Cassation appeal dismissed for inadmissibility due to excessive reasoning and lack of proof for damages.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.12540/2020 R.G. proposto da : GEVVI SILVIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE DELLE MILIZIE, 38, presso lo studio dell’avvocato PANETTI GIANLUCA (PNTGLC73H02H501A) che lo rappresenta e difende; -ricorrente- contro PRELIOS SPA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ORAZIO 30, presso lo studio dell’avvocato SCIPINOTTI PAOLO (SCPPLA70T22H501Q) che la rappresenta e difende ; -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ROMA n. 7543/2019depositata il 13/01/2020 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/05/2022 dal Consigliere MARILENA GORGONI. Rilevato che: Silvio Gevvi ricorre per la cassazione della sentenza n. 7543-2019 della Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 13 gennaio 2020, notificata il 7 febbraio 2020, articolando due motivi; resiste con controricorso Prelios S.p.A.; il ricorrente espone di aver convenuto in giudizio Prelios S.p.A., chiedendo:

a) di dichiarare che l’alienazione dell’appartamento sito in Roma, Piazza dell’Emporio 16/a, scala c int. A, da parte di Auriga immobiliare S.r.L. -il cui patrimonio immobiliare, in seguito ad una serie di fusioni, era confluito in Prelios S.p.A. - a Gepa S.r.L. era avvenuta in violazione del diritto di prelazione spettantegli quale conduttore dell’appartamento;

b) di condannare la società convenuta al risarcimento dei danni; a tal fine adduce che l’immobile era appartenuto ad INA, successivamente era stato conferito a Unim S.p.A. e poi da questa ceduto alla società Milano Centrale che, a sua volta, lo aveva trasferito ad Auriga Immobiliare S.r.L.; quest’ultima, a seguito della protesta degli inquilini delle case exINA, aveva sottoscritto un accordo nazionale con i sindacati degli inquilini maggiormente rappresentativi che prevedeva l’estensione di alcuni diritti spettanti ai conduttori di immobili di enti previdenziali pubblici agli inquilini delle case appartenute all’INA; in seguito, aveva inviato alla famiglia Gevvi una lettera, con cui dichiarava il proprio intendimento di vendere l’appartamento al prezzo di euro 522.000,00, al netto di IVA, con invito ad esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni; in quanto successore ex lege nel contratto di locazione, di cui era stato titolare il padre Mariano, con raccomandata del 9 giugno 2003, aveva manifestato la sua volontà di esercitare la prelazione, ma ad un prezzo diverso rispetto a quello indicato nella denuntiatio, da calcolare con metodi differenti allegati alla raccomandata; in assenza di alcun riscontro a tale raccomandata, Auriga alienava l’immobile a Gepa S.r.L; il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2346/2014, respingeva la domanda attorea;

Silvio Gevvi impugnava la predetta sentenza dinanzi alla Corte d’Appello di Roma, ritenendola erronea per non aver tenuto conto che il prezzo di vendita dell’immobile non era rimesso alla contrattazione delle parti, ma doveva essere determinato sulla scorta dei criteri di cui all’accordo del 23 febbraio 2001, sicché, avendo egli manifestato la volontà di esercitare il diritto di prelazione non poteva essere considerato decaduto per non aver accettato il prezzo di vendita indicato nella denuntiatio, stante che egli attendeva che Auriga Immobiliare S.r.L. indicasse il prezzo conforme al criterio determinato ex lege, ossia quello del mercato libero degli alloggi, diminuito del 30%; la Corte d’Appello, con la decisione oggetto dell’odierno ricorso, ha rigettato l’appello e confermato la decisione di primo grado; il relatore designato, avendo ritenuto sussistenti le condizioni per la trattazione ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., ha redatto proposta che è stata ritualmente notificata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza della Corte;

Prelios S.p.A. ha depositato memoria. Considerato che:

1) con il primo motivo il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod.proc.civ., «la nullità della sentenza e del procedimento – violazione dell’art. 111 cost., art. 112 cod.proc.civ., 132 cod.proc.civ. – omessa motivazione in relazione alla circostanza concernente l’incongruità, rispetto ai parametri previsi dall’accordo nazionale sottoscritto in data 23 febbraio 2001 tra Auriga immobiliare S.r.l. e i sindacati degli inquilini maggiormente rappresentativi, del prezzo di vendita proposto nella denuntiatio e sulla conseguente invalidità e/o inefficacia della denuntiatio– mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato relativamente all’eccezione concernente il prezzo degli alloggi da porre in vendita, che non era rimesso alla discrezionalità di Auriga Immobiliare S.r.l., bensì ancorata ai parametri dell’accordo del 23.02.2001»; il motivo è inammissibile, perché non ha messo a fuoco e quindi non ha confutato la ratio decidendi con cui la Corte territoriale ha rigettato il motivo d’appello appello; la sentenza impugnata, infatti, non si è affatto occupata dei criteri di determinazione del prezzo di vendita dell’immobile – su cui si incentra tutto l’ iter argomentativo del ricorrente che denuncia, difatti, l’incongruità del prezzo indicato nella denuntiatio – pe rché ha ritenuto non meritevole di condivisione l’assunto dell’appellante circa la sottoposizione della società Auriga Immobiliare alla normativa in tema di dismissione del patrimonio degli enti pubblici dettata dal d.lgs. n. 104/1006, in quanto non erano stati allegati elementi dai quali desumere che la società Auriga fosse, al momento dell’invio della lettera dell’11 aprile 2013, società controllata da società privatizzata e che quindi rivestisse la qualità di soggetto destinatario degli obblighi di prelazione discendenti dalla norma appena richiamata; né nella lettera era contenuto alcun richiamo alla normativa indicata dal prelazionario; anzi, aggiunge la sentenza, la lettera c del comma 109 dell’art. 3 della l. 662/1996, che aveva esteso le garanzie della prelazione e del rinnovo contrattuale alle ipotesi di dismissione del patrimonio immobiliare da parte delle società privatizzate o di società da questi controllate era stato abrogato dall’art. 43 della l. n. 388/2000, quindi, prima che Auriga vendesse l’immobile per cui è causa alla società Gepa; concludeva, quindi, nel senso dell’inapplicabilità della prelazione speciale, non risultando integrati i presupposti di essa, rappresentati dall’essere la società alienante una società privatizzata o controllata da società privatizzata; tale statuizione, come si è detto, non è oggetto di confutazione da parte del ricorrente che insiste sul fatto che la Corte avrebbe dovuto verificare la non congruità del prezzo rispetto ai parametri indicati dall’accordo del 2001, lamentando il fatto che la sentenza abbia reso sul punto una «motivazione puramente apparente, nella sua apoditticità e lapidarietà, se non addirittura del tutto carente (al punto che potrebbe addirittura ritenersi che su di esso sia proprio mancata la pronuncia)», ai sensi dell’art. 112 cod.proc.civ.;

2) con il secondo motivo il ricorrente imputa alla sentenza gravata di aver violato «gli artt. 116 cod.proc.civ., 1218, 1223, 1226, 2697, 2729 e 2909 cod.civ. Danno in re ipsa per la perdita della possibilità di acquisto dell’immobile al prezzo conforme ai parametri previsti dall’accordo nazionale sottoscritto il 23.02.2001 tra Auriga Immobiliare S.r.L. ed i sindacati degli inquilini maggiormente rappresentativi. Risarcibilità dello stesso anche in via equitativa. Errata applicazione dello schema legale della presunzione in ordine alla possibilità di acquisto al prezzo congruo da parte del signor Gevvi»; il ricorrente sostiene che la Corte d'Appello avrebbe dovuto ritenere in re ipsa il danno derivante dalla violazione del diritto di prelazione, in quanto automatica conseguenza della violazione del diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, a terzi, senza necessità di attività probatoria, ferma restando la possibilità di ricorrere alla liquidazione equitativa, ed avrebbe comunque dovuto ritenere provato per presunzioni il danno da lucro cessante, senza mettere in dubbio la sua disponibilità economica; il motivo èinammissibile, perché censura una motivazione resa ad abundantiam dalla Corte territoriale ; q uesta, infatti, dopo aver escluso che il ricorrente potesse dolersi della violazione del patto di preferenza onde ottenere il risarcimento, ha aggiunto «in ogni caso» che il danno non poteva ritenersi in re ipsa e che sarebbe stato onere di Silvio Gevvi provarne l’ane il quantum, né, visto che lamentava di non aver esercitato il diritto di prelazione, per inadempimento di parte avversa, che avendone l’intenzione avrebbe potuto acquistare al prezzo determinato secondo i parametri dell’accordo del 2001 l’immobile ; d eve ribadirsi che è inammissibile, in sede di giudizio di legittimità, il motivo di ricorso che censuri un'argomentazione della sentenza impugnata svoltaad abundantiam e , pertanto , non costituente una ratio decidendi de lla medesima ; i nfatti, un'affermazione siffatta, contenuta nella sentenza di appello, che non abbia spiegato alcuna influenza sul dispositivo della stessa, essendo improduttiva di effetti giuridici, non può essere oggetto di ricorso per cassazione, per difetto di interesse (cfr. ex plurimis cfr.

Cass. 03/09/2021, n. 23885); la censura sarebbe stata , comunque , infondat a:

i) per aver preteso il risarcimento del danno per l’asserita lesione del diritto alla prelazione in assenza di prova, in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il danno risarcibile non è “in re ipsa” eva individuato, non nella lesione del diritto, ma nelle conseguenze di tale lesione, sicché la sussistenza del danno lamentato deve essere oggetto di allegazione e di prova e la sua liquidazione deve essere compiuta dal giudice sulla base non di valutazioni astratte ma del concreto pregiudizio, dedottoe provato, patito da chi si assuma danneggiato per come da questa; ii) per avere invocato la liquidazione equitativa in assenza dei presupposti che consentono al giudice di ricorrere all’art. 1226 cod.civ.; iii) per avere lamentato il mancato ricorso al ragionamento inferenziale per riconoscergli il danno da lucro cessante;

3) ne conseguel’inammissibilità del ricorso;

4) le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

5) si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico del ricorrente il pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto. PQM La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore della parte controricorrente, liquidandole in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p. r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso, a norma d