Cassation court allows appeal against condominium assembly vote for exclusive roof maintenance due to quorum calculation errors.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.490/2022 R.G. proposto da : COLETTI MORENO, rappresentato e difeso dagli avvocati BASSETTI GIANLUCA, ADAMI RAFFAELLA -ricorrente- contro CONDOMINIO VIA COCCEIO NERVA 50 NARNI -intimato- Avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di PERUGIA n. 334/2021depositata il 07/06/2021 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA. FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE Moreno Coletti ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 334/2021 della Corte d’appello di Perugia, depositata il 7 giugno 2021.

L’intimato Condominio via Cocceio Nerva 50, Narni, non ha svolto attività difensive. La sentenza impugnata ha rigettato l’appello contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Terni ed ha così respinto l’impugnazione ex art. 1137 c.c. presentata dal condomino Moreno Coletti contro la deliberazione dell’assemblea del Condominio via Cocceio Nerva 50, Narni del 28 dicembre 2011, relativa ai lavori di manutenzione e mesa in sicurezza del tetto n. 6 ed alla ripartizione delle relative spese, comprese quelle per il compenso dovuto al tecnico nominato ingegnere Schettino.

L’impugnazione aveva contestato, fra l’altro, che due porzioni del tetto n. 6 oggetto dell’intervento erano al servizio delle proprietà esclusive Coletti e Schettino, come confermato dalla tabella millesimale inerente a tele bene. La Corte d’appello ha confermato la decisione di primo grado quanto alla valida costituzione dell’assemblea (presenti quanto condomini rappresentanti 594,142 millesimi, che approvarono all’unanimità la delibera). Il motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1135, 1136, 1117, 832, 1123, commi 2 e 3, c.c., affermando che la deliberazione del 28 dicembre 2011 aveva approvato e ripartito spese inerenti anche porzioni (e millesimi) di proprietà esclusiva del tetto n.

6. Inoltre, i quorum costitutivi e deliberativi sarebbero stati calcolati in base ai millesimi di proprietà generale, e non avendo riguardo all’apposita tabella del tetto n.

6. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente defínibilità nelle forme di cui all'art. 380-bis c.p.c., in relazione all'art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio. Il motivo di ricorso è fondato nei sensi di seguito indicati. La Corte d’appello di Perugia ha fatto proprie le argomentazioni del primo giudice, senza però illustrare la corretta applicazione delle norme in tema di diritto in tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale in risposta ai motivi di gravame, essendosi limitata a riaffermare genericamente la “regolare costituzione” dell’assemblea. L’impugnazione ex art. 1137 c.c. proposta da Moreno Coletti contro la deliberazione dell’assemblea del Condominio via Cocceio Nerva 50, Narni del 28 dicembre 2011 e l’appello avverso la sentenza del Tribunale di Terni imponevano due verifiche al fine di pervenire ad una compiuta delibazione di infondatezza:

a) i giudici del merito dovevano motivatamente accertare che la delibera non avesse approvato e ripartito una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, qual è quella che concerne la manutenzione di beni di proprietà esclusiva. Andava dunque verificato – a fronte di quanto sostiene il Coletti - che il tetto oggetto dell’intervento manutentivo non assolve,nel contesto di un complesso costituito da più unità immobiliari, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e ciò ai fini della individuazione della natura comune o meno del bene ex art.1117 c.c. Non rientra infatti tra le parti necessarie all'uso comune, di cui all'art. 1117, n. 1, c.c., ed è perciò estraneo alle competenze deliberative dell’assemblea, un tetto che non denota la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (cfr. in questo senso Cass.

Sez. 2, 20/04/2021, n. 10370; Cass. Sez. 2, 04/11/2010, n. 22466; Cass. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449). È indubbio, invero, che sia nulla, alla stregua di quanto da ultimo ulteriormente precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, la deliberazione dell'assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi;

b) i giudici del merito, dopo aver eventualmente verificato alla stregua dei principi appena richiamati la natura condominiale del tetto n. 6 oggetto dell’intervento di manutenzione approvato dalla impugnata deliberazione, dovevano poi accertare che lo stesso, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, non sia destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'intero edificio in condominio (art. 1123, comma 3, c.c.), venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass.

Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641). Alla parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono, infatti, conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonché all'imputazione delle spese. Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (cfr.

Cass. Sez. 2, 16/01/2020, n. 791; Cass. Sez. 2, 27/09/1994, n. 7885; Cass. Sez. 2, 02/03/2016, n. 4127 ; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641). Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Perugia in diversa composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Perugia in diversa composizione