Ordinanza Interlocutoria — n. 17094/2023 — snciv · Corte di Cassazione

a pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n.14522/2018 R.G. proposto da : FRATELLI ALLARA SOCIETÀ SEMPLICE, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CASSIA 1280, presso lo studio dell’avvocato PERILLO ANDREA, rappresentato e difeso dall'avvocato MIETTO MASSIMO; -ricorrente- contro CONDOMINIO AURORA, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLE QUATTRO FONTANE 10, presso lo studio dell’avvocato SIGNORELLI LUCA GAETANO, rappresentato e difeso dall'avvocato CATTANEO ALBERTO; -controricorrente- avverso l a SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di TORINO n. 524/2018depositata il 22/03/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2023 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS. PREMESSO CHE 1. Nel 2012 la società semplice Fratelli Allara, proprietaria di una unità immobiliare ubicata al piano terra del Condominio Aurora, impugnava la delibera dell’assemblea condominiale del 21 maggio 2012 in quanto assunta, a suo avviso, in violazione di norme regolamentari e di suoi diritti esclusivi. L’attrice allegava di avere stipulato un contratto di locazione e che il conduttore intendeva esercitare l’attività di sala giochi; che la delibera assunta aveva il seguente tenore:

“i condomini all’unanimità, escluso Allara, deliberano la loro ferma contrarietà a che attività di sala giochi, bar, ristorante e/o locali pubblici con apertura serale, cioè dopo le 20.00, vengano posizionate nel proprio Condominio, in quanto ciò costituirebbe violazione dell’art. 1 del regolamento condominiale”. Con tale delibera – ad avv iso dell’attrice – l’assemblea avrebbe, senza l’unanimità dei condomini, modificato l’art. 1 del regolamento condominiale di natura contrattuale; sarebbe anche stato violato l’art. 16 del medesimo regolamento, avendo l’assemblea dato incarico all’amministratore di informare anche la società conduttrice dei vincoli posti dal regolamento alle attività e della volontà espressa dall’assemblea; l’attrice chiedeva quindi l’annullamento della delibera sotto entrambi i profili.

Si costituiva il Condominio, affermando che la delibera era corretta e che il suo contenuto non era di modifica del regolamento, ma di chiarimento della portata delle indicazioni contenute nell’art. 1, secondo le quali i locali possono essere adibiti solo ad abitazioni civili e uffici, studi professionali e negozi e che la sala giochi non rientra nella tipologia “negozi”. Il Condominio ha quindi proposto domanda riconvenzionale, con cui ha chiesto di accertare la violazione del regolamento di condominio attuata con la locazione a una società svolgente attività di sala giochi, ordinando la cessazione della suddetta attività.

Il giudice di primo grado ha ritenuto, sulla base della interpretazione dell’art. 1 del regolamento, la cui natura contrattuale – ha affermato - è pacifica, che la delibera impugnata non avesse carattere ampliativo dei divieti già stabiliti dal regolamento condominiale e ha così rigettato la domanda dell’attrice e ha accolto la domanda riconvenzionale del Condominio.

2. La società Fratelli Allara ha proposto appello nei confronti della sentenza di primo grado. La Corte d’appello di Torino –con la sentenza n. 524/2018 –ha confermato la pronuncia del Tribunale e ha rigettato il gravame.

3. Avverso la sentenza d’appello ricorre per cassazione la società semplice Fratelli Allara, con ricorso articolato in sette motivi. Resiste con controricorsoil Condominio Aurora. Memoria è stata depositata sia dalla ricorrente che dal controricorrente. CONSIDERATO CHE Il Collegio ritiene che preliminare all’esame del ricorso sia il rilievo di una questione, che si pone come dirimente rispetto alla decisione, in particolare del secondo, del terzo, del quarto e del quinto motivo di ricorso. I giudici di merito hanno affermato la pacifica natura contrattuale del regolamento del Condominio Aurora e su tale base hanno affrontato il profilo della validità della delibera assembleare, dando per scontata la vincolatività per la ricorrente dei limiti posti nel regolamento alla destinazione dei fondi di proprietà individuale.

Al riguardo va ricordato che il regolamento condominiale, ove disciplini anche altro che non sia l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese in maniera conforme ai criteri di cui agli artt. 1123 e ss. c.c., è in tale parte un contratto e non un regolamento; essendo un contratto , “deve corrispondere a una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l’inserimento, all’interno dell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare individuale, delle parti del regolamento aventi natura negoziale ed effetto limitativo della proprietà singola, non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso” (così Cass. 24526/2022), con la conseguenza che l’effetto limitativo della proprietà singola non si produce in virtù della sola tecnica contrattuale di formazione del regolamento.

La questione non è stata oggetto di esame nei gradi di merito, ove i giudici si sono – come si è detto – limitati ad affermare la “pacifica” natura contrattuale del regolamento del Condominio Aurora, così che nessun giudicato interno si è formato al proposito e la medesima questione può essere rilevata d’ufficio da questa Corte. Trattandosi di questione rilevata d’ufficio si impone, ai sensi degli artt. 101, comma 2, e 384, comma 3 c.p.c., la riserva della decisione della questione con assegnazione alle parti di un termine per il deposito di osservazioni sulla medesima.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo e concede alle parti il termine di giorni sessanta dalla comunicazione della presente ordinanza per il deposito di memorie contenenti osservazioni sulla questione rilevata d’ufficio. Così deciso nella camera di con