Cassation court allows appeal against dismissal of claim for release of common boiler rooms exceeding contractual limits.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.19056/2018 proposto da : PRIME LOCATION PROPERTIESs.r.l., domiciliata in Roma presso lo stu- dio dell’avvocato FRANCO MURATORI, rappresentata e difes a dall'av- vocato CARLO VAUDETTI; -ricorrente- contro CSIA DI INGEGNER MAURIZIO FENOCCHIO C.s.a.s., rappresentata e difesa dagli avvocati ALESSANDRA GIOVANNETTI e GUIDO CRA- VETTO; -controricorrente- nonché FENOCCHIO ANDREA; -intimato- avverso la sentenzadella CORTE D I APPELLO DI TORINO n. 2736/2017 depositata il21/12/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9/05/2023 dal Consigliere REMO CAPONI. 2di 6 – 19056/2018 – S2 – CC 09/05/2023 (19) – Caponi Est.

FATTI DI CAUSA Nel 2012 CSIAs.a.s. conveniva dinanzi al Tribunale di Torino P rime Location Properties s.r.l. per l’accertamento della proprietà di porzioni di un complesso immobiliare e la condanna della convenuta all’esecu- zione di lavori sulle parti comuni dell’edificio , oltre al risarcimento di danni. Parte attrice premetteva di aver acquistato le porzioni immobi- liari dalla convenuta in base a una compravendita del 2009, seguita nel 2010 da una scrittura privata interpretativa, occasionata da controver- sie che successivamente non si sopivano.

In via riconvenzionale , la convenuta domandava il rilascio dei locali caldaia, occupati da parte attrice in una porzione della superficie eccedente la quota del 25,5%, a lei contrattualmente spettante. In primo grado venivano accolte le domande dell’attrice e rigettata la riconvenzionale. L’esito è stato con- fermato in secondo grado. Ricorre in cassazione la convenuta, con quattro motivi, illustrati da memoria. Resiste l’attrice con controricorso, illustrato da memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. – I quattro motivi di ricorso hanno tutti per oggetto la seguente argomentazione, con cui la domanda riconvenzionaleè stata rigettata:

CSIA si è difesa allegando di aver occupato una superficie pari al 25,5% dei locali caldaia, la c.t.u. ha constatato una occupazione di circa il 29%, ma la domanda di rilascio è stata rigettata ex art. 1102 c.c., poiché l’eccedenza di occupazione non ostacola il pari uso delle parti comuni. Con il primo motivo si censura che non sia stata applicata la clausola della compravendita che, in deroga all’art. 1102 c.c., limita l’uso del locale caldaia entro una superficie quantificata (si deduce violazione degli artt. 1102, 1322, 1372 c.c.). 3di 6 – 19056/2018 – S2 – CC 09/05/2023 (19) – Caponi Est.

Con il secondo motivo si censura che sia stato applicato l’art. 1102 c.c. nonostante che il diritto d’uso della cosa comune ivi disciplinato non sia mai stato invocato dalla convenuta a giustificazione della pro- pria condotta (si deduce violazione degli artt. 101, 112 e 183 co. 4 c.p.c.). Con il terzo motivo si censura che la convenuta sia stata onerata di provare di essere stata impedita nell’esercizio del suo diritto al pari uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. e non già l’attrice sia stata onerata di provare di aver assicurato il pari uso (si deduce violazione degli artt.2697 e 1102 c.c.).

Con il quarto motivo si censura che non sia stato ritenuto accertato l’impedimento del pari uso della cosa comune (si deduce violazione de- gli artt. 2697 e 1102 c.c., 115 c.p.c., nonché omesso esame circa fatti decisivi). 2. –In via pregiudiziale è da ri gettare l’eccezione di difetto di auto- sufficienza del ricorso (in particolare, del primo motivo) per non aver riportato integralmente nel suo tenore letterale la clausola negoziale in questione. L’eccezione è infondata, poiché il testo della clausola è ri- portato nel suo contenuto rilevante, che d’altra parte non è contestato tra le parti. 3. -Fondato è il primo motivo.

La parte censurata della sentenza è la seguente: «La disciplina di cui all'art.1102 c.c. non resta esclusa , nel caso di specie , dal fatto che le parti abbiano pattuito l'uso della superficie del locale-caldaia in termini percentualmente differenziati per i singoli comunisti, prescrivendo detta norma solo che ciascun partecipante non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto». 4di 6 – 19056/2018 – S2 – CC 09/05/2023 (19) – Caponi Est. In altri termini, la Corte di appello non ha considerato il valore giu- ridicodella clausola contrattuale con la quale CSIA si era impegnata a non occupare una superficie superiore al 25,5%dei locali- c aldaia; in- vece ha valorizzato l’impatto della condotta di CSIA, che pur in contra- sto con la regola negoziale, non ha impedito concretamente il pari uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.In questo modo, la Corte di appello ha violato sia l’art. 1322, co. 1 c.c., ove si prevede che le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge, sia l’art. 1372 c.c., ove si prevedeche il con- tratto ha forza di legge tra le parti.

Al di là del suo risvolto enfatico, tale disposizione significa che, nelle materie sottoposte a disciplina legislativa disponibile, l’esercizio legit- timo del potere di autonomia privata attraverso il consenso contrat- tuale si traduce in un precetto concreto, che sostituiscecome lex spe- cialis tra le parti le norme giuridiche legislative. Nel caso di specie, dell’art. 1372 c.c. è violata la previsione che, in via di principio, l’ac- cordo raggiunto non può essere risolto per volontà unilaterale di una delle parti. Ove l’occupazione di una superficie superiore al 25,5% ri- manesse priva di sanzione, ciò si tradurrebbe in una risoluzione unila- terale ad libitume per comportamento concludente della clausola ne- goziale.L’operazione non può esser consentita sostenendo che l’occu- pazionenon ha comunque impedito il pari uso della cosa comune , poi- ché questa specie di argomentazione orientata alle conseguenze non è compatibile con la menzionata premessache ispira il rapporto tra fonti legislative e fonti negoziali nelle materie disponibili: l’intervento della lex specialisnegoziale impedisce che una delle parti possa unilateral- mente richiamarsi alle norme generali e astratte, le quali sono state appunto sostituite dal concreto precetto negoziale.

Né l’applicazione dell’art. 1102 c.c. può essere veicolata attraverso l’art. 1374 c.c., 5di 6 – 19056/2018 – S2 – CC 09/05/2023 (19) – Caponi Est. cogliendone il risvolto equitativo nel caso concreto. Al fondo delle cose, tale è stata l’operazione condotta dalla Corte di appello: l’occupazione eccedente il 25,5% della superficie nonimpedisce il pari uso e quindi è consentita. Lungi dall’essere un’integrazione di una clausola negoziale lacunosa (che è viceversa, nel caso di specie, matematicamente pre- cisa e autosufficiente), ciò si risolverebbe in un’interpretazione abro- gatrice del precetto negoziale.

La conclusione è confortata dall’orientamento della giurisprudenza di legittimità. Nella parte in cui dispone che ciascun partecipante può ser- virsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non im- pedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro di- ritto, l’art. 1102 c.c. introduce una regola disponibile dall’autonomia privata, purché la deroga negoziale non si traduca in un divieto gene- ralizzato di utilizzazione della cosa comune(ciò si traduce in un limite imperativo al contenuto dei precetti negoziali).

In questo senso, cfr. Cass. SU 28972/2020, specialmente il paragrafo 6.2, ove si rinvia a Cass. 2369/1971 per la possibilità di introdurre limiti più rigorosi attra- verso il regolamento condominiale, nonché a Cass. 2114/2018 e 27233/2013, per l’impossibilità di introdurre un divieto generalizzato d’uso). In un riepilogo ancorato al caso di specie, si osserva che la limita- zione dell’uso del locale caldaia al 25,5% della relativa superficie è stata stabilita dalle parti nell’esercizio dell’autonomia negoziale ricono- sciuta dall’art. 1322 c.c.Dopo aver accertato il contenuto di tale clau- sola e il superamento del limite negoziale ad opera di CSIA (sentenza, p. 8), l’errore dellaCorte di appello è consistito nell’ appl ica re l’art. 1102 c.c.(che tra l’altro non era stato nemmeno invocato da CSIA a giusti- ficazione della propria condotta), disapplicando la clausola contrat- tuale,in spregio dell’art. 1322 c.c. (nonché dell’art. 1372 c.c.).

Cass.6di 6 – 19056/2018 – S2 – CC 09/05/2023 (19) – Caponi Est. 4167/2007, richiamata dalla Corte d i appello , è irrilevante poiché si limita a illustrare il concetto di uso paritetico della cosa comune. In conclusione, il primo motivo è accolto. 4. -L’accoglimento del primo motivo determina logicamente l’ assor- bimento degli altri tre motivi di ricorso. La sentenza è cassata in rela- zione al motivo accolto. La causa è rinviataalla Corte di appello di To- rino in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglieil primo motivo di ricorso nei termini di cui in mo- tivazione, dichiara assorbiti gli altri motividi ricorso, cassa la sentenza in relazion