Italian court dismisses appeal claiming environmental zoning rules were hidden defects under civil code.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.15469/2018 R.G. proposto da : FRATELLI CASSARINO GIUSEPPE E CASSARINO BIAGIO SNC, elettivamente domiciliata in ROMA VIA FEDERICO CESI 21, presso lo studio dell’avvocato TORRISI MASSIMILIANO (TRRMSM70A22G273V),rappresentata e difes a dall'avvocato ASSENZA GIORGIO (SSNGRG55R08C927B) -ricorrente- contro PATRIARCA GIOVANNI FIGLI SNC, elettivamente domiciliatain ROMA CIRCONVALLAZIONE CLODIA 169, presso lo studio dell’avvocato FEDERICI FRANCESCO (FDRFNC65L01H501R) rappresentatae difesa da ll'avvocato D'AVOLA ALDO (DVLLDA62C18C612L) -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO CATANIA n. 2113/2017 depositata il16/11/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal Consiglieredr. MAURO MOCCI . FATTI DI CAUSA La s.n.c. Patriarca Giovanni Figli conveniva la s.n.c. F.lli Cassarino avanti il Tribunale di Ragusa, per domandare l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato inter partes l’11 maggio 2007, riguardante un fondo rustico con annesso fabbricato. Si costituiva la convenuta, sollecitando –in via riconvenzionale –la risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell’art. 1489 c.c., giacché i terreni de quibus sarebbero ricaduti in zona sottoposta a vincoli di natura ambientale, di cui l’altra contraente avrebbe taciuto l’esistenza.

Con sentenza n. 82/2014 il giudice adito respingeva la domanda principale, accogliendo invece quella riconvenzionale. Su gravame della s.n.c. Patriarca Giovanni Figli, dapprima con sentenza non definitiva n. 1508 del 1° agosto 2017 e poi con sentenza definitiva n. 2113, depositata il 16 novembre 2017, la Corte d’appello di Catania accertava il diritto dell’appellante all’esecuzione specifica e successivamente trasferiva la proprietà del fondo a favore della s.n.c. F.lli Cassarino, che condannava al pagamento dell’importo di € 140.000, a titolo di corrispettivo, nonché dell’importo di € 55.670,40, a titolo di danno emergente.

La Corte distrettuale affermava che le prescrizioni del piano territoriale provinciale, una volta approvate e pubblicate, avrebbero avuto il valore di regole di ordine generale e di contenuto normativo, tanto da essere assistite da una presunzione legale di conoscenza. Conseguentemente, i vincoli imposti dai piani regolatori non avrebbero potuto reputarsi oneri non apparenti, ex art. 1489 c.c. E poiché l’appellante aveva dimostrato che il ritardo altrui nell’adempimento l’aveva costretta a ricorrere al prestito bancario, il relativo pregiudizio economico era stato ritenuto pari al danno emergente.

Per la cassazione delle predette decisioni ha proposto ricorso la s.n.c. F.lli Cassarino, affidandosi ad un unico motivo. Resiste con controricorso s.n.c. Patriarca Giovanni Figli. In prossimità dell’udienza, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE Con l’unica doglianza, i ricorrenti invocano la nullità della sentenza per violazione o falsa applicazione degli artt. 1453 e 1489 c.c.., in riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ex art. 360 n. 5 c.p.c.

La sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto della condotta impropria della controparte, in violazione delle regole di correttezza, buona fede e lealtà. Il canone dell’ignorantia legis a vrebbe dovuto essere ritenuto recessivo, ogni volta che l’errore di diritto fosse caduto su circostanze esterne e diverse rispetto a quelle previste dalle norme di interpretazione negoziale. L’obbligo di buona fede costituirebbe un autonomo dovere giuridico, comunque applicabile a livello generale e la Corte distrettuale avrebbe dato un’interpretazione estranea allo scopo pratico che il contratto sarebbe stato funzionalmente volto a realizzare.

Il motivo è inammissibile, giacché la decisione impugnata è conforme ad una giurisprudenza consolidata. In tema di compravendita di area edificabile, la condizione per l’edificabilità dell’area stessa, derivante dalle caratteristiche urbanistiche della zona in cui essa è compresa, secondo la disciplina di pianificazioneterritoriale, rientra nella conoscibilità della parte acquirente, la quale non può invocare la disciplina dell’evizione qualitativa ex art. 1489 c.c., né quella per vizio della cosa venduta o della mancanza delle qualità promesse (Sez. 2, n. 28228 del 27 novembre 2017;

Sez. 2, n. 14289 del 4 giugno 2018; Sez. 2, n. 2737 del 23 febbraio 2012; Sez. 2, n. 4971 del 2 marzo 2007). In altri termini, trattandosi di norme imperative - assistite, come tali, da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari - il vincolo da esse imposto non può legittimamente qualificarsi come onere non apparente gravante sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 c.c. e non è, conseguentemente, invocabile dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non lo abbia dichiarato nel contratto. D’altronde, a fronte di una presunzione legale (iuris et de iure) di conoscenza, non è possibile fornire la prova contraria.

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso segue la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore della controricorrente, come liquidate in dispositivo e con distrazione a favore del procuratore antistatario. La Corte da atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della s.n.c.

Patriarca Giovanni Figli., delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.542,50 (ottomila/542,50) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge, con distrazione a favore del procuratore antistatario. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso