Italian Supreme Court dismisses appeal regarding contract resolution and unjust enrichment claims in a preliminary sale dispute.

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 2233-2021 proposto da: LONGONI LORENZA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ANTONIO BERTOLONI 44, presso lo studio dell'avvocato MARIALAURA TRIPODI, rappresentata e difesa dall'avvocato LUCA BERTI; -ricorrente - contro PENNABEA RITA DALIA -intimata - avverso la sentenza n. 2057/2020 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 06/08/2020; Udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 07/07/2022, dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI; Rilevato che: - Il giudizio trae origine dall’opposizione avanzata da Pennabea Rita Delia avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Milano in favore di Lorenza Longoni per il pagamento di € 11.000,00 in adempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra le parti. - In particolare, l’opponente Pennabea, eccepito il vizio di ultrapetizione del titolo monitorio, emesso per l’importo di € 11.000,00 a fronte della richiesta della ricorrente per importo € 9.600,00, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, domandava l’accertamento e la dichiarazione dell’avvenuta risoluzione del contratto preliminare per aver, la promittente venditrice Longoni, taciuto la presenza di due ipoteche sul bene compravenduto, nonché la condanna della stessa alla restituzione dell’importo di € 37.600,00 versato in esecuzione del contratto risolto,oltre che il risarcimento degli ulteriori danni subiti. - Il Tribunale di Milano, in accoglimento dell’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e, accertato l’inadempimento della promittente venditrice Longoni, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare di compravendita. - La Corte d’appello, confermando interamente la sentenza di prime cure, rigettava l’appello, osservando che:

a) la richiesta di pagamento per occupazione dell’immobile dal gennaio 2014 all’agosto 2014 era da ritenersi inammissibile ex art. 345 c.p.c., in quanto sollevata per la prima volta in sede di appello;

b) sulla base dell’interpretazione fornita dal giudice di prime cure circa la clausola negoziale n. 8, mai contestata, il credito posto a fondamento del decreto ingiuntivo opposto era inesistente, avendo la promissaria acquirente pagato tutte le rate mensili previste, eccetto quella di gennaio 2014, a cui il promittente venditore aveva rinunciato;

c) legittimamente la promissaria acquirente rifiutava di stipulare il contratto definitivo, non solo per la scoperta della presenza delle due ipoteche sul bene, ma anche perché la promittente venditrice non si era attivata per estinguere le stesse;

d) il giudice di prime cure, nel disporre la restituzione della caparra e degli importi percepiti sulla base del preliminare di vendita, applicava correttamente gli artt. 1458 c.c. oltre che 2033 e 1385 c.c. - per la cassazione della sentenza Lorenza Longoni ha proposto ricorso sulla base di tre motivi ed ha depositato memorie in prossimità dell’udienza; - Rita Dalia Pennabea non ha svolto alcuna attività difensiva; - Il relatore ha formulato proposta di rigetto del ricorso; Considerato che: - Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1470 c.c., 1337, 1338 e 1347 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per non avere la Corte di merito riconosciuto l’indennità di occupazione per il periodo in cui la promissaria acquirente avrebbe illegittimamente occupato l’immobile. - Il motivo è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi sottesa alla sentenza ivi impugnata.

La Corte di merito ha ritenuto che la domanda di indennità per occupazione illegittima costituisse domanda nuova, proposta per la prima volta in appello, in violazione dell’art. 345 c.p.c. Detta statuizione non risulta attinta da censura. - Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 c.c. e 1482 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c. in quanto le ipoteche sarebbero state iscritte sull’immobile per un valore inferiore a quello dell’immobile e la promissaria acquirente avrebbe potuto estinguerle con il mutuo ottenuto dalla banca. - Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360 - bis , n.1, c.p.c.

Ai sensi dell'art. 1482 c.c., (la cui applicabilità analogica al contratto preliminare è costantemente affermata dalla giurisprudenza di questa Corte: cfr. Cass. nn. 3565/02, 15380/00, 9498/94 e 4450/82), il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali (o da pignoramento o sequestro) non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami (Cassazione civile sez.

II, 28/05/2013, n.13208; Cass. nn. 19097/09 e 15380/00). - Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1458 c.c., 1385 c.c. e 2033 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte distrettuale illegittimamente condannato la promittente venditrice a restituire le somme percepite in relazione al preliminare stipulato tra le parti. - Il motivo è inammissibile poiché la risoluzione ha effetto retroattivo e le parti hanno l’obbligo di restituzione di quanto ricevuto fino al momento della sentenza; - la memoria depositata dal difensore non offre argomenti nuovi rispetto ai motivi di ricorso, essendo meramente reiterativa degli stessi; - il ricorso, pertanto, deve essere rigettato; - nulla va statuito sulle spes e, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva; - ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto;

P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; nulla sulle spese. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma d