Cassation court dismisses appeal on specific performance of sale contract due to primary building violation and lack of judicial authorization.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.14514/2022 R.G. proposto da : COCCO FRANCESCO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI CASTANI 195, presso lo studio dell’avvocato GALATI BRUNO (GLTBRN55B12A043U) che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato NUCCI MAURIZIO (NCCMRZ51R08D086K) -ricorrente- contro MILANI GIANNI -intimato- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 2364/2022 depositata il08/04/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/03/2023 dal Consiglieredr. MAURO MOCCI . FATTI DI CAUSA Con preliminare del 27 settembre 2000, Francesco Cocco prometteva di acquistare da Gianni Milani un appartamento di Arce.

E siccome, al momento della stipula del contratto definitivo, l’immobile era privo dell’abitabilità, il Cocco chiedeva al Tribunale di Cassino il trasferimento coattivo del bene, ad un prezzo ridotto e con il risarcimento dei danni. Costituitosi il Milani ed attesosi all’istruttoria, il giudice adito respingeva la domanda. Su gravame del Cocco, con sentenza n. 2364, depositata l’8 aprile 2022, la Corte d’appello di Roma rigettava l’impugnazione. Il giudice di secondo grado sosteneva che le difformità accertate dal C.T.U. non risultavano sanate al momento (nonostante l’avvio delle relative pratiche), sicché sarebbe stata carente una delle condizioni dell’azione ex art. 2932 c.c. Francesco Cocco ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di due motivi, illustrati da successiva memoria ex art. 378 c.p.c.

Il Milani è rimasto intimato. RAGIONI DELLA DECISIONE 1) Con la prima doglianza, proposta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., il ricorrente assume la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 2932 c.c., nonchédegli artt. 46 D.P.R. n. 380/2001 e 40 l. n. 47/1985. La sentenza impugnata, in presenza della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico ivi contenuto, avrebbe dovuto ritenere valido l’atto, a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione al titolo menzionato, tanto più che le difformità esistenti avrebbero riguardato locali seminterrati, senza modificare in nulla la sagoma architettonica dell’edificio. 1.1) Mediante la seconda censura, il Cocco denuncia, ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 n.4 c.p.c., consistita nell’omessa motivazione circa il rigetto dell’istanza dell’appellante di poter procedere al completamento delle pratiche catastali tramite il C.T.U.

Inoltre, sarebbe stato violato, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., l’art. 29 comma 1° bis della l. n. 52/1985, nonché l’art. 2932 c.c., giacché il promissario acquirente, non essendo intestatario dell’immobile, avrebbe dovuto essere necessariamente autorizzato dal giudice alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

2) Il primo motivo è infondato. 2.1) Secondo l’orientamento della consolidata giurisprudenza, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 l. n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso. (Sez. 2, n. 11659 del 14 maggio 2018;

Sez. 3, n. 26374 del 10 dicembre 2014). 2.2) La Corte d’appello ha affermato che “emergono delle difformità sostanziali consistenti, in sintesi, nella realizzazione al di sotto di quello che in progetto era indicato come piazzale lastricato, di un piano seminterrato il cui solaio di copertura, a lavori ultimati, sarebbe stato costituito proprio dal piazzale; ed, inoltre, dalla realizzazione, sempre a livello del piano seminterrato, di un locale di deposito, laddove invece era stato previsto un terrapieno”. 2.3) Il giudice di secondo grado ha pertanto effettuato una valutazione di fatto e di merito sul vizio riguardante l’irregolarità urbanistica, che esclude la possibilità di ricomprendere le anomalie riscontrate fra quelle secondarie, trattandosi invece di abusoprimario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione.

3) Il secondo motivo è inammissibile. 3.1) Per un verso, in seguito alla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. (Sez. 1, n. 7090 del 3 marzo 2022;

Sez. 6-3, n. 22598 del 25 settembre 2018). Sotto tale profilo, la sentenza impugnata si pone ben al di sopra del minimo costituzionale. 3.2) Per altro verso, le censure in esso contenute si sostanziano in pretese omissioni di natura processuale, che non determinano alcuna violazione di legge. Il ricorso va in definitiva rigettato. Non si provvede sulle spese processuali, in mancanza di attività difensiva dell’intimato. La Corte da atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del c