Italian court dismisses appeal against appellate court ruling rejecting condominium administrator liability for unauthorized terrace work.

a: Furnari Sebastiano, rappresentato e difes o per procura alle liti in calce al ricorso dall’Avvocato Maria Concetta Armeni, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avvocato Tommasina Mazzone in Roma, viale del Vaticano n.

84. Ricorrente contro Sturniolo Pietro. Condominio complesso residenziale Marna Sud Residence. Initimati avverso la sentenza n.759/2017 della Corte di appello di Messina , depositata il 4. 7. 2017. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9. 1. 2023dal consigliere relatore Mario Bertuzzi. Fatti di causa e ragioni della decisione R.G. N. 6428/2018.Con sentenza n. 759 /2017 del 4. 7. 2017 , l a Corte di appello di Messina confermò la decisione di primo grado che aveva rigettato la domanda proposta da Furnari Sebastiano, proprietario di un’unità immobiliare del complesso residenziale Marina Sud Residence, avanzata nei confronti di Sturniolo Pietro, condomino dello stabile, di eliminazione della chiusura fissa in alluminio e vetri apposta sul proprio terrazzo, affermando che l’opera realizzata non era soggetta a permesso di costruire ai sensi dell’art. 20 Legge Regione Sicilia 16. 4. 2003, n. 4, trattandosi di manufatto precario in base alla definizione data dalla stessa legge, ma soltanto all’onere di denunzia dei lavori; che nelle controversie tra privati sono irrilevanti le violazioni delle norme edilizie, che involgono esclusivamente i rapporti con l’amministrazione; che l’opera stessa non pregiudicava i diritti di veduta, la stabilità , sicurezza e decoro architettonico dell’edificio; in parziale riforma della sentenza impugnata dichiarò tuttavia il convenuto, che aveva rivestito al tempo dell’abuso anche l’incarico di amministratore del condominio ed era stato citato anche in tale qualità, responsabile per non avere investito della questione relativa ai lavori dallo stesso eseguiti l’assemblea dei condomini, affinché essa deliberasse al riguardo; rigettò nel resto la domanda dell’appellante volta ad accertare la responsabilità degli altri amministratori di condominio succedutesi nella carica, per il fatto che essi avevano investito del tema l’assemblea, che aveva deliberato sul punto di risolvere il contrasto insorto in via extragiudiziale, senza esercitare azioni in giudizio.

Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 5. 2. 2018, ricorre Furnari Sebastiano, affidandosia sei motivi. Sturniolo Pietro e il condominio complesso residenziale Marna SudResidence non hanno svolto attività difensiva. La causa è stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata. Il primo motivo di ricorso denunziaviolazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere il giudice di appello, che pure aveva riconosciuto la responsabilità dello Sturniolo quale amministratore del condominio, omesso di pronunciarsi sulla R.G.

N. 6428/2018.domandadi condanna diriduzione in pristino dell’opera abusivamente realizzata e di liquidazione del danno. Il motivo appare infondato con rifermento all’omessa pronuncia sulla richiesta di condanna alla rimozionedel manufatto per cui è causa, che è stata esaminata e quindi rigettata dalla Corte di appello, la quale ha riconosciuto la responsabilità del convenuto non quale autore dell’opera ma, sotto il profilo affatto diverso, per responsabilità nello svolgimento dell’incarico di amministratore del condominio, per non avere investito del contrasto insorto l’assemblea, responsabilità dalla quale può derivare solo un obbligo di risarcimento dei danni.

Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione del d.p.r. n. 380 del 2001, censurando la sentenza impugnata per non avere considerato che, secondo la giurisprudenza, la chiusura di una veranda costituisce nuova costruzione ed integra un illecito penale di carattere permanente. Il motivo è inammissibile,in quanto non censura la motivazione della sentenza impugnata nelle parti in cui, richiamando l’art. 20 Legge Regione Sicilia 16. 4. 2003, n. 4, ha affermato che l’opera realizzata dal convenuto non era soggetta a permesso di costruire, trattandosi di manufatto precario in base alla definizione data dalla stessa legge, ma soltanto all’onere di denunzia dei lavori, e che nelle controversie tra privati sono irrilevanti le violazioni delle norme edilizie, che involgono esclusivamente i rapporti con l’amministrazione, che costituiscono autonome rationes decidendiin grado di sostenere, ciascuna, la statuizione di rigetto della domanda di riduzione in pristino.

Il terzo motivo di ricorso denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt.1362 e seguenti cod. civ., lamentando che la Corte di appello non abbia accolto la domanda dell’appellante di riduzione in pristino sulla base della considerazione che l’opera dalla controparte violava le disposizioni del regolamento di condominio, riconoscendo ad esso natura contrattuale. Il quarto motivo di ricorso censura la sentenza impugnata, al pari del precedente,per non avere ritenuto l’opera eseguita dal convenuto co ntraria alle disposizioni del regolamento contrattuale del condominio, che agli artt. 5, 6, 7 e 8, lett. b), vieta ogni innovazione o modifica sulle cose comuni, prevedendo R.G.

N. 6428/2018.espressamente, a tutela della sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio, l’obbligo di riduzione in pristino dell’opera abusiva. Il terzo e il quarto motivo del ricorso, da trattarsi congiuntamente, sono infondati, atteso che le disposizioni del regolamento di condominio richiamate e riprodotte dal ricorrente si riferiscono esclusivamente alle innovazioni e modificazioni dei beni comuni, mentre l’opera di cui si controverte risulta realizzata sul terrazzo dell’unità abitativa del convenuto, quindi inuna porzione di proprietà individuale e non condominiale.

Non provata è , altresì , l’affermazione circa la natura contrattuale del regolamento di condominio, che non risulta accertata dalla sentenza eche il ricorrente afferma sulla base di un generico richiamo agli atti di acquisto. La Corte di appello ha inoltre escluso che l’opera di cui sidiscute pregiudicasse la sicurezza, stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio e tale conclusione, che comunque costituisce apprezzamento di fatto, non risulta censurata dal ricorrente con critiche specifiche. Il quinto motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 1130 cod. civ., lamentano che la Corte di appello non abbia affermato che tutti gli amministratori del condominio erano responsabili per non avere fatto osservare le disposizioni del regolamento di condominio e,quindi, adottato iniziative volte a reprimere l’abuso commesso dallo Sturniolo.

Il sesto motivo di ricorso, denunciando violazione e/o falsa applicazione dell’art.1710 cod. civ., investe lo stesso capo della decisione del motivo precedente, affermando che la responsabilità degli amministratori doveva essere affermata anche sotto il profilo della inosservanza dell’obbligo di diligenza del buon padre di famigli imposto loro dalle norme sul mandato. I motivi, che vanno trattati congiuntamente, sono inammissibili, in primo luogo perché la responsabilità degli amministratori per inadempimento dei propri doveri di vigilanza e di iniziativa nel far rispettare il regolamento di condominio è personale e noncoinvolge l’ente condominiale, nei cui confronti la domanda è stata proposta, e, in secondo luogo, perché entrambi i motivi non investono l’effettiva ratio decidendi della sentenza, che ha escluso la responsabilità dei successivi amministratori per avere essi interpellato sullaquestione l’assemblea R.G.

N. 6428/2018.dei condomini, la quale aveva deciso, sia pure a maggioranza, di risolvere il contrasto insorto per vie non giudiziarie. Il ricorso va pertanto respinto. Nulla si dispone sulle spese, non avendo le parti intimate svolto attività difensiva. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte delricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto. Così decis