Ordinanza — n. 16843/2023 — snciv · Corte di Cassazione

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.9251/2018 R.G. proposto da : ORRETO ANNUNZIATA, SALFO STEFANIA, SALFO CIRO, SALFO MASSIMO, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA EMILIO FAA' DI BRUNO n. 29, presso lo studio dell’avvocato STUDIO PICOZZI SCARPA, rappresentati e difesi dall'avvocato VENUTOLO MARCO ; -ricorrenti- contro DI NIOLA FELICIANO, rappresentato e difeso dall'avvocato BALISTRERI ROBERTO; -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di SALERNO n. 173/2017,depositata il 20/02/2017 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/01/2023 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS.

PREMESSO CHE 1. Con la sentenza n. 1601/2008 il Tribunale di Salerno ha accolto le domande proposte dalla società Di Niola di Di Lella Mafalda C. s.n.c., proprietaria di un appartamento del Condominio di Via delle Ginestre 83/F, domande proposte nei confronti del Condominio e di altri tre condomini (Stefania Rizzo, Raffaele Salfo e Lucia Alfano) e ha invece rigettato la domanda riconvenzionale di Raffaele Salfo. La società attrice aveva chiesto al Tribunale di dichiarare la nullità della deliberazione assembleare del 2 luglio 1998, con cui era stato negato all’attrice l’uso a titolo di parcheggio dell’area a ciò riservata, e quindi di accertare il proprio diritto al godimento dell’area condominiale adibita a posti macchina.

Raffaele Salfo aveva invece domandato, in via riconvenzionale, la “ripetizione di quanto versato in rapporto all’acquisto dell’area garage per la riduzione che per effetto di causa dovesse subire”. La sentenza è stata impugnata da Raffaele Salfo (poi deceduto nel corso del giudizio di secondo grado). Riassunto il processo dagli eredi di Raffaele Salfo, la causa è stata decisa dalla Corte d’appello di Salerno che, con la sentenza n. 173/2017, ha rigettato l’impugnazione. Ricorrono per cassazione Annunziata Orreto, Stefania Salfo, Ciro Salfo e Massimo Salfo, in proprio e quali eredi di Raffaele Salfo.

Resiste con controricorso Feliciano Di Niola, in proprio e quale ex socio della cessata società Di Niola di Di Lella Mafalda C. s.n.c. Il controricorrente ha depositato memoria. CONSIDERATO CHE I. Il ricorso è articolato in due motivi, tra loro strettamente connessi:

1. il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c. e 1137 c.c., travisamento degli atti di causa su punti fondamentali, motivazione errata e illogica su fatti controversi e decisivi per il giudizio”; l’assemblea condominiale non ha mai limitato il diritto della società attrice sulla presunta cosa comune, come non ha mai fatto ricorso al valore degli appartamenti per stabilire il criterio d’uso dell’area destinata a parcheggio;

2. il secondo motivo contesta “violazione e falsa applicazione dell’art. 41-sexies legge 1150/1942, introdotto dall’art. 18 legge 765/1967, travisamento degli atti di causa su punti fondamentali, motivazione errata e illogica su fatti controversi e decisivi per il giudizio”; la sentenza impugnata trascura una circostanza di fatto, che caratterizza il caso in esame, ossia la perfetta coincidenza tra chi lamenta la lesione del proprio diritto d’uso dell’area destinata a parcheggio e chi, per sua esclusiva responsabilità, tale diritto ha leso; il fabbricato è infatti stato realizzato dalla ditta individuale Antonio Di Niola, il cui patrimonio aziendale è confluito nella impresa Di Niola di Di Lella Mafalda C s.n.c. ed è stato proprio l’originario costruttore-venditore che, prima di procedere alla vendita degli appartamenti, non ha destinato a parcheggio l’intera area, ma ha ridotto tale spazio rendendolo insufficiente a soddisfare le esigenze di sosta di tutti i condomini, d’altro canto rinunciando – come si evince dagli atti di compravendita – a qualsiasi pretesa sulla zona destinata alla sosta dei veicoli; la decisione impugnata va poi criticata anche nella parte in cui non ha ritenuto necessario disporre una nuova consulenza tecnica d’ufficio finalizzata ad accertare se nell’edificio condominiale e nelle sue pertinenza esistano ulteriori spazi di parcheggio da far rientrare nella previsione di cui alla legge 1150/1942.

I motivi non possono essere accolti. I giudici di merito hanno infatti correttamente accertato la nullità della delibera condominiale in oggetto (della quale i ricorrenti riportano un estratto alle pagg. 6 e 7). Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, “l'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle” (così Cass. n. 8014/2018, v. anche Cass. n. 20612/2017 e Cass., sez. un., n. 4806).

L’assemblea del Condominio, nel deliberare “l’assenza del sesto posto auto” e nel dare incarico a un avvocato di compiere accertamenti, ha adottato una delibera volta alla predeterminazione e assegnazione delle aree destinate al parcheggio, incidendo sul diritto individuale di uno dei condomini, e ha così ecceduto dalle proprie attribuzioni, con conseguente nullità della delibera. Al riguardo non assume rilievo la circostanza che il condomino il cui diritto individuale è stato inciso sia divenuto proprietario dell’appartamento per successione dell’impresa che ha costruito il fabbricato condominiale, avendo la società Di Niola s.n.c. il diritto di godere della cosa comune al pari degli altri.

Quanto all’ultimo profilo censurato, ossia il mancato esercizio da parte del giudice d’appello del potere di disporre una nuova consulenza tecnica d’ufficio, va rilevato che si tratta di un potere discrezionale (v. Cass. 5339/2015) e che la Corte d’appello ha ampiamente argomentato il rigetto delle critiche mosse dall’appellante all’operato del consulente di primo grado. II. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.

13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge. Sussistono, ex art. 13, comma 1 - bis del d.p.r. n. 115/2002, i presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’importo a titolo di contributo unificato par