Italian Court dismisses appeal where ordinary court jurisdiction prevails over administrative price disputes in real estate option contracts.

nciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 28858-2017 proposto da: FINLEONARDO S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIACOMO PUCCINI 9, presso lo studio dell'avvocato FABIO MASSIMO VENTURA, che lo rappresenta e difende; -ricorrente - contro INTERNATIONAL ART CENTER SAS DI DE LEO MARCELLO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE MAZZINI,88, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO DE BONIS, che lo rappresenta e difende; -controricorrente - nonchè contro ROMEO GESTIONI SPA,in persona del legale rappresentante pro tempore ; BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTEMET Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 2 - MANAGEMENT ITALY SGR PA, in persona del legale rappresentante pro tempore; -intimati - avverso la sentenza n. 3010/2017 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 09.05.2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27.06.2022 dal Consigliere CRISTINA AMATO; RILEVATO CHE:

1. International Art Center s.a.s. di De Leo Marcello conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Roma Romeo Gestioni s.p.a., Finleonardo s.p.a. e BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy Sgr Pa (BNP Paribas), chiedendo al giudice di essere autoritativamente sostituita a Finleonardo s.p.a quale parte acquirente nella compravendita di un immobile, sito in Roma alla via Palombella, n. 37, intercorsa tra quest’ultima e Romeo Gestioni s.p.a. A sostegno della sua pretesa, International Art Center s.a.s. esponeva:di essere locatrice dell’unitàabitativa sopra menzionata a partire dal 03.07.1986;

Romeo Gestioni s.p.a. – soggetto incaricato della gestione delle vendite per conto di BNP Paribas (già BNL Fondi immobiliari s.p.a., nel frattempo transitato in capo a Fondo Lazio) – le aveva comunicato la messa in vendita dell’immobile da lei condotto per conto di BNP Paribas; con successiva comunicazione del 22.07.2004 Romeo Gestioni l’aveva invitata ad esercitare l’opzione d’acquisto per il prezzo di €576,000;l’attrice aveva contestato la congruità del prezzo ma, per evitare decadenze, aveva esercitato l’opzione in data 21.12.2004; la scheda di valutazione dell’immobil e era pervenuta nella sua disponibilità soltanto all’esito del diverso Ric. 2017 n. 28858 sez.

S2 -ud. 27-06-2022 - 3 - giudizio intrapreso dall’attrice di fronte al T.A.R.: avendo quest’ultima chiesto alla Romeo Gestioni s.p.a. di visionare l’allegato descrittivo (atteso che il prezzo di vendita del cespite risultava prima facienon coerente con quello relativo ad altre unità immobiliariaventi m edesime caratteristiche e dimensioni) senza ottenere alcun riscontro, il giudice amministrativo ordinava alla Romeo Gestioni l’accesso agli atti, di guisa che International Art Center s.a.s. apprendeva che il prezzo di vendita del locale era stato determinato sulla base di una superficie dell’unità immobiliare pari a mq 128, quando invece la superficie effettiva risultava esseredi mq 66. 1.1.

Nelle more del giudizio intrapreso dall’attuale ricorrente dinanzi al T.A.R. per contestare l a congruità del prezzo proposto , Romeo Gestioni aveva venduto l’immobile a Finleonardo s.p.a. Pertanto, International Art s.a.s. adiva il Trib unale di Roma, il qualerigettava l’istanza sostenendo il dif etto di giurisdizione del giudice ordinario in quanto l’immobile era stato dismesso in virtù di una legge regionale (legge 11 settembre 2003, n.

29) che consentiva la realizzazione di operazioni di cartolarizzazione del patrimonio immobiliare della Regione Lazio, dei suoi enti pubblici strumentali e delle aziende sanitarie locali e ospedaliere; ribadiva la natura discrezionale del prezzo di vendita, non sindacabile dal giudice ordinario; per l’effetto, ordinava la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale. 1.2. Avverso detta pronuncia proponeva appello International Art Center s.a.s. dinanz i alla Corte d’Appello di Roma .

2. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 3010/2017, accoglieva il gravame e disponeva la riassunzione della causa Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 4 - dinanzi al Tribunale di Roma nel termine di tre mesi. A sostegno della sua decisione, la Corte osservava che: – nella definizione della questione del rip arto di giurisdizione tra giudice amministrativo e ordinario si deve aver riguardo al petitumsostanziale, da indentificarsi non solo in funzione della concreta statuizione chiesta al giudice, ma soprattutto in funzione della causa petendi , ossia dell’intrinseca natura della posizione soggettiva dedotta in giudizio, con riferimento ai fatti indicati dall’attore a sostegno della pretesa; - la privatizzazione di immobili pubblici non è di pe r sé attratta alla giurisdizione del giudice amministrativo, vale ndo l’ordinario criterio di riparto, ossia la natura della situazione soggettiva fatta valere; -nel caso di specie, la domanda formulata in primo grado da International Art Center s.a.s. atteneva all ’asserita violazione del suo dirit to di opzione (previsto dalla legge regionalen. 26/ 2003 come ver o e proprio diritto soggettivo), pure tempestivamente esercitato dall’appellante nonostante le riserve sulla determinazione del prezzo indicato; diritto di opzione disatteso in maniera illegittima e fraudolenta da Romeo Gestioni s.p.a. non avendole consentito di visionare l’allegato descrittivo dell’immobile, nonché pretermettendola nell’acquisto del cespiteall’esito dell’esercizio di tale diritto; -la violazione del diritto di opzione rientra, indubbiamente, nella cognizione del giudice ordinario, e ogni ulteriore questione concernente la decadenza dell’appellante dal diritto di opzione da essa esercitato, per non aver ottemperato alla conclusione del contratto nei tempi indicati dalla Romeo Ric. 2017 n. 28858 sez.

S2 -ud. 27-06-2022 - 5 - Gestioni, è questione di merito che non involge comunque la giurisdizione, ma che riguarda la persistenza o meno del diritto soggettivo perfetto di International ArtCenter s.a.s. ad acquistare l’immobile; - la contestazione concernente il prezzo di vendita non riguarda l’aspetto discrezionale della sua determinazione, quanto piuttosto l’errata valutazione della metratura su cui calcolare il prezzo, cioè un aspetto dinatura eminentemente tecnica; - ogni ulteriore contestazione circa l’esistenza o meno dei presupposti perché International Art Center s.a.s. potesse validamente esercitare l’opzione riguardano l’esistenza o meno del suo diritto soggettivo.

3. Avverso la suddetta pronuncia proponeva ricorso per cassazione Finleonardo s.p.a., affidandolo ad un unico motivo di ricorso. Si difendeva con controricorso International Art. Center s.a.s. CONSIDERATO CHE:

1. Preliminarmente, si deve precisare che il Collegio non ha elementi obiettivi per attestare l’intervenuta dichiarazione di fallimento di International Art Center s.a.s., comunicata con lettera di costituzione del nuovo difensore Massimo De Bonis del 25.10.2018.

2. Tanto premesso, c on l’unico motivo si deduce errore in procedendo per errata declaratoria del difetto di giurisdizione del giudice amministrativo- Violazione dell’art. 23 - bis , lett. e), della legge n. 1034/1971 s.m., e dell’art. 37 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 1), cod. proc. civ. Nella prospettiva della ricorrente la sentenza impugnata è errata in quanto la domanda formulata in primo grado da International Art Center s.a.s. non Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 6 - avrebbe avuto ad oggetto il comportamento dell’amministrazione rispetto al diritto di opzione di parte attrice (del resto, da questa esercitato); avrebbe, invece, investito un comportamento (viziato) che attiene alla procedura di dismissione da parte dell’ente dimissionario, e in particolare riguardante la determinazione d el prezzo, la decadenza dal diritto di opzione e la conseguente vendita all’asta dell’unità immobiliare, di cui è risultata aggiudicataria l’odierna ricorrente.

Poiché la domanda di International A rt Center s.a.s. è rivolta ad accertare la nullità degli atti della procedura di dismissione, e poiché si discute delle modalità in cui essa è stata posta in essere successivamente all’esercizio del diritto di opzione, il diritto soggettivo sarebbe degradato ad interesse legittimo, e per questo la competenza è del giudice amministrativo, non ordinario. 3.Il motivo è infondato. Preliminarmente, sulla questione dell’inesistenza della notificazione eccepita nel controricorso occorre richiamare i principi già affermati da Cass.

S ez. U ., n. 14917 del 20.07.2016. Stante il principio di strumentalità delle forme degli atti processuali (consacrato in particolare nell’art. 156, comma 3, cod. proc. civ.: «la nullità non può mai essere pronunciata, se l'atto ha raggiunto lo scopo a cui è destinato») discendono, per quanto concerne la notificazione, le seguenti conseguenze: occorre che un «atto» , riconoscibi le come «notificazione», esista: in tal caso, qualunque vizio dell'atto ricade nell'ambito della nullità, come tale sanabile. Di conseguenza, in presenza di una notificazione nulla opera la sanatoria per il raggiungimento dello scopo, attraverso la costituzione in giudizio della parteintimata.

Nel caso di specie, Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 7 - vi è stata un’attività di trasmissione posta in essere da un soggetto qualificato, nonché il raggiungimento degli esiti positivi della notificazione: la costituzione di International Art Center s.a.s. , infatti, è avvenut a tempestivamente e ritualmente. P ertanto, il ricorso deve dichiararsi ammissibile. 3.1.Tanto premesso, va detto che la materia delle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico non rientra nell'ambito della giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo.

Le Sezioni Unite di questa Corte hanno, infatti, già chiarito che la «cartolarizzazione» degli immobili appartenenti allo Stato e agli enti pubblici disciplinata dal d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, nella legge 23 novembre 2001, n. 410, è compresa nel più vasto ambito delle «procedure di privatizzazione o di dismissione di imprese o beni pubblici» indicato come possibile oggetto dei giudizi davanti agli organi di giustizia amministrativa, senza che ciò implichi che la cognizione di tutte le controversie relative sia riservata al giudice amministrativo, atteso che lanormativa citata non contiene norme sulla giurisdizione, e perciò non modifica l'ordinario criterio di riparto, fondato sul petitum sostanziale, che va identificato soprattutto in funzione della causa petendi, ossia dell’intrinseca natura della situazione soggettiva fatta valere in giudizio (Cass.

Sez. U, 28.05.2020, n. 10082; Cass.Sez. U, n. 24417/2010; Cass. Sez. U,n. 5593/2007; Cass. Sez. U, nn. 20322/06), e quindi sulla distinzione tra azione rivolta a far valere un diritto del conduttore (o comunque di chi pretende di aver titolo all'acquisto) e impugnativa di un provvedimento emesso dalla p.a. nell'esercizio dei suoi poteri autoritativi. ( Cass. 17684/2015; Cass. Sez. U, n. 12106 del 16.07.2012; Cass.Sez. U n. 9692 del 22.04.2013). Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 8 - 3.2. Non v’è dubbio che l’attività di dismissione degli immobili pubblici cartolarizzati sia procedimentalizzata e soggetta a criteri di evidenza pubblica –nel caso di specie se ne occupa la legge regionale n. 29/2003, nonché le delibere della Giunta Regionale ( cfr. pp . 6,7 del ricorso); a tal proposito, il Collegio intende dare seguito al principio per cui, nelle procedure di dismissione degli immobili degli enti pubblici, la fase pubblicistica - e, quindi, la giurisdizione generale di legittimità - riguarda l a fase dell'asta, fino all'aggiudicazione (Cass.

Sez. U, n. 3238/10; Cass. Sez. U, n. 10082 del 28.10.2020). Ai fini dell'individuazione della giurisdizione, per ciascuna delle fasi in cui si articola il procedimento di dismissione di beni immobili appartenenti al patrimonio disponibile di un ente pubblico, è necessario avere riguardo alla posizione assunta dal privato nell'ambito delle stesse (Cass. Sez. U, n. 15816/2016), stante l’ontologica diversità tra le due fasi: quella in cui l'ente pubblico plasma nei suoi necessari componenti l'offerta di vendita e che include, tra l'altro, l'esercizio della discrezionalità tecnica nella determinazione del prezzo; quella in cui l'offerta è già stata formata e quindi il conduttore può avvalersi rispetto ad essa del suo diritto di opzione.

Solo quando l'ente pubblico ha determinato il prezzo è cessato l'esercizio della discrezionalità concernente tale determinazione, e quindi è venuta meno pure la giurisdizione amministrativa sulle eventuali controversie (Cass. Sez. U, n. 7831 del 14.04.2020; Cass. Sez. U, n. 6023 del 25.03.2016). Fermo restando che solo dopo che l’offerta è stata formulata dal proponente e ricevuta dall’oblato, il prezzo ivi indicato integra una componente dell’oggetto dell’opzione Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 9 - ed esce dalla discrezionalità (sia pure solo tecnica) dell’offerente (Cass.

Sez. U, n. 19281 del 2018; Cass. Sez. U, n. 6023/2016). Inoltre, le Sezioni Unite (Cass. n. 3887/19) hanno ulteriormente ribadito che rientra nella giurisdizione del giudice ordinario la domanda del privato di accertamento giudiziale dell'obbligo dell'ente di stipulare in suo favore la vendita dell'immobile, dal medesimo privato precedentemente condotto in locazione, rientrante tra quelli acquisiti al patrimonio comunale a seguito dello scioglimento di un ente comunale di assistenza, in relazione ai quali l'Amministrazione municipale abbia deliberato la vendita in favore degli affittuari. 3.3.

Tanto precisato, si tratta di individuare il petitum sostanziale della domanda presentata da International Art Center s.a.s. al Tribunale di Roma, alla stregua del consolidato insegnamento di questa Suprema Corte sopra ricordato, secondo cui la giurisdizione si determina in base alla domanda e, ai fini del riparto di giurisdizione tra giudice ordinario e giudice amministrativo, rileva non già la prospettazione delle parti, bensì il petitumsostanziale, il quale va identificato non solo e non tanto in funzione della concreta pronuncia che si chiede al giudice, ma anche e soprattutto in funzione della causa petendi , ossia dell’intrinseca natura della posizione dedotta in giudizio ed individuata dal giudice con riguardo ai fatti allegati ed al rapporto giuridico del quale detti fatti costituiscono manifestazione (così, tra le tante, Cass.

Sez. U, n. 21928/2018; Cass. Sez. U, n. 20350/2018). Alla luce della ricostruzione in fatto deve condividersi l’affermazione contenuta nella sentenza qui impugnata (p. 13), ossia che il petitumsostanziale, alla luce della causapetendi (acquisto del cespite in causa ) riguarda la violazione Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 10 - del diritto di opzione vantato da International Art Center s.a.s. nella sua qualità di conduttricedell’immobile. La questione della determinazione del prezzo non è stata oggetto di contestazione nel giudizio dinanzi al Tribunale, ma dinanzi al giudice amministrativo.

Né ha pregio l’affermazione della ricorrente per la quale il petitum sostanziale andrebbe ricercato nella richiesta di International Art Center s.a.s. di accertare l’illegittimità di tutti gli atti compiuti dagli enti dimissionari e di tutta la procedura di cartolarizzazione in quanto lesiva del suo diritto di opzione. Ché la doglianza sollevata dall’odierna resistente riguardava, semmai, le conseguenze del procedimento di determinazione del prezzo, concretizzatesi nell’eccessiva dilatazione dei tempi di stipula del contratto definitivo e nell’asserita decadenza del promissario acquirente dal diritto da essa esercitato, per non aver ottemperato alla conclusione del contratto definitivo nei tempi imposti da Romeo Gestioni. 3.4.In definitiva, il bene della vita per il cui conseguimento International Art. Center s.a.s. aveva agito in giudizio va rinvenuto nell’acquisto del cespite di cui era detentore, mediato dalla richiesta di accertamento dell’asserita violazione di un diritto soggettivo (il diritto di opzione), per la quale è indubbiamente chiamata a decidere il giudice ordinario.

Il ricorso va pertanto disatteso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese del giudizio di Cassazione, che liquida in €2.900,00, Ric. 2017 n. 28858 sez. S2 -ud. 27-06-2022 - 11 - oltre a €200,00 per esborsi e accessori di legge nella misura del 15%. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio2002, n. 115, art. 13 comma 1- quater, nel testo introdotto dal L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti proce