Cassation Court dismisses appeal against condominium fee allocation, ruling specific agreement valid despite lack of unanimous consent.

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso R.G. 25824/2018 proposto da: MANGIONE MARIA, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR N. 17, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO CANFORA, che la rappresenta e difende; -ricorrente- contro CONDOMINIO CORSO MANZONI 1, elettivamente domiciliato in ROMA, CORSO TRIESTE, N. 16, presso lo studio dell'avvocato SEBASTIANO DE FEUDIS, che lo rappresenta e difende; -controricorrente- avverso la sentenza n. 844/2018 della CORTE D'APPELLO di BARI, depositata il 14/05/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/04/2023 dal Consigliere Dott.

GIUSEPPEGRASSO; La Corte osserva 1. Maria Mangione propose opposizione avverso il decreto con il quale le era stato ingiunto di pagare la somma di € 12.883,73 in favore del Condominio di corso Manzoni, 1, Trani, a titolo di quota parte per le spese sostenute dal medesimo Condominio dal 2003 al 2010 per lavori effettuati per la eliminazione delle infiltrazioni delle acque meteoriche provenienti dalla terrazza della Mangione e per il risarcimento del danno procurato all’unità abitativa sottostante. 1.

1. L’opponente dedusse la violazione dell’art. 1126 cod. civ., essendole stato addebitato il più gravoso importo del 60% e a carico del Condominio il residuo 40%.

2. Il Tribunale, accolta l’opposizione, rilevata la nullità della delibera assembleare, revocò il decreto.

3. La Corte d’appello di Bari, accolta l’impugnazione del Condominio, confermò il decreto ingiuntivo. 3.

1. Questi, in sintesi, gli argomenti esposti dalla decisione d’appello. I criteri di cui all’art. 1123 cod. civ. possono essere derogati, sia con un regolamento condominiale, che con una delibera approvata all’unanimità o col consenso di tutti i condomini. Può, inoltre, accettarsi un criterio di ripartizione per “facta concludentia” o la ratifica, anche per “facta concludentia”. Nella delibera condominiale, in data 29.11.2009 va ravvisato un accordo tra il condomino Mangione (odierna appellante) ed il Condominio con il quale venivano regolamentati i costi dei lavori straordinari finalizzati alle infiltrazioni nell’immobile sottostante. Tale accordo risulta poi ratificato dagli altri Condomini, assenti, i quali hanno provveduto al pagamento delle quote Condominiali di loro spettanza .

3. Maria Mangione ricorre avverso la statuizione d’appello sulla base un solo motivo. Il Condominio resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

4. La ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1118, 1123, 1126, 1136, 1138 cod. civ., nonché dell’art. 19 del regolamento condominiale. La delibera era stata correttamente giudicata affetta da nullità dal Tribunale, poiché in assenza del consenso unanime di tutti i condomini, aveva modificato i criteri legali e regolamentari di ripartizione delle spese condominiali. Né il consenso unanime poteva ricavarsi per “facta concludentia”. La doglianza è infondata, trovando applicazione il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo il quale in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggettoin senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" - , contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".

Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn.

2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (sentenza n. 9839, 14/04/2021, Rv. 661084 –03). Nel caso in esame risulta evidente che in seno alla delibera del 29/11/2009 si dette vita ad un accordo tra il condominio e la ricorrente, attraverso il quale si regolò ad hoc il riparto delle spese occorse per l’eliminazione delle infiltrazioni.

Di conseguenza si trattò di una occasionale deroga, senza modificare i generali criteri di riparto, con la conseguenza che la delibera non era nulla, ma semmai annullabile, nel rispetto del termine decadenziale di legge, ampiamente elasso; in tal senso deve essere integrata e modificata la motivazione della sentenza d’appello. La ricorrente va condannato a rimborsare le spese in favore del controricorrente, tenuto conto del valore, della qualità della causa e delle attività svolte, siccome in dispositivo. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ri