Court dismisses nullity claim for mortgage loan exceeding 80% limit, ruling violation is not fatal to contract validity.

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso nr. 17675/2021 proposto da: INTESA SANPAOLO s . p . a . , a mezzo della propria mandataria INTRUM I TALY s .p.a. in persona del legale rapp.te p.t., elettivamente domiciliata in Roma, viale Mazzini n. 73, presso lo studio dell’avv. Arnaldo Del Vecchio, rappresentata e difesa dall’Avv. Gennaro Iollogiusta procura in atti; - ricorrente - contro FALLIMENTO HABITA.RE REAL ESTATE S.R.L IN LIQUIDAZIONE, in persona dei curatori dr. Giorgio Rubini e dr.ssa Alice Palmieri, domiciliata ex lege in Roma , p iazza Cavour , presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresenta e difesa, giusta procura in atti, dall’avv. Giorgio Di Lerma Romita -controricorrente- avverso il decreto del 2226/2021 pronunciato in data 18/5/2021 dal Tribunale di Ravenna ; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 settembre 2023 dal cons. Cosmo Crolla.

RITENUTO IN FATTO

1 Il Tribunale di Ravenna, con decreto del 17/5/2021, rigettava l’opposizione allo stato passivo del Fallimento Habita.Re Real Estate s.r.l. in liquidazione proposta da Banca Intesa SanPaolo s . p . a . per ottenere il riconoscimento della collocazione ipotecaria del proprio credito, ammesso solo al chirografo dal G.D., in quanto derivante da un contratto di finanziamento fondiario“a stato di avanzamento lavori”, erogato alla debitrice in bonis per la realizzazione di immobili su un’area residenziale. 2 Il tribunale osservava :

a) che andava prestata adesione alla giurisprudenza maggioritaria secondo cui il mutuo fondiario è affetto da nullità nel caso di superamento del limite di finanziabilità dell’80% del valore del bene ipotecato;

b) che nella specie il superamento di detto limite risultava provato sin dalla prima tranche del finanziamento, di importo pari al valore stimato in contratto dell’area sulla quale gli immobili avrebbero dovuto essere edificati;

c) che non era possibile accogliere la domanda di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario, peraltro non tempestivamente proposta, in presenza della prova evidente che entrambe le parti, al momento della stipula, erano pienamente consapevoli della perfetta coincidenza «tra la valorizzazione dell’area prevista congiuntamente e il valore della prima tranche di finanziamento » 3 Intesa SanPaolo, rappresentata in giudizio da Intrum Italy s.p.a., ha proposto ricorso per la cassazione del decreto sulla base di due motivi. I l Fallimento ha resistito con controricorso. Entramb e le parti hanno depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo motivo denuncia violazione o falsa applicazione dell'art. 1418, comma 1, c. c., degli artt. 38, comma 2, d.lgs. n.385/1993, in relazione al punto 1 delibera CICR 22 aprile 1995, nonché degli artt. 1362, 1363, 1366, 1369, 1424, 2697 c.c. e 360, comma 1, n.3 c.p.c. per aver il Tribunale erroneamente dichiarato la nullità del contratto di mutuo per presunto superamento del limite di finanziabilità e per aver male interpretato le pattuizioni contrattuali. La ricorrente, in primo luogo, contesta che in caso di violazione del limite di finanziabilità possa applicarsi la sanzione della nullità del mutuo;rileva in secondo luogo che nel caso, come quell o di specie, di mutuo f ondiario “ a stato di avanzamento”, per accertare il superamento dei limiti di finanziabilità andrebbero compiut e approfondite valutazioni estimatorie e verifiche tecniche sull’effettivo valore dell’area immobiliare oggetto di ipoteca.

2. La prima delle due distinte censure in cui si articola il motivo è fondata, con conseguente assorbimento della seconda nonché di quella dedotta nel secondo motivo, volto a contestare il rigetto della domanda di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario. 2.1 Sulla questione delle conseguenze derivanti, nel caso di stipula di un mutuo fondiario, dal superamento della soglia di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, sono infatti di recente intervenute le Sezioni Unite di questa Corte che, con la sentenza n. 33719/2022hanno enunciato il seguente principio:

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d. lgs. n. 385 del 1993 non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della cd. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma di natura non interpretativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato, cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria) che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere.

Con la conseguenza, che va tratta anche nella fattispecie in esame, che “una volta che si escluda la nullità (totale o parziale del contratto) per superamento del limite di finanziabilità, non è consentito all’interprete intervenire (d’ufficio) sugli effetti legali del contratto per neutralizzarli, facendo applicazione di un diverso modello negoziale (mutuo ordinario) non voluto dalle parti, seppure appartenente allo stesso genus contrattuale”. 2.2 Non vi sono ragioni che giustific hino lo scostamento da tal i princìpi, confermati dalle successive pronunce di questa Corte ( cfr Cass. nn. 26793/023, 7949/2023, 6907/023). 2.3 Nel la specie , d’altro canto, non è controverso che le parti abbiano voluto stipulare un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario.

3. Il decreto impugnato va pertanto cassato, con rinvio della causa al Tribunale di Ravenna in diversa composizione, che si atterrà ai princìpi enunciati e provvederà anche a liquidare le spese di questo giudizio di legittimità. PQM La Corte, accoglie la prima censura del primo motivo di ricorso, assorbite le altre; cassa il decreto impugnato in relazione alla censura accolta e rinvia al Tribunale di Ravenna, in diversa composizione, cui demanda anche la liquidazione delle spese del presente