Cassation court dismisses appeal against condominium assembly resolution regarding shared expense allocation for garage.

nciato la seguente: ORDINANZA sul ricorso 3828/2018 proposto da: ETTORE ANTONELLI, rappresentato e difeso, per procura speciale notarile, dall’avvocato Giancarlo Caterina ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Piazza Amerigo Capponi 16; –ricorrente - contro CONDOMINIO VIA MIGNONE N. 20 - PIACENZA, rappresentato e difeso, per procura a marginedel controricorso, dall’avvocato Carlo Bernini ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato Grazia Tedesco in Roma, Via Tibullio 10/7; – controricorrente – CO’ FAUSTO, rappresentato e difeso, per procura in calce al controricorso, dall’avvocato Santo Emanuele Mungari ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Vittorio Veneto 108;

– controricorrente – avverso la SENTENZA n. 1498/2017 della CORTE D’APPELLO DI BOLOGNA, depositata il 23 giugno 2017; udita la relazione della causa, svolta dal Consigliere Chiara Besso Marcheis, nell’adunanza in camera di consiglio del 28/11/2022. PREMESSO CHE 1. Ettore Antonelli ricorre per cassazione avverso la sentenza n. 1498/2017, con la quale la Corte d’appello di Bologna ha rigettato il gravame da luifatto valere.

2. Il processo trae origine dal ricorso ex art. 1137 c.c. con il quale Fausto Co’, premesso di essere proprietario di un locale a uso autorimessa facente parte del Condominio di Via Mignone 20, in Piacenza, impugnava la delibera dell’assemblea dei condomini dell’11 novembre 2003, che aveva approvato il rendiconto per l’anno 2002/2003 e il bilancio preventivo per il 2003/2004, in quanto la delibera conteneva voci di spesa (relative al cancello carraio e alla sua automazione, nonché a consumi di acqua e luce) che non avrebbero potuto essere ripartite a carico dei proprietari delle unità immobiliari poste al piano terreno.

Il Condominio, dopo avere deliberato di resistere alla domanda, addiveniva a una transazione con Co’, accordo ratificato il 25 marzo 2004 dalla assemblea dei condomini, assemblea nella quale si decideva di resistere nel giudizio di cassazione relativo alla impugnazione, proposta dal ricorrente Antonelli, della delibera che aveva a suo tempo autorizzato la trasformazione in autorimessa dei locali posti al piano terra. Il Condominio si costituiva nel giudizio di cassazione. Nel presente processo interveniva volontariamente il ricorrente, chiedendo di dichiarare la nullità della transazione o comunque di sospendere il processo per pregiudizialità rispetto al pendente giudizio di cassazione (che si chiudeva poi con il rigetto del ricorso del ricorrente).

Antonelli inoltre impugnava, instaurando autonomi processi, le delibere di riparto delle spese adottate nei successivi quattro anni. I cinque processi sono stati riuniti nel 2008. Il Tribunale di Piacenza, con la sentenza n. 589/2011, ha respinto tutte le domande del ricorrente.

3. Resistono con distinti atti di controricorso il Condominio di Via Mignone 20, in Piacenza e Fausto Cò. Il ricorrente ha depositato memoria e contestuale nomina di un nuovo difensore. CONSIDERATO CHE I. Il ricorso è articolato in sei motivi.

1. Il primo motivo denuncia “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1108, 1130, 1135, 1136, 1966 c.c., in relazione all’art.360, n. 3 c.p.c.”: la delibera del 25 marzo 2004, con la quale l’assemblea ha approvato la transazione con la maggioranza di 734 millesimi, è nulla in quanto non è stata approvata dalla totalità dei condomini; non rientra infatti nei poteri dell’assemblea condominiale autorizzare l’amministratore a concludere transazioni che incidano su diritti relativi a beni comuni.

2. Il secondo motivo contesta “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1117 e 1123 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.”: in ogni caso le delibere non potevano esentare alcuni condomini dal pagamento delle spese relative alle cose comuni, l’assemblea condominiale può infatti deliberare a maggioranza modifiche delle tabelle condominiali solo perché tali tabelle esprimono un mero parametro aritmetico.

3. Il terzo motivo contesta “violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123 e 1124 c.c. in relazione all’art 360, n. 3 c.p.c.”: il regolamento del Condominio di Via Mignone 20 ha natura contrattuale, anche perché espressamente accettato nei contratti d’acquisto, e non poteva quindi essere modificato che con il concorso della volontà di tutti i condomini; conseguentemente tutte le delibere impugnate sono affette da nullità, in quanto senza il consenso di tutti i condomini si sono modificati i criteri di riparto delle spese previsti dal regolamento contrattuale.

4. Il quarto motivo contesta “omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione ai sensi dell’art.360, n. 5 c.p.c., le spese per l’illuminazione del condominio”: sin dal primo grado il ricorrente aveva dedotto il contrasto delle delibere impugnate con l’art. 21 del regolamento, secondo il quale “le spese di illuminazione del vano scale dovranno essere ripartite in parti uguali tra i condomini”; la censura è stata riproposta in appello con apposito motivo, ma è stata del tutto ignorata dalla Corte d’appello.

5. Il quinto motivo denuncia “violazione o falsa applicazione degli artt. 2730, 2733 c.c., 115, 116, 125 e 229 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.”: il condomino Co’ aveva impugnato la delibera per il riparto delle spese ed il bilancio preventivo, dichiarando di essere proprietario di un’autorimessa “dotata dei servizi di illuminazione e di acqua”; al sopralluogo disposto in primo grado, al fine di verificare se le autorimesse fossero o meno dotate di un impianto per la distribuzione dell’acqua Co’ non aveva partecipato, quindi l’ispezione aveva riguardato le autorimesse degli altri due condomini; l’impossibilità di ispezionare l’unità di Co’, unitamente alla dichiarazione contenuta nel suo atto di impugnazione della delibera condominiale, non poteva essere ignorata dalla Corte d’appello, che ha invece affermato che il consumo dell’acqua da parte di Co’ era rimasto senza prova.

6. Il sesto motivo fa valere “violazione degli artt. 1131, 1132 c.c. e 75 c.p.c.”: le domande del ricorrente erano volte ad ottenere la dichiarazione di invalidità di delibere che avevano deciso il riparto delle spese comuni; si trattava di aspetti che esorbitavano dalle attribuzioni dell’amministratore, che avrebbe dovuto convocare l’assemblea per deliberare di resistere all’impugnazione; il Condominio non ha però prodotto tale delibera, né consta che l’assemblea abbia mai ratificato ex post l’operato dell’amministratore, con conseguente inammissibilità degli atti processuali posti in essere e l’illegittimità della pronuncia di condanna al rimborso delle spese resa in favore del Condominio.

Va preventivamente esaminato, per motivi di priorità logica, il secondo motivo, per il quale l’assemblea condominiale non poteva – nell’appro vare la transazione – esentare Co’ dal pagamento di alcune spese. Il motivo non può essere accolto. E’ vero che – come hanno affermato le sezioni unite di questa Corte con la sentenza n. 4806 del 2005 – “le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere - oltre che per il caso oggetto della delibera - anche per il futuro”.

Le attribuzioni dell'assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono infatti “circoscritte, dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., alla verifica e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, che l'art. 1123 c.c. consente solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio” (così Cass., sez. un., n. 9839/2021). Non esorbita però dalle attribuzioni dell'assemblea la deliberazione che “si limiti a ripartire in concreto le spese condominiali, in quanto una siffatta deliberazione non ha carattere normativo e non incide sui criteri generali, valevoli per il futuro, dettati dall'art. 1123 e segg. c.c. o stabiliti convenzionalmente, né è contraria a norme imperative” (ancora Cass., sez. un., n. 9839/2021).

Pertanto, trattandosi nel caso in esame di una transazione che prendeva atto della non spettanza delle spese al condomino Co’ e si limitava così a porre in essere una revisione indiretta delle tabelle millesimali, la transazione poteva legittimamente essere approvata dall’assemblea a maggioranza, né d’altro canto il ricorrente fornisce al riguardo elementi decisivi per una diversa conclusione. Il rigetto del secondo motivo comporta il rigetto del primo, che lamenta la mancata approvazione da parte della totalità dei condomini della delibera che ha approvato la transazione, e del terzo, che afferma anch’esso la necessaria unanimità dei condomini per l’approvazione della delibera che ha come oggetto la modificazione della regolamentazione delle spese comuni.

Il quarto motivo deve essere anch’esso rigettato. Nell’atto d’appello il ricorrente si era limitato all’interno del punto 9, alla p. 29, a precisare quanto trascritto alla p. 27 del ricorso, ossia “pertanto non solo le spese relative alla manutenzione, ma anche le spese relative all’uso, come illuminazione (art. 21 del regolamento) devono essere addebitate anche al proprietario dell’autorimessa”, così che quello che viene censurato non è il mancato esame di un fatto storico, appunto denunciabile ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., ma semmai la mancata considerazione di uno spunto difensivo della parte e giammai, come afferma il ricorrente, il mancato esame di un motivo d’appello.

Quanto al quinto motivo, non può essere accolto. La Corte d’appello ha confermato la decisione del Tribunale, che ha ritenuto non provata l’effettiva fornitura del servizio dell’acqua, dato che l’ispezione disposta dal giudice ha riguardato solo l’autorimessa di un altro condomino, nella quale non è stato peraltro rinvenuto alcun rubinetto dell’acqua. Si tratta di un accertamento di fatto, che spettava al giudice di merito compiere e non può essere censurato da queste Corte di legittimità. Al riguardo non appare decisiva la circostanza, riportata dal ricorrente, secondo cui il condomino Co’ avrebbe dichiarato che la propria autorimessa era dotata dei servizi di illuminazione e di acqua, avendo la Corte d’appello ritenuto non provata l’effettiva erogazione del servizio.

Il sesto motivo non può anch’esso essere accolto, in quanto l’amministratore del Condominio non aveva bisogno di essere legittimato dall’assemblea per resistere alla impugnazione proposta dal ricorrente avverso la sentenza di primo grado. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, l'autorizzazione o la ratifica dell'assemblea sono necessarie per le sole cause che esorbitano dalle attribuzioni dello stesso amministratore, ex art . 1131, commi 2 e 3, c.c., ma non per quelle che vi rientrano perché, come nella specie, attinenti all'esecuzione delle delibere assembleari, ex art. 1130, n. 1, c.c. (così Cass. n. 11200/2021, si veda anche Cass.27292/2005).

II. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida per ciascuno in euro 4.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge. Sussistono, exart. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, di un ulteriore importo a titolo