Italian Supreme Court allows contract breach claim by reversing burden of proof on property description errors.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.1828/2022 R.G. proposto da : FERRERO GOLA LUISELLA, elettivamente domiciliato in Aosta via Losanna 10, presso lo studio dell’avvocato SAMMARITANI PAOLO (SMMPLA59L19A326D) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro MAGGIO GIUSEPPE, elettivamente domiciliato in PALERMO VIA SALVATORE MECCIO N. 22, presso lo studio dell’avvocato DE CARO MAURO (DCRMRA64P06G273V) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO BRESCIA n. 1382/2021 depositata il 04/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2022 dal Presidente dr.MAURO MOCCI. Rilevato: che Luisella Ferre r o Gola propone ricorso per cassazione nei confronti della sentenza della Corte di appello di Brescia che aveva riformato la decisione del Tribunale di Bergamo. Quest’ultimo aveva accolto la domanda dell’odierna ricorrente, volta ad ottenere la declaratoria dell’inadempimento di Giuseppe Maggio, quale rappresentante della madre Salica Provvidenza, al contratto preliminare stipulato inter partes, con il coevo pagamento del doppio della caparra; che la Corte distrettuale, dopo aver rilevato che la consistenza dell’immobile non sarebbe mai stata in discussione, affermava che la promissaria acquirente non avrebbe dimostrato l’impossibilità di riaccatastare il bene come in precedenza, oppure provare l’esistenza di costi; che il Maggio si è costituito con controricorso, depositando altresì memoria ex art. 380 bis c.p.c.;

Considerato: che il ricorso è affidato a due formali motivi; che, col primo, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., si invoca violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 228 e 229 c.p.c. in relazione agli artt. 1453, 1455, 1362 e ss. e 2730 c.c., giacché – in considerazione della gravità dell’inadempimento di controparte, impossibilitata a trasferire quanto promesso - la Corte territoriale avrebbe erroneamente trascurato le dichiarazioni confessorie del resistente ed indebitamente sottovalutato le conseguenze del diverso assetto catastale degli immobili, oltre ad aver erroneamente interpretato la volontà dei contraenti; che, mediante il secondo, la Ferrero Gola rileva la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 228 e 229 c.p.c. in relazione agli artt. 1453, 1455, 1362 e ss., 2730 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., contestando l’illegittima inversione dell’onere della prova, con riguardo al mancato rispetto della corrispondenza fra quanto pattuito e quanto offerto in via definitiva; che i due motivi – che possono essere scrutinati congiuntamente, per la loro connessione logica –sono fondati; che - come si legge nel preliminare riportato testualmente dalla ricorrente – la promittente venditrice “ sig.ra Salica Provvidenza è proprietaria di un immobile sito nel comune di Ustica via San Giuseppe n. 6 e 8 N.C.

C.E.U. partita 1000445, foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. piano terra” e le parti, quanto all’oggetto affermano “La signora Luisella Ferrero Gola acquista per sé, persona o società da nominare in sede di rogito notarile, gli immobili accatastati al N.C.E.U. partita 1000445 foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. 2, via San Giuseppe n. 6 e n.8 piano terra, categoria A5 classe 3 di 1,5 vani ognuno”; che la Corte distrettuale, nella parte che qui interessa ha così motivato: ”La promissaria acquirente non ha dimostrato, come avrebbe dovuto, che le sarebbe stato impossibile riaccatastare il bene come in precedenza, oppure provare che tale possibilità aveva dei costi, con la conseguenza che nel primo caso l’inadempimento non sussisterebbe e nel secondo non sarebbe grave.

Secondariamente, deve osservarsi che la consistenza dell’immobile compravenduto non è mai stata in discussione, così come non è mai stata in discussione la circostanza che i numeri civici siano rimasti gli stessi. Deve osservarsi inoltre come, per giurisprudenza costante, l’accatastamento di un immobile già esistente non è rilevante ad identificarne la sua consistenza, assolvendo a funzioni tributarie e quindi sussidiarie”; che, con particolare riguardo alla posizione della promittente venditrice, quest’ultima, pur essendo proprietaria di un immobile, dava atto di impegnarsi a vendere “gli immobili accatastati al N.C.E.U. partita 1000445 foglio 12, particelle 274 sub. 1 e sub. 2, via San Giuseppe n. 6 e n.8 piano terra, categoria A5 classe 3 di 1,5 vani ognuno”, sicché è evidente che l’obbligazione ex parte debitoris consistesse appunto nel trasferimento degli immobili, come sopra individuati; che, conseguentemente, la prova di situazioni o elementi di fatto o di diritto che fossero stati di ostacolo all’esatto adempimento, gravava sul Maggio, secondo i principi generali (Sez. 3, n. 14854 del 13 giugno 2013); che, in tal modo, l’affermazione della Corte d’appello si risolve in un’indebita inversione dell’onere della prova, in violazione dell’art.2697 c.c.; che, anche ai fini della gravità dell’inadempimento, la sentenza impugnata non ha sufficientemente valutato l’interesse della parte adempiente a mantenere in vita il contratto ed a stipulare il successivo atto pubblico, posto che il riferimento alla consistenza dell’unico immobile è troppo vago e generico, a fronte delle opportunità (obiettivamente maggiori) legate all’acquisto di due unità immobiliari, anche catastalmente autonome che pertanto la sentenza va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda oggetto di causa alla luce dei principi sopra esposti;

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia alla Corte d’appello di Brescia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle sp