Ordinanza — n. 17074/2023 — snciv · Corte di Cassazione

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso 35816/2018 R.G. proposto da: SABINO FRANCESCO, DI CEGLIE FILOMENA, elettivamente domiciliati in ROMA, LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato MARCELLO GRECO, che li rappresenta e difende giusta procura in atti; –ricorrente – contro CAMISA ANNAMARIA, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAIO MARIO 13, presso lo studio dell'avvocato MARIO CAPPELLERI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato ANTONINO CAPPELLERI, giusta procura in atti; –controricorrente – avverso la sentenza n. 2831/2018 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 02/05/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/04/2023 dal Consigliere GIUSEPPE GRASSO;

La Corte osserva 1. La vicenda qui al vaglio può riassumersi nei termini di cui appresso. Francesco Sabino e Filomena Di Ceglie, premettendo di avere accettato la proposta di acquisto di un loro immobile (catastato al foglio 1018, particella 742 sub 504, 405 e 506) da parte di Annamaria Camisa per il complessivo prezzo di € 350.000,00; che secondo gli accordi, corrisposto acconto di € 2.000,00, quello di € 148.000,00 sarebbe stato versato al momento del rogito dell’appartamento sub 505, inoltre la promissaria acquirente avrebbe dovuto trasformare il magazzino esistente sul subalterno 504 in civile abitazione, da consegnare agli attori, imputando € 160.000,00 quale valore dei lavori e saldo prezzo entro dodici mesi dalla consegna dei lavori medesimi; che in forza di due procure irrevocabili a vendere il subalterno 506 e la corte di cui al subalterno 515, il subalterno 506 era stato frazionato e venduto, insieme alla corte, ad Alex Petrarca per il prezzo di € 135.000,00 e a Manuela Formenti e Mirella Cerroni per il prezzo di € 145.000,00; che la Camisa non aveva fatto ratificare agli attori il suo operato e non aveva reso il conto, né corrisposto il prezzo; che al Petrarca era stato trasferito il subalterno 515 nella maggiore estensione di mq. 145, anziché 25; che gli esponenti, su designazione della Camisa, avevano venduto ad Annamaria Rinaldi l’appartamento di via Esterlizi, interno 1, al prezzo di € 195.000,00; che erano creditori della somma di € 62.234,05 a titolo di saldo prezzo, avendo ricevuto solo la minor somma di € 137.765,95; che in ordine alla ristrutturazione e mutamento di destinazione del magazzino, la Camisa, prima che fosse rilasciata la concessione in sanatoria, che gli esponenti avevano richiesto nel 1987, aveva proceduto ad abbattere il magazzino e a realizzare un manufatto abusivo, presentando una DIA priva dei requisiti di legge, chiesero al Tribunale di condannare la convenuta Camisa ad adempiere all’obbligazione di realizzare l’immobile, in conformità alle norme urbanistiche e a pagare il restante prezzo, ammontante a € 62.234,05; in via di subordine chiesero risolversi il contratto, con condanna della convenuta al pagamento del pattuito prezzo di € 160.000,00, quale valore assegnato all’immobile da realizzare, oltre al risarcimento del danno, quantificato in € 30.000,00.

L’adito Tribunale rigettò la domanda. La Corte d’appello rigettò l’impugnazione degli attori.

2. Francesco Sabino e Filomena Di Ceglie ricorrono avverso la sentenza d’appello sulla base di quattro motivi. L’intimata resiste con controricorso. 3.Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione/falsa applicazione dell’art. 1268 cod. civ. Assumono i ricorrenti che la Corte locale aveva errato ad affermare che i medesimi si erano posti nell’impossibilità di concludere con la promissaria acquirente Camisa, avendo venduto l’immobile alla Rinaldi, in quanto la vendita, pur se effettuata dagli esponenti, e la corresponsione del prezzo, faceva pur sempre parte del complessivo accordo negoziale, tanto che la Camisa, per contratto, poteva sostituire a sé un terzo. Si era in presenza di delega di pagamento, che non aveva fatto venir meno l’obbligazione originaria della Camisa ed era rimasto non versato una parte del prezzo.

4. Con il secondo motivo denunciano l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, per non avere la sentenza impugnata tenuto conto del fatto che l’acquirente fosse stata reperita dalla Camisa.

5. Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 31 della l. 28/2/1985, n. 47, per avere la Camisa proceduto alla demolizione e a gettare le fondamenta del nuovo manufatto in violazione delle regole urbanistiche.

6. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1218, 1227 e 2043 cod. civ. per essere stato negato il diritto al risarcimento per la realizzazione dell’abuso edilizio sull’area di loro proprietà.

7. La vicenda è risulta farraginosamente narrata sia col ricorso che con la sentenza. Tenuto conto della ricostruzione offerta il ricorso merita, nel suo complesso, rigetto. 7.

1. Quanto al primo motivo i ricorrenti propongono, peraltro per la prima volta in questa sede, una lettura alternativa dei fatti, siccome riportati dalla sentenza d’appello, dalla quale non emerge affatto la ricostruzione in termini di delega di pagamento, negozio per altro trilatero, di cui qui non si rinvengono le caratteristiche. Manca la prova, in ogni caso, della mancata consegna di una parte del prezzo pattuito, che sarebbe stato versato con assegno. 7.

2. L’omesso esame di un fatto controverso e decisivo appare censura inammissibile, non solo perché si versa in doppia conforme, ma anche perché qui non si evidenzia l’omesso esame di un fatto, ma si richiede una complessiva lettura alternativa della vicenda. 7.

3. Quanto alla violazione urbanistica l’asserto si scontra con la puntuale motivazione della Corte d’appello, la quale ha spiegato che la domanda di sanatoria, risalente al lontano 1987, era stata presentata dai ricorrenti a riguardo del magazzino, ricorrenti i quali non si curarono di collaborare con la Camisa per il buon esito dell’istanza, nel mentre la Camisa, che aveva iniziato i lavori con regolare DIA, era stata costretta ad arrestarsi mancando, appunto, la pregressa sanatoria. Quindi, non si versa dell’ipotesi in cui è lo stesso promissario acquirente ad essere tenuto ad attivarsi per la regolarità dei lavori, trattandosi di una vicenda anteriore, che impediva lo svolgimento regolare dei successivi lavori. 7.

4. Quanto all’ultimo motivo, anche in questo caso, la censura presuppone una versione alternativa, rispetto ai fatti insindacabilmente accertati dal Giudice del merito: fu, invero, l’inadempimento dei ricorrenti che non permise la prosecuzione e il completamento dell’opera. Pare utile riprendere, in sintesi, il ragionamento della Corte d’appello:

a) furono gli odierni ricorrenti a vendere alla Rinaldi per il prezzo di € 195.000,00, che dichiararono nel rogito di avere interamente ricevuto;

b) furono i medesimi odierni ricorrenti a non rendere possibile l’adempimento dell’obbligazione consistente nella demolizione del magazzino e trasformazione in abitazione, in quanto quel magazzino era stato dai medesimi realizzato abusivamente e la pratica di sanatoria, risalente al 1987, non era stata da costoro coltivata; inoltre i medesimi, insorti i contrasti, avevano del tutto estromesso dal cantiere la Camisa, la quale non avrebbe potuto materialmente, in ogni caso, proseguire nei lavori; si trattava, quindi di un prestazione di facere, resa impossibile dalla mancata collaborazione della parte creditrice;

c) non era stata sottoposta a critica la motivazione di primo grado, che aveva spiegato che la domanda di risoluzione si poneva in contrasto con quella di adempimento;

d) l’appellata non poteva essere condannata a rimuovere le opere intraprese, proprio perché non sussisteva inadempimento colpevole di costei.

8. Rigettato il ricorso, nel suo complesso, le spese del presente giudizio devono porsi a carico dei ricorrenti nella misura di cui in dispositivo, tenuto conto del valore, della qualità della causa e delle attività svolte, siccome in dispositivo.

9. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti, di un ulteri