qualità giuridica. Ciò posto, nella fattispecie in esame è pacifico che nel contratto del 26 settembre 2008 fosse stata inserita la dichiarazione con la quale le venditrici attestavano che le opere realizzate sul fondo alienato erano iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, trattandosi di circostanza riconosciuta dalla stessa Catuso Alaimo (pag. 3 del controricorso, righi 6-9).

Non è poi controverso che tale dichiarazione si riferisse proprio agli immobili ivi costruiti e fosse verìdica nella parte in cui attestava l’inizio delle opere in epoca anteriore al 1° settembre 1967. Peraltro, la stessa pronuncia gravata, sulla scorta delle risultanze della c.t.u. svolta in prime cure, ha accertato che dopo quella data il compendio venduto aveva subìto importanti «modifiche» urbanistiche non autorizzate e il preesistente fabbricato era stato «ingrandito» (pag. 5, 2° periodo, primi 3 righi), così confermando che le opere edilizie presenti sul fondo in questione erano iniziate prima di allora.

In un simile contesto, eventuali difformità rispetto allo stato di fatto originario risultano irrilevanti sotto il profilo della validità dell’atto - senza che al riguardo si riveli di una qualche utilità la distinzione in termini divariazioni essenziali e non essenziali (cfr. Cass. n. 15587/2022)-, non incidendo sulla riferibilità ai beni della dichiarazione sostitutiva resa dalle venditrici e potendo produrre le loro conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale. Va inoltre escluso che la nullità del contratto possa derivare dalla non veridicità della dichiarazione con la quale le venditrici avevano attestato che successivamente al 1° settembre 1967 non erano state eseguite modifiche richiedenti il rilascio di apposito titolo abilitativo, essendo anche questo un aspetto estraneo all’àmbito di applicabilità della norma di cui all’art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985 e potenzialmente rilevante ai soli fini dell’affermazione di un’eventuale responsabilità contrattuale delle dichiaranti.

Alla luce delle considerazioni che precedono, la decisione assunta dal collegio ligure, il quale ha ritenuto invalido il contratto per l’accertata presenza di ampliamenti abusivi dell’immobile realizzati successivamente al 1° settembre 1967, appare fondata su una concezione virtuale (e non testuale), ovvero sostanziale, della nullità, incompatibile con i surriferiti princìpi di diritto. Va, conseguentemente, disposta, a norma dell’art. 384, comma 2, c.p.c., la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, la quale procederà a un nuovo esame di merito, uniformandosi al principio di diritto sopra espresso.

Al giudice del rinvio viene rimessa anche la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità, ai sensi dell’art. 385, comma 3, c.p.c..

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronu