Italian court dismisses appeal on inadmissibility grounds regarding contractual indemnity clauses in public housing assignments.

re ORDINANZA sul ricorso 9753/2018proposto da: MARINO GIUSEPPE, elett ivamen te domic iliato presso l’avv. Giuseppe Laudante, dal quale è rappres entato e difeso, per proc ura speciale in atti; -ricorrente- -contro- ACLI CASA LOURDES,cooperativa a r.l., in persona del legale rappres. p.t.,elettivamente domiciliata presso l’avv. Antonio Russo , dal quale è rappresentata e difesa,per procura sp eciale in atti ; -controricorrente- avverso la sentenza n. 5072/2017 de lla Corte d’appello di Napoli , pubblicata in data 7.12.2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.10.2023dal Cons. rel., dott.

Rosario Caiazzo .RILEVATO CHE Con citazione del 2007 Giuseppe Marino convenne innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere la coop. ACLI Casa Lourdes, proponendo opposizione al decreto ingiuntivo relativo alla somma di euro 35.146,19 quale quota-parte delle somme pretese dal Comune di Cesa nei confronti della suddetta cooperativa in quanto assegnataria di lotti ricadenti nel PEEP del predetto Comune e destinati alla realizzazione d’insediamenti dell’edilizia residenziale pubblica. Al riguardo, il Comune di Cesa aveva decretato l’occupazione d’urgenza di lotti inclusi nel PEEP e i suoli così individuati erano stati assegnati al Consorzio CO.NA.PE perché provvedesse ad espletare le procedure d’esproprio e ad edificare gli immobili previsti nel piano; il Consorzio li aveva poi, a sua volta, assegnati alle C ooperative dalle quali era partecipato, tra cu i anche la C ooperativa convenuta , che sui suoli aveva edificato villette a schiera; tra queste vi era anche quella assegnata e trasferita con atto pubblico stipulato il 7.6.1996 al socio Marino, il quale si er a altresì obbligato a pagare quanto dovuto alla stessa Cooperativa per le procedure d’esproprio resesi necessarie per l’acquisizione dei lotti assegnati dal Comune.

In ragione di tale assunzione d’obbligo, il Comune, poiché era stato condannato a pagare ai proprietari dei suddetti terreni somme di denaro, sia a titolo di risarcimento dei danni per la mancata tempestiva adozione del decreto d’esproprio e per l’irreversibile trasformazione del suolo, sia quale indennità per occupazione illegittima, aveva agito in rivalsa nei confronti della Cooperativa assegnataria , la quale a sua volta aveva ottenuto il predetto decreto ingiuntivo nei confronti dei soci, tra cui il Marino, per ottenere il versamento di quanto da essi dovuto sulla base dei millesimi di proprietà.Il Tribunale accolse l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo , osservando che: il procedimento d’assegnazione di un alloggio in favore del socio della cooperativa edilizia si caratterizza per alcuni aspetti pubblicistici e altri privatistici, in ordine al carattere associativo derivante dall’adesione al contratto sociale, e dall’altro per la natura sinallagmatica del contratto d’assegnazione e trasferimento del singolo alloggio in favore del socio, contratto il cui contenuto non può essere mutato dagli organi sociali senza il consenso del contraente-socio; nella specie, nel contratto d’assegnazione le parti avevano specificato che l’acquirente-socio sarebbe stato obbligato al pagamento di ogni eventuale onere che a qualsiasi titolo fosse stato richiesto alla cooperativa assegnante relativamente al l ’indennità d’esproprio; considerato che le somme contestate erano state riconosciute ai privati proprietari dei suoli non a titolo d’indennità d’esproprio,ma a titolo di risarcimento dei danni per il mancato compimento delle procedure ablative entro i termini di legge, nonché a titolo d’indennità d’occupazione, nessuna somma avrebbe potuto essere attribuita alla Cooperativa (anche perché la causa petendi dell’azione riguardava l’atto pubblico di trasferimento).

Avverso tale sentenza propose appello la Acli Casa Lourdes coop. s.r.l.; con sentenza del 7.12.2017, la Corte territorialeaccolse l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, rigett ò l’opposizione al decreto ingiuntivo, osservando che: premessa l’ammissibilità dell’appello ex art. 342 c.p.c., all’epoca del trasferimento ed assegnazione dell’immobile al socio appellato era già impossibile la verificazione delle condizioni per la corresponsione dell’indennità d’esproprio; invero, essendo intervenuta l’occupazione dei terreni nel 1986, al momento della stipula dell’atto di trasferimento dell’alloggio in favore del socio Marino, nel 1996, senza che fosse intervenuta l’adozione del decreto d’esproprio e che fosse depositata l’indennità, erano già venuti meno i presupposti del provvedimento ablativo e del pagamento dell’indennità; pertanto, l’art. 4 del contratto d’acquisto doveva necessariamente essere interpretato, ex art. 1367 c.c. nel senso che l’obbligo del socio fosse esteso a ogni esborso sostenuto dalla Cooperativa per l’acquisizione delle aree oggetto d’edificazione; al riguardo, la clausola in questione era scritta con locuzione di ampia portata (”si obbliga al pagamento di ogni eventuale ulteriore onere che a qualsiasi titolo dovesse essere richiesto alla cooperativa assegnante relativamente all’indennità d’esproprio”); pertanto, escludere dalla sua previsione le somme dovute per acquisire i suoli da edificare, sebbene a titolo risarcitorio, sarebbe equivalso a limitarne l’ambito applicativo e ad affermare che già al momento dell’assunzione dell’obbligo per cui è causa quest’ultimo non avrebbe potuto essere adempiuto; l’art. 35 della l. n. 865/71, c. 12, imponeva ai soci delle cooperative assegnatarie dei suoli edificati di sostenere tutte le spese necessarie per acquisire i terreni, senza distinguere tra titoli derivanti da procedure ablative legittime e non, sicché, anche in ragione della ratio sottesa alla legislazione in materia, era da ritenere che gli oneri e le somme sborsate per le suddette acquisizioni dovessero essere sostenute dagli assegnatari degli edifici dell’edilizia popolare ed economica, pro-quota, in ragione dei millesimi di proprietà assegnati.

Giuseppe Marino ricorre in cassazione con due motivi. La Acli Casa Lourdes coop. s.r.l. resiste con controricorso. RITENUTO CHE Il primo motivo denunzia violazione degli artt. 111 Cost. e 132 c.p.c., per aver la Corte d’appello erroneamente interpretato l’art. 4 del contratto n.838 del 1996, in difformità dalla lettura adottata dal Tribunale, nel senso che l’espressione contenuta nella suddetta clausola contrattuale - “ si obbliga al pagamento di ogni eventuale ulteriore onere che a qualsiasi titolo dovesse essere richiesto alla cooperativa assegnante relativamente all’indennità d’esproprio”- doveva essere intesa in forma estensiva riconducendo all’obb ligo contemplato non solo quello inerente all’indenn ità d’esproprio, ma anche quello relativoal versamento di somme di denaro in connessione alla procedura espropriativa, a qualsiasi titolo corrisposte (come nella fattispecie, venendo in rilievo somme corrisposte ai proprietaria titolo risarcitorio per l’occupazione illegittima).

Al riguardo, il ricorrente assume che debba negarsi che al tempo dell’assegnazione dell’immobile il termine “indennità da esproprio legittimo” fosse da ritenere equivalente, in sede interpretativa, al risarcimento per acquisizione espropriativa, trattandosi di istituti del tutto diversi (non essendo concepibile in astratto un’obbligazione gravante sui soci per illeciti commessi dalla società). Il secondo motivo denunzia violazione dell’art. 35 della l. n. 865/71, per aver la Corte territoriale interpretato in maniera estensiva tale norma, da svuotarne di fatto la portata, poiché essa impone solo alle cooperative assegnatarie l’obbligo di sostenere gli oneri e le spese connesse all’’acquisizione dei terreni edificati, e non anche ai singoli soci.

I due motivi, esaminabili congiuntamente poiché tra loro conness i, sonoinammissibili. Giova premettere che in tema di edilizia residenziale pubblica, in applicazione dell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al Comune - in applicazione del principio d i perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 -la copertura di tutte le spese sostenute per l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio.

Il Comune può, pertanto, agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla cooperativa edilizia concessionaria, per ottenere il pagamento "pro quota" dei maggiori oneri derivanti da tale contenzioso, potendo a loro volta gli assegnatari opporre la negligenza dell'ente nella gestione della lite, quale causa dell'insorgenza delle ulteriori spese (Cass., n. 21572/22; vedi anche Cass., n. 6928/16). Nell'interpretazione del contratto, il carattere prioritario dell'elemento letterale non deve essere inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell'art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l'indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici, anche laddove il testo dell'accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti; pertanto assume valore rilevante anche il criterio logico-sistematico di cui all'art. 1363 c.c., che impone di desumere la volontà manifestata dai contraenti da un esame complessivo delle diverse clausole aventi attinenza alla materia in contesa, tenendosi, altresì, conto del comportamento, anche successivo, delle parti(Cass., n. 13595/20: in materia di corrispettivo del diritto di superficie, acquisito dal Comune mediante procedura espropriativa e ceduto all'ex IACP, la Corte ha rigettato l'impugnativa proposta da quest'ultimo osservando che, sebbene alcune espressioni contenute nelle convenzioni intercorse tra le parti potessero interpretarsi nel senso che l'IACP avrebbe dovuto corrispondere solo quanto versato dal Comune a titolo di indennità di esproprio, in realtà, in applicazione del criterio sistematico, doveva ritenersi che le parti avessero inteso rispettare la previsione di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 secondo cui il corrispettivo da versare per la cessione del diritto di superficie deve assicurare al Comune la integrale copertura dei costi di acquisizione delle aree e delle opere di urbanizzazione funzionali alla loro edificabilità).

Nella specie, il primo motivo è inammissibile perché non c’è nessun omesso esame, né assenza assoluta o mera apparenza della motivazione, e il ricorrente contesta l’interpretazione del contratto offerta dal giudice del merito,puntualmente e ampiamente motivata, senza dedurre e dimostrare in modo specifico la violazione dei criteri ermeneutici ex artt.1362 e segg. cod.civ. Il secondo motivo è parimenti inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendiche è basata sull’art. 4 del contratto e non sul predetto art.35, norma che riguarda i rapporti disciplinati dalle convenzioni fra Comune e concessionario, e non i rapporti fraComune e assegnatari, o isub-acquirenti nei cui confronti il Comune non può agire .

Al riguardo, occorre effettuare una ricognizione della fattispecie alla stregua delle varie ipotesi verificabili. Se la convenzione contiene la previsione del subentro degli assegnatari negli obblighi del concessionario (normalmente una cooperativa) e costoro richiamano la convenzione nel loro atto di acquisto, e questa, come è previsto ex lege, è trascritta, il Comune può agire verso gli assegnatari; tale situazione si verifica anche se quest’ultimi, con il loro atto di assegnazione,si sono obbligati in tal senso. In caso contrario, non è configurabile una loro legittimazione nei confronti del Comune.

Nel caso concreto, l’atto d’acquisto prevede che il socio assegnatario “si obbliga al pagamento di ogni eventuale ulteriore onere che a qualsiasi titolo dovesse essere richiesto alla cooperativa assegnante relativamente all’indennità d’esproprio”. Quanto al contenuto dell’obbligazione di rimborso degli oneri per acquisto suoli è vano discuterese l’art. 35 comprendaanche il rimborso dei costi di acquisto per responsabilità risarcitoria se il Comune ha occupato e trasformato irreversibilmente, senza regolare espropriazione. Infatti la clausola contrattuale del contratto fra socio e cooperativa può avere un contenuto più ampio e includere anche questo titolo di responsabilità nell’oggetto dell’obbligo di rimborso; in questo caso è un problema di interpretazione contrattuale.

Ed è proprio ciò che ha fatto la Corte di appello nel caso di specie. Fuori fuoco appaiono quindi le considerazioni del ricorrente sulla corretta interpretazione dell’art.35 della legge 865 del 1971 perché nella specie la Corte di appello ha applicato invece una clausola del contratto fra assegnatario e Cooperativa. Giova peraltro aggiungereche il ricorrente non ha mai espresso la sua opposizione alla prosecuzione illegittima della procedura d’esproprio. Il ricorso va dichiarato inammissibile e le spese seguono la soccombenza, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LaCorte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio che liquida nella somma di euro 4.500,00 di cui 200,00 per esborsi, oltrealla maggiorazione del 15% per rimborso forfettario delle spese generali, iva ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo u