Italian court dismisses appeal claiming lease return refusal violated contract law due to property deterioration.

p. ORDINANZA `b L, sul ricorso iscritto al numero 5863 del ruolo generale dell'anno 2021, proposto da LA TORRE GIOCHI S.r.l. (C.F.: 01915570137), in perso- na dell'amministratore unico, legale rappresentante pro tempore, Lino Morosini rappresentato e difeso dall'avvocato Claudio Bocchietti (C.F.: BCC CLD 64M23 C933R) -ricorrente- nei confronti di ELEANTO S.r.l. (CF.: 11975781003), in persona del le- gale rappresentante pro tempore, Tommasina Russo rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni Verde (C.F.: VRD GNN 38H16 F839N) e Bruno Proto (C.F.:

PRT BRN 47E31 F839C) -controricorrente- per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Mila- no n. 2917/2020, pubblicata in data 15 dicembre 2020 (e no- tificata in data 18 dicembre 2020); udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio in data 12 luglio 2022 dal consigliere Augusto Tatangelo. Fatti di causa Eleanto S.r.l. ha agito in giudizio nei confronti di Morosini S.r.l. (società poi incorporata da La Torre Giochi S.r.l.) per ot- Ric. n. 5863/2021 - Sez. 6-3 - Ad. 12 luglio 2022 - Ordinanza - Pagina 1 di 6 tenere il risarcimento, ai sensi dell'art. 1591 c.c., del danno conseguente all'occupazione abusiva di un immobile già alla stessa locato, dopo la scadenza del contratto di locazione.

La domanda è stata accolta dal Tribunale di Milano, che ha condannato la società convenuta a pagare, per il titolo indica- to, il complessivo importo di C 47.725,50 oltre accessori. La Corte di Appello di Milano ha confermato la decisione di primo grado. Ricorre La Torre Giochi S.r.l., sulla base di un unico motivo. Resiste con controricorso Eleanto S.r.l.. È stata disposta la trattazione in camera di consiglio, in appli- cazione degli artt. 375, 376 e 380 bis c.p.c., in quanto il rela- tore ha ritenuto che il ricorso fosse destinato ad essere dichia- rato inammissibile.

È stata quindi fissata con decreto l'adunanza della Corte, e il decreto è stato notificato alle parti con l'indicazione della pro- posta. Le parti hanno depositato memorie ai sensi dell'art. 380 bis, comma 2, c.p.c.. Ragioni della decisione 1. Con l'unico motivo del ricorso si denunzia «Violazione e fal- sa applicazione degli artt. 1362 c. c., 1363 c. c., 1364 c. c., 1365 c.c., 1366 c.c., 1367 c.c., 1368 c.c., 1369 c.c., 1370 c.c. e 1371 c.c. ai sensi dell'art. 360, primo comma n. 3 c.p.c.». La società ricorrente sostiene che, a seguito della costituzione in mora da lei effettuata alla locatrice in relazione all'offerta di riconsegna dell'immobile locato, la corte di appello avrebbe (in modo implicito ma inequivocabile) ritenuto necessaria una ri- chiesta di restituzione del locatore al fine di rendere applicabi- le l'art. 1591 c.c. e avrebbe ravvisato tale richiesta di restitu- zione in una missiva inviata in data 18 aprile 2016, missiva che però, a suo dire, non sarebbe stata correttamente inter- pretata, in violazione delle disposizioni codicistiche Ric. n. 5863/2021 - Sez. 6-3 - Ad. 12 luglio 2022 - Ordinanza - Pagina 2 di 6 sull'ermeneutica negoziale, in quanto la stessa conteneva solo una richiesta di esecuzione dei lavori di ripristino delle buone condizioni dei locali.

2. Il ricorso è inammissibile, in quanto le censure non colgono adeguatamente la effettiva ratio decidendi alla base della sta- tuizione impugnata. Dall'esame del contenuto della sentenza della corte di appello non emerge affatto che quest'ultima abbia ritenuto necessaria una esplicita richiesta di restituzione dell'immobile locato da parte dalla locatrice, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1591 c.c. e, tanto meno, che abbia interpretato la missiva del 18 aprile 2016 in tal senso. I giudici del merito si sono limitati a ritenere oggettivamente giustificato il rifiuto della restituzione della cosa locata, da parte della società locatrice, ai sensi dell'art. 1590, comma 1, c.c., in quanto il deterioramento dell'immobile offerto in resti- tuzione non poteva ritenersi normale, ma era superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del con- tratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione, in (corretta) applicazione dell'indirizzo di questa stessa Corte se- condo cui «in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può le- gittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene fin- ché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 39179 del Ric. n. 5863/2021 - Sez. 6-3 - Ad. 12 luglio 2022 - Ordinanza - Pagina 3 di 6 09/12/2021, Rv. 663331 - 01;

Sez. 3, Sentenza n. 12977 del 24/05/2013, Rv. 626376 - 01). A tal fine, hanno desunto lo stato di grave deterioramento dell'immobile, tale da richiedere «interventi straordinari di ri- parazione muraria ed impiantistica», dalla documentazione fo- tografica allegata agli atti, nonché dallo stesso successivo verbale di riconsegna dell'immobile del 10 gennaio 201.7, av- venuta dopo che la conduttrice aveva infine eseguito i predetti lavori. La missiva del 18 aprile 2016 viene richiamata dalla corte di appello solo al fine di dare conto delle difese della parte appel- lata con riguardo al motivo di gravame relativo all'entità delle opere necessarie per il ripristino dei locali e, peraltro - per quello che emerge dalla sentenza stessa - tale missiva era stata semplicemente invocata dalla locatrice a sostegno dell'assunto per cui essa aveva effettivamente richiesto alla conduttrice il ripristino dello stato dei luoghi, mediante l'esecuzione di lavori straordinari (richiesta di ripristino che non è in verità oggetto di contestazione, quale fatto storico).

Le censure di cui al ricorso, aventi ad oggetto la pretesa viola- zione dei canoni legali di interpretazione degli atti negoziali in relazione al contenuto di tale missiva e tendenti a sostenere che quest'ultima non conteneva una richiesta di restituzione dell'immobile locato ma solo la richiesta di esecuzione delle opere di ripristino delle sue condizioni originarie, non risulta- no, quindi, conferenti rispetto all'effettiva ratio decidendi alla base della statuizione impugnata.

3. Non può attribuirsi alcun effettivo rilievo alla questione, og- getto delle argomentazioni contenute nel ricorso e sviluppate altresì nella memoria depositata dalla società ricorrente ai sensi dell'art. 380 bis, comma 2, c.p.c., della ipotetica dispo- nibilità o meno della locatrice ad accettare la restituzione del Ric. n. 5863/2021 - Sez. 6-3 - Ad. 12 luglio 2022 - Ordinanza - Pagina 4 di 6 bene locato, laddove lo stesso non si fosse trovato in condi- zioni di grave deterioramento. L'oggettiva circostanza di fatto che, nella realtà, l'immobile ri- sultava gravemente deteriorato, secondo il percorso logico (peraltro del tutto corretto) alla base della decisione impugna- ta, giustificava di per sé il rifiuto di riceverne la restituzione da parte della locatrice, rendendo quindi irrilevante ogni indagine sulla ipotetica disponibilità di quest'ultima ad accettare la pre- detta restituzione nell'eventuale (ma non ricorrente) caso con- trario; si sarebbe trattato, del resto, di una indagine del tutto arbitraria, in quanto riferita ad una situaizione di fatto inesi- stente nella realtà.

4. D'altro canto (lo si osserva a scopo di completezza esposi- tiva), le articolate argomentazioni contenute nel ricorso, an- che in relazione agli ulteriori documenti prodotti nel giudizio di merito (sia anteriori che successivi alla missiva del 18 aprile 2016, documenti che del resto non risultano presi direttamen- te in esame dalla corte di appello, avendo questa deciso la controversia sulla base del principio di diritto in precedenza ri- chiamato), si risolvono, nella sostanza, nella contestazione di accertamenti di fatto sostenuti da adeguata motivazione (se non addirittura pacifici, come è a dirsi per la circostanza og- gettiva del rifiuto della locatrice di accettare l'offerta di resti- tuzione dell'immobile locato) e nella richiesta di nuova e di- versa valutazione delle prove, il che non è consentito nel giu- dizio di legittimità 5.

Il ricorso è dichiarato inammissibile. Per le spese del giudizio di cassazione si provvede, sulla base del principio della soccombenza, come in dispositivo. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibi- lità dell'impugnazione) di cui all'art. 13, co. 1 quater, del Ric. n. 5863/2021 - Sez. 6-3 - Ad. 12 luglio 2022 - Ordinanza - Pagina 5 di 6 D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, introdotto dall'art. 1, (:o. 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228. per questi motivi La Corte: - dichiara inammissibile il ricorso; - condanna la società ricorrente a pagare le spese del giudizio di legittimità in favore della società controricor- rente, liquidandole in complessivi C 5.000,00, oltre C 200,00 per esborsi, spese generali ed accessori di legge.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali (ri- getto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedi- bilità dell'impugnazione) di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, per il versamento, da parte della società ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso (se dovuto e nei limiti in cui lo stesso sia do- vuto), a norma del comma 1 -