Court dismisses appeal regarding developer's right to claim urbanization costs from subsequent lot buyers.

C ha pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n.25170/2018 R.G. proposto da : COMUNE DI CAVALLINO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SOGLIANO 70, presso lo studio dell’avvocato AMETRANO GIUSEPPE (MTRGPP61E28H501F) rappresentato e difeso dall'avvocato CAGGIA ALESSANDRO (CGGLSN68B03E506U) -ricorrente- contro MELE SERGIO, elettivamente domiciliato in ROMA V.MONTICELLI 5, presso lo studio dell’avvocato DE MATTEI NICCOLO' MARIA (DMTNCL78B07H501U) rappresentato e difeso dall'avvocato FIOCCO ANDREA (FCCNDR57B21E506H) -controricorrente- nonché contro DE MITRI ANNUNZIATA, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO DI TORRE ARGENTINA 11, presso lo studio dell’avvocato LAZZARETTI ANDREA, rappresentat a e difes a dall'avvocato CAPRIOLI GIOVANNI (CPRGNN40M03E506D) -controricorrente- nonché contro ABBRESCIA FERNANDO, CARLUCCIO STEFANIA MARIA, DE DONNO FRANCESCO, GARRUTO LUIGI, GENOVASI ANNA MARIA, GRECO CLAUDIO, LEGITTIMO ANTONIO, MANCARELLA ANNA RITA, MARTELLA ANTONIO, PISCOPO GRAZIA, RE ANTONIA, RUGGIERO GIOVANNI, SCHIPA ANTONIO, SCHITO SILVIO, SERIO MARIA GRAZIA, TALA' NATALINA, TONDI ANTONIO, TRONCI CORRADO, ZILLI MARIA GRAZIA, TROMBETTA ALESSIO, TROMBETTA FABIOLA, LOIACONO ANNA, TONDI MASSIMO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA SABOTINO, 22, presso lo studio dell’avvocato TRONCI MARCO (TRNMRC72R30D862H) rappresentatie difesi dall'avvocato RUSSO ROMEO (RSSRMO68H22D643H) -controricorrenti- nonché contro PARADISO ROSARIO, elettivamente domiciliato in ROMA V.G.BORSI 4, presso lo studio dell’avvocato CATINI GIOVANNI (CTNGNN59L18H501T) rappresentato e difeso dall'avvocato MARTANO ALESSANDRO (MRTLSN61D29E506H) -controricorrente- nonché contro LUPO ANGELA, LUPO ROBERTO, MIGLIETTA SIMONA, MIGLIETTA MARCO, BETTONI GEMMA, CAMPANALE ANNA MARIA, FONSECA ORAZIO, MACCHIA MARIA, MANCARELLA DANIELA, ROSATO SALVATORE, TARANTINO ROSALBA, WIECZOREK LILIANA ELENA, AMBROSIO SANTOLO ANTONIO, BISANTI GIUSEPPE, CALSOLARO FRANCESCO, COLUCCI RITA, LEUZZI FEDERICO, INGUSCIO MARCELLO, LUCIA PIETRO, MANCARELLA RAFFAELLA, MINICHIELLO VIRNA, ROSATO ANNA MARIA, SAMMATI ANGELO, DELL'ANNA ANTONIO, DELL'ANNA DONATO, DELL'ANNA MANUELA, GENTILE RODOLFO, SAZIO GIANCARLO, VATRUCCI MARIA, RUGGIERO SONIA, RAHO ANTONIO, ATTANASI IMMACOLATA, PRESICCE MARIO FRANCO, GALATI MAFALDA, LEGITTIMO MARCELLO, PAIANO ALESSANDRO, RECCHIA VIRGINIA, AMICUCCI STEFANIA, CORCHIA WALTER, LATTANTE MARCELLO, GIAFFREDA FLORIANO, OROFINO FRANCESCO, RUCCO ROBERTO, DE SANTIS GIOVANNI, CAGNAZZO ENZA GIOVANNA, DONNO LUIGI, FALCO FRANCESCO, ESPOSITO ROCCO, GIAFFREDA ENRICO, DELL'ANNA FRANCESCO -intimati- avverso la SENTENZA dellaCORTE D'APPELLO di LECCE n.204/2018 depositata il 16/02/2018; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023dal Consigliere CLOTILDE PARISE.

FATTI DI CAUSA 1. Il Comune di Cavallino stipulava una convenzione con la Società Cooperativa Edilizia Castromediano a r.l., alla quale veniva assegnata, in diritto di superficie, un’area estesa mq. 13.547 nella zona PEEP del rione Castromediano per la realizzazione di un programma costruttivo di n. 55 alloggi da assegnare ai propri soci ai sensi della legge n. 865/71. Con atto di citazione del 19 dicembre 2006, il Comune di Cavallino conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Lecce, gli assegnatari degli alloggi realizzati dalla Società Cooperativa a r.l.

“Castromediano”, chiedendo la condanna di questi al pagamento pro quota della somma complessiva di € 372.116,74, corrispondente alla quota residua per la realizzazione delle strade del comparto a carico della Cooperativa. Rimanevano contumaci i Sigg. Sazio Giancarlo, Raho Antonio e Paiano Alessandro. Gli altri convenuti si costituivano in giudizio svolgendo difese differenziate. 2.Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 596 del 2014, riteneva competente il G.O. ed escludeva la competenza sia del G.A. che del Collegio arbitrale; rigettava le domande riconvenzionali spiegate da alcuni convenuti; accoglieva, invece, l’eccezione di difetto di legittimazione passiva dei convenuti, ritenendo che unico legittimato passivo della domanda di pagamento fosse la Cooperativa Edilizia che a suo tempo aveva sottoscritto l’atto di convenzione; rilevava il difetto di legittimazione attiva del Comune con riferimento alla clausola contenuta negli atti di assegnazione del 1990 con cui gli assegnatari si erano impegnati a rimborsare alla Cooperativa edilizia il costo collegato con la realizzazione degli alloggi e delle aree, ritenendo unico legittimato ad causamla Cooperativa medesima; per l’effetto, riteneva assorbite le ulteriori eccezioni relative alla tardiva costituzione dell’attore ed alla validità del mandato al suo difensore; conclusivamente, considerata la complessità soggettiva della vicenda ed oggettiva delle questioni trattate, anche con riguardo alla reciproca soccombenza con riferimento ai riconvenienti, compensava integralmente le spese di giudizio tra le parti.

3. Avverso detta sentenza il Comune spiegava rituale appello, chiedendo che venisse riconosciuta, in riforma dell’impugnata sentenza, la legittimazione passiva degli assegnatari, stante la stretta connessione tra l’atto pubblico di convenzione e quelli successivi di assegnazione, costituenti una fattispecie complessa a formazione progressiva nell’ambito di un rapporto unitario pubblicistico, con la conseguente sussistenza di un vincolo obbligatorio direttamente a carico degli assegnatari finali (aventi perciò legittimazione passiva), finalizzato a rinforzare la garanzia di recupero somme del Comune, stante il carattere temporaneo della Cooperativa edilizia, destinata a sciogliersi dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci.

Deduceva che con la trascrizione della convenzione urbanistica sottoscritta tra Comune e Cooperativa edilizia, la stessa doveva intendersi opponibile agli assegnatari e loro aventi causa, che comunque erano a conoscenza sin dall’inizio dell’obbligo di dover integrare il prezzo di acquisto. In ogni caso l’obbligazione de qua doveva qualificarsi come obbligazione propter rem, avente natura reale, che segue la res e che perciò determinava la legittimazione passiva degli assegnatari e dei loro aventi causa, trovandosi in un rapporto di titolarità del diritto di proprietà al momento dell’esecuzione dell’obbligazione. 4.La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 204/2018, pubblicata il 16-2-2018, rigettava l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale ex art. 342 cod. p roc . c iv .; rigettava, altresì, l’appello principale; dichiarava assorbita la decisione degli appelli incidentali di reiterazione della domanda di manleva avanzata da Lucia Pietro e Dell’Anna Francesco nei confronti dei propri danti causa; dichiarava le spese interamente compensate tra le parti costituite ed irripetibili nei confronti di quelle rimaste contumaci; dichiarava, infine, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del DPR 115/2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell’appellante dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione. 5.Avverso tale sentenza il Comune di Cavallino ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito con separati controricorsida Annunziata De Mitri, da Abbrescia Fernando e dagli altri ventiduecontroricorrenti in epigrafe indicati , nonché da Sergio Mele e Rosario Paradiso .

Sono rimast e intimat e le altr e parti in epigrafe indicate. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.Con il primo motivo il Comune denuncia la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3cod. proc. civ . , dell’art. 35 L. 865/71, in relazione al principio del perfetto pareggio economico e alla previsione d i azione diretta del Comune contro il cessionario, gli assegnatari e loro aventi causa. Ad avviso del ricorrente, la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto che, nel caso di specie, l’unico legittimato passivo fosse la cooperativa edilizia, cheaveva a suo tempo sottoscritto l’atto di convenzione, e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo.

Deduce che nei due atti di assegnazione del 1990si faceva esplicito riferimento alle somme da corrispondere a titolo di integrazione del prezzo per “eventuali futuri esborsi collegati con la realizzazione degli alloggi assegnati e delle aree che si sono rese necessarie” e che il riferimento era da intendersi alla riserva di integrazione del prezzo, solo provvisoriamente stabilito in £1.000 mq., posta a carico della Cooperativa. Rileva che la cooperativa non era stata citata in giudizio perché, pur se risultava formalmente ancora in liquidazione, dopo dodici anni dalla messa in liquidazione, era una “scatola vuota” priva di cespiti patrimoniali da aggredire.

Richiama diffusamente la giurisprudenza amministrativa, pronunciatasi in casi, a suo dire , del tutto sovrapponibili, e la giurisprudenza di questa Corte, richiamando il principio del perfetto pareggio economico, a cui è ispirata la disciplina dettata dal citato art.35.

2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omessa pronuncia su specifico motivo di appello, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 cod.proc. civ . , in relazione all’art. 112 cod. proc. civ . . In particolare, il ricorrente aveva domandato che venisse riconosciuta la natura propter rem dell’obbligazione di integrazione del prezzo delle aree cedute; detta domanda, secondo il Comune, era stata del tutto obliterata dalla Corte territoriale, inficiando, pertanto, di nullità l’impugnata decisione. Il ricorrente richiama la giurisprudenza amministrativa e di questa Corte in ipotesi di convenzioni urbanistiche derivanti da lottizzazioni e piani di edilizia agevolata secondo la quale gli oneri concessori, cui va equiparato il costo di costruzione, avrebbero natura di obbligazioni reali o propter rem.

3. Il Collegio ritiene che i motividi ricorso pongano una questione di rilievo nomofilattico meritevole di trattazione in pubblica udienza, relativa all’interpretazione dell’art.35 della legge 22.10.1971 n. 865 e alla correlata qualificazione giuridica dell’obbligazione di rimborso nei confronti del Comune da parte degli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica.

4. La giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di precisare che, in forzadell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al comune -in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 - la copertura di tutte le spese sostenute per l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio (Sez. 1, n. 21572 del 7.7.2022;

Sez. 1, n. 14782 del 10.7.2020; Sez. 1, n. 13595 del 2.7.2020; Sez. 1, 18.5.2017, n. 12545). L’art.35 predetto non afferma, però , come contenuto necessario delle convenzioni fra comuni e concessionari la previsione dell’impegno dei futuri cessionari dei diritti immobiliari al subentro nel lato passivo dell’obbligazione di pagamento dei conguagli al soggetto beneficiario stipulante la convenzione e si limita a prevedere lo strumento idoneo a renderne possibile l’opponibilità, con la trascrizione nei registri immobiliari.

5. Al riguardo sono possibili due diverse interpretazioni. Secondo una prima ricostruzione, perché l’obbligazione di pagamento si trasmetta in capo ai successivi cessionari, in difetto di espresso accollo con il loro atto di acquisto, è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione fra il comune e il concessionario. A sostegno di tale opzione ermeneutica si afferma che l’art.35 citato , di per sé, non esige il subentro dei successivi acquirenti e le finalità di interesse pubblico al pareggio di bilancio possono essere astrattamente soddisfatte con l’attribuzione dell’obbligazione di conguaglio a carico del concessionario, che, peraltro, ha tutto l’interesse, a prevedere in convenzione il meccanismo traslativo e a imporlo negli atti di successiva assegnazione, potendo anche lo stesso Comune esigere l’introduzione di una siffatta clausola nella convenzione.

Se tuttavia neppure la convenzione contempla la clausola relativa al subentro, l’obbligazione di rimborso ex art.35 l.865/1971 non si trasferisce agli acquirenti delle unità immobiliari perché tale effetto non è previsto dalla legge; inoltre la trascrizione, se pur rende opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessae le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa. Infine, in tema di convenzioni di lottizzazione e di recupero delle spese inerenti gli oneri di urbanizzazione la giurisprudenza di questa Corte ha affermatoche l'adempimento dell'obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria), assunta dal privato lottizzatore nei confronti del Comune con la convenzione di lottizzazione (ai sensi della legge n. 765 del 1967), non può essere preteso in via giurisdizionale e coattiva a carico degli aventi causa dal lottizzatore resisi acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione; l'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem, dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti.

Tuttavia, la natura reale dell'obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenute a pagare al comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione propter rem ha rilievo nel rapporto tra comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, tale prestazione è ottenibile soltanto in virtù di un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione. (Sez. 2, n. 16401 del 28.6.2013;

Sez. 3, n. 16999 del 20.8.2015). Secondo una diversa ricostruzione, l’obbligazione di tener indenne il comune dai costi sostenuti per l’acquisto dei suoli mediante le procedure espropriative, in omaggio all’esigenza pubblicistica preminente del pareggio di bilancio, deve gravare sui successivi acquirenti degli immobili costruiti sui terreni espropriati, in guisa di obbligazione propter rem, con inserzione automatica della relativa clausola nelle convenzioni, non avendo altrimenti senso e funzione la previsione vincolante della necessaria trascrizione delle convenzioni, che serve appunto a trasferire la responsabilità di tener indenne il comune in capo a chi ha conseguito l’unità immobiliare costruita sul t