Italian court dismisses tenant's appeal on redemption right due to failure to exercise unilaterally within statutory period.

FIDANZIA Consigliere ORDINANZA sul ricorso 38088/2019proposto da: NITEs.r.l., in persona del legale rapp .te p.t., elett ivamente domi c iliata in Roma, alla via Monte Zebio 28, press o lo studio del l’avv. Gaetano Alessi,rappresentata e dif esa dagli avv.ti Alessandro Saverio Esposito e Luigi Esposito,per pro cura speciale in calce al ricorso ; -ricorrente- -contro- FALLIMENTO della PULAK s.r.l., in persona del curatore p.t., elettivamente domiciliata in Roma , al viale Carso 57, presso lo studio dell’avv. Federico Monaco, rappresentato e difeso dall’avv.

Diana Burroni, perprocura speciale in calce al controricorso; -controricorrente- VANITY GEST UNIPESSOAL Ltd., in persona del curatore speciale; -intimata- avverso la sentenza n. 1616/2019 della Corte d’appello di Milano, pubblicatail 21.6.2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/03/2023dal Cons. rel., dott. ROSARIO CAIAZZO . RILEVATO CHE Vanity s.r.l., con atto trascritto il 12.8.2013, vendette a Pulak s.r.l., all’epoca in bonis,un immobile commerciale sito in Milano condotto in locazione da Nite s.r.l.. L’acquirente promosse nei confronti di Nite, dinanzi al tribunale della città, azione di sfratto per morosità e di risoluzione del contratto di locazione, alla quale la conduttrice si oppose, deducendo di avere legittimamente sospeso la corresponsione dei canoni perché contestualmente richiestile anche dalla venditrice (contro la quale, nelle more, uno dei soci aveva avanzato domanda di accertamento della nullità della compra vendita) .

La convenuta chie se poi, in via riconvenzionale, che venisse accertata la violazione del proprio diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile e al conseguente esercizio del diritto di riscatto, ex artt.38 e 39 l. n. 392/78, e che, stante l’efficacia retroattiva della pronuncia di riscatto, Pulak venisse condannata a restituirle i canoni da essa medio temporeversati. Il giudice della locazione non convalidò lo sfratto, dispose il mutamento del procedimento sommario in procedimento ordinario e, su ricorso di Nite, dispose il sequestro liberatorio delle somme da questa dovute a titolo di canoni.

Nite fu pure autorizzata a chiamare in causa Vanity s.r.l., previa nomina di un curatore speciale della società, che nel frattempo si era trasferita all’estero assumendo la nuova denominazione di Vanity Gest Unipessoal Ltd e rendendosi irreperibile, per ottenerne la condannain solido con l’attrice al risarcimento dei danni subiti per violazione del suo diritto di prelazione. Il giudizio, dichiarato interrotto a seguito del fallimento di Pulak, fu riassunto da Nite sia nei confronti di Vanity, rimasta contumace, sia del curatore, il quale si costituì facendo proprie l e domand e già avanzat e dalla fallita.

Il Tribunale di Milano, con sentenza del 10 luglio 2018 :

i) rigettò la domanda attrice di risoluzione del contratto di locazione; ii) accolse invecequella di pagamento dei canoni di locazione dal dicembre 2013 al gennaio 2015, ordinando che le somme a tale titolo dovute da Nite, oggetto delsequestro liberatorio, venissero corrisposte al Fallimento; iii) dichiarò improcedibili, stante il sopravvenuto fallimento di Pulak, le domande svolte dalla convenuta in via riconvenzionale; iv) rigettò la domanda risarcitoria avanzata da quest’ultima nei confronti della terza chiamata. Il gravame proposto da Nite s.r.l. contro la decisione è stato respinto dalla Corte d’appello di Milano con sentenza del 21.6.201. Per quanto in questa sede ancora rileva, la corte del merito ha affermato:

i) che l’appellante non aveva diritto al risarcimento dei danni invocati per violazione degli artt. 38 e 39 l. n. 392/78 perché, pur essendo pacifico che non aveva mai ricevuto dalla proprietaria comunicazione della vendita, era decaduta dall’esercizio del diritto di riscatto, non azionato nelle forme di legge entro il termine previsto dall’art. 39 cit., di sei mesi dalla trascrizione dell’atto, posto che la prima manifestazione di volontà in tal senso rivolta a Pulak, contenuta nella memoria difensiva ex art. 665 c.p.c., depositata nel giudizio di convalida all’udienza del 20.11.13, e poi reiterata nella memoria depositata il 10.4.14, proveniva dal solo difensore, non munito di procuraad hoc, e non era stata notificata alla società acquirente; ii) che la dichiarazione di voler esercitare il riscatto era stata notificata tardivamente al Fallimento, il 17.3.17; iii) che tutti i danni subiti da Nite per l’opaco comportamento di Vanity avrebbero potuto essere evitati mediante il tempestivo esercizio del diritto di riscatto e dunque erano ad essa stessa imputabili; i ii ) che non v’era prova d e i danni ulteriori, genericamente allegati in ragione d e ll ’ inosservan za del principio di buona fede; iv) che andava ribadita l’inammissibilità delle domande di risarcimento dei danni e di ristoro delle spese processuali proposte nei confronti del Fallimento.

Nite s.r.l. ha proposto ricorso, per due motivi, per la cassazione della sentenza. Il Fallimento Pulak ha resistito con controricorso, mentre Vanity Gest Unipessoal Ltd. è rimasta intimata: Entrambe le particostituite hanno depositato memoria. RITENUTO CHE Con il primo motivo Nite ded uce l’omesso esame di fatt i decisiv i oggetto di discussione tra le parti. Premessa l’analitica esposizione delle complesse vicende processuali (svoltesi anche a latere del presente giudizio) seguite alla compravendita intervenuta fra Vanity e Pulak, lamenta che la corte d’appello abbia respinto la domanda di risarcimento dei danni per violazione del suo diritto di prelazione - derivante daun contratto di locazione la cui validità era stata accertata dal primo giudice con statuizione coperta da giudicato - s enza ten er conto della condotta illecita di Vanity s.r.l. e di Pulak s.r.l., le quali, attraverso artifizi e raggiri, le avevano impedito l’esercizio del suddetto diritto, usufruendo del provento del reato di truffa, concretizzatosi ne l versamento de i canoni di locazione , e senza considerare che in realtà essa aveva correttamente esercitatoil riscatto entro il termine di sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che aveva accertato la validità della compravendita, posto che, se il contratto fosse stato annullato, l’immobile sarebbe rimasto in proprietà della venditrice.

Aggiunge che, poiché Vanity si è trasferita all’estero rendendosi irreperibile e poiché èstato dimostrato che Pulak non aveva mai corrisposto il prezzo dell’immobile, gravato da ipoteca (tantoche, anteriormente al fallimento, il bene era stato pignorato dalla banca creditrice ipotecaria ed era stato poi aggiudicato all’asta nell’ambito della procedura esecutiva, in cui il curatore era intervenuto ai sensi dell’art. 107 l. fall.), il rigetto della domanda e il conseguente incameramento in via definitiva dei canoni di locazione da parte del Fallimento comporterà il ritorno in bonisdella fallita e la conseguente distribuzione delle somme fra i suoi soci e/o amministratori, a dispetto della loro partecipazione all’accordo fraudolento, per ilquale risultano anche perseguiti in sede penale.

Col secondo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 l. n. 392/78, e 115 c.p.c., per aver la corte d’appelloescluso che essa avesse tempestivamente esercitato il proprio diritto di riscatto. Osserva che la manifestazione della sua volontàdi riscattare l’immobile era contenuta nella memoria difensiva ex art. 665 c.p.c. depositata prima del decorso del termine di sei mesi dallatrascrizione della compravendita, e che, a seguito del passaggio in giudicato della sentenza che aveva accertato la validità delcontratto, il 21.1.2017 essa aveva anche trascritto la domanda di riscatto, per poi notificare il 17.3.2017 a Pulak, tramite p.e.c., specifico atto volto all’esercizio del diritto.

Lamenta, sotto altro profilo, che la corte del merito non abbia tenuto conto che Vanity si era resa irreperibile e che il 13.4.2014 essa era riuscita a notificare personalmente all’acquirente, presso lo studio dell’avvocato dove la società aveva eletto domicilio, il ricorso per sequestro liberatorio. Deduce, ancora, che erroneamente il giudice d’appello ha ritenuto tardiva la notifica del 17.3.2017 nei confronti del curatore, atteso che il Fallimento è stato dichiarato solo nel dicembre dello stesso anno. Ribadisce, infine, di aver diritto al ristoro delle spese sostenute nei giudizi e al risarcimento dei danni.

I due motivi, esaminabili congiuntamente poiché tra loro connessi, sono infondati. Muovendodall’esame del secondo motivo, logicamente preliminare nel contesto della vicenda processuale in esame, non merita accoglimento la doglianza con la quale la ricorrente sostiene di aver validamente esercitato il diritto di riscatto col deposito della memoria difensiva nel giudizio di convalidadello sfratto. Invero, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, il diritto di riscatto va esercitato dal conduttor e mediante dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale che può sì essere effettuata anche con l’atto di citazione, ma sempre che la procura ad litem conferita al difensore gli conferisca anche la legittimazione sostanziale a tal fine, o siaredatta in calce o a margine dell’atto di citazione il cui contenuto la parte fa proprio con la sottoscrizione(Cass., n. 20948/06; n.23301/07).

Nella specie, la corte d’appello ha affermato , con accertamento non censurato, che nella comparsa di costituzione nel giudizio di convalida non si faceva cenno al riscatto, mentre le memorie successive, in cui si diceva di voler esercitare il riscatto, non eranostate notificate a Pulak s.r.l. Per il resto i motivi, che s ollevano d og lianze analoghe, sono inammissibili, perché riferiscono di circostanze (le notifiche eseguite dopo il decorso del semestre; le condotte fraudolente degli amministratori di venditrice e acquirente)prive di rilievo a fronte della decadenza di Nite dall’esercizio del diritto di riscatto e che,inoltre, in buona parte, non risultano aver formato oggetto di discussione in sede di appello:in particolare, è questione del tut to nuova, non esaminata dalla corte territoriale, e che neppure si dice dedotta con il gravame, quella concernente il decorso del termine entro il quale esercitare il riscatto non dalla data di trascrizionedella vendita, ma da quella del passaggio in giudicato della sentenza chene ha accertato la validità .

Va da ultimo rilevato che Nite, non avendo impugnato i l capo della sentenza d’appello che ha ribadito l’improcedibilità delle domand e svolte contro il Fallimento, ha notificato il ricorso al curatore ai soli fini della litis denuntiatio. Ne consegue che, non configurandosi una soccombenza in senso sostanziale della ricorrente nei confronti della parte controricorrente, e non avendo Vanity svolto difese, non v’è luogo a provvedere sulle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quel