Cassation court dismisses tax agency appeal, upholding ONLUS property classification based on functional potential rather than owner status.

to la seguente ORDINANZA sul ricorso 21784-2021 proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE 0e63391001, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis; - ricorrente - contro FONDAZIONE G.B. BIANCHI ONLUS, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA APPIA NUOVA 59, presso lo studio dell'avvocato RAFFAELE BAVA, rappresentata e difesa dall'avvocato ANTONIO PIO CONTESSA; - contwricorrente - avverso la sentenza n. 1166/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LOMBARDIA SEZIONE DISTACCATA di BRESCIA, depositata il 23/03/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 22/06/2022 dal Consigliere Relatore Dott. ANTONIO MONDINI. Ric. 2021 n. 21784 sez. MT - ud. 22-06-2022 -2- Premesso che:

1. la Commissione tributaria Regionale della Lombardia (CTR), con la sentenza in epigrafe, dichiarava illegittimo l'avviso di accertamento con il quale si era provveduto alla variazione di categoria dell'immobile destinato a residenza assistita, di proprietà della Fondazione G.B. Bianchi Onlus, da B/1 (immobili p. destinati a servizi collettivi), proposta in sede di DOCFA, a D/4 (case di cura ed ospedali con fine di lucro);

2. la CTR osservava che, a seguito di precedente DOCFA dell'anno 2006 confermato dall'ufficio, l'immobile era stato accatastato in 13/1, che "non erano intervenute modifiche strutturali che avrebbero potuto modificare la categoria" e che emergevano "i presupposti per l'attribuzione del classamento catastale dell'unità immobiliare come assegnato dall'ufficio e riferibile ad utilizzo per attività industriale e commerciale anche sul presupposto che si tratta di una organizzazione non lucrativa di utilità sociale e non emerge il presupposto di lucro che potrebbe giustificare l'operato dell'ufficio";

3. avverso tale sentenza l'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo;

4. la contribuente ha depositato controricorso e memorie; considerato che:

1. con l'unico motivo di ricorso, l'Agenzia delle entrate deduce, ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., del r.d.l. n.652 del 1939 e del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano n. 1142 del 1949. La ricorrente sostiene che, in ragione delle norme sopra indicate, ai fini dell'attribuzione della rendita catastale, ciò che rileva sono le caratteristiche oggettive dell'unità immobiliare rispetto alle attività concretamente svoltevi ed a quelle potenziamente esercitabili, essendo, al contrario, irrilevante la natura del soggetto a cui l'unità appartiene e, in particolare, la natura di tale soggetto come ONLUS;

2. va preliminarmente respinta l'eccezione di inammissibilità del ricorso atteso che, al contrario di guanto dedotto dalla contribuente, l'Agenzia pone non una questione di merito sulle caratteristiche dell'immobile ma una questione giuridica sulla categoria catastale catastale da attribuire ad un immobile adibito da una ONLUS ad attività socio sanitaria assistenziale;

3. ciò detto, riguardo a tale questione e più precisamente al se la categoria debba essere B/1, nella quale rientrano le strutture senza fine di lucro adibite all'assistenza per anziani oppure D/4 -ospedali e case di cura con fine di lucro-, la Corte si è pronunciata più volte (v. Cass. 32868/2021; Cass. 18842/2021; Cass. 24078/2020) e sempre nel secondo senso; 3.1 il Catasto Urbano è composto di diverse categorie e classi in cui vengono assegnati le diverse unità immobiliari al fine di sottoporle alla relativa tassazione. La formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano è stata avviata con il R.D.L. n. 652 del 1939, convertito dalla legge n. 1249 del 1939, successivamente modificato dal D.

Lgs. 8 aprile 1948, n. 514. A tal fine, gli immobili sono stati suddivisi in due macro insiemi costituiti, l'uno dalle unità immobiliari ordinarie e l'altro dalle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare. L'art. 8 del R.D.L. 652 del 1939, con. in I. n. 1249 del 1939, definisce la suddivisione degli immobili ordinari in categorie e classi stabilendo che «per la determinazione della rendita, le unità immobiliari di gruppi di comuni, comune o porzione di comune, sono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categorie e ciascuna categoria in classi.

Per ciascuna categoria e classe è determinata la relativa tariffa, la quale esprime in moneta legale la rendita catastale con riferimento agli elementi di valutazione che saranno definiti dal regolamento». Il Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R. n. 1142 del 1949, ha definito: le zone censuarie, cioè zone territoriali omogenee sotto il profilo socio-economico nelle quali esistono unità immobiliari similari per ubicazione, caratteristiche ambientali, tipo di costruzione (art. 5); per ogni zona censuaria, le categorie delle diverse destinazioni ordinarie, differenti per caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari urbane (art. 6); per ogni categoria, le classi in numero tale da rappresentare le diverse capacità reddituali delle unità immobiliari urbane (art. 7), riferite all'unità di consistenza.

Per ogni categoria e classe sono state individuate le unità tipo che rappresentano il merito medio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese. I fabbricati sono suddivisi in tre gruppi (circ. min. dir. gen. Catasto 14.3.1992, n. 5/3/1100) a destinazione ordinaria, ricompresi nelle categorie A, BeCe in immobili a destinazione speciale, ricompresi nelle categorie D e E; vi sono poi gli immobili fittiziamente accatastati, ricompresh nella categoria F. Come riferimento alle unità immobiliari aventi destinazione speciale o particolare assume rilievo l'art. 8 del d.p.r. n. 1142 del 1949 che colloca in tale categoria le «unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.

Gli immobili aventi destinazione speciale, inseriti nel gruppo D sono a titolo esemplificativo e non esaustivo, gli opifici in genere, le cabine elettriche, gli alberghi, le pensioni, i teatri, le sale di proiezione per concerti e spettacoli, le case di cura e di riposo, gli ospedali, i locali per esercizi sportivi, i supermercati etc, e, con specifico riferimento alla categoria D/4, gli ospedali e case di cura con fine di lucro. Per l'individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, l'Agenzia del territorio con le circolari n. 4/T del 16 maggio 2006 e n. 4/T del 13 aprile 2007 ha precisato che occorre procedere a «un corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l'assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell'immobile (...)».

Dal riportato quadro normativo risulta evidente che, ai fini dell'attribuzione della Categoria catastale il legislatore ha posto quale elemento decisivo la natura oggettiva del bene essendo rispetto ad esso del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che, diversamente, laddove assumesse rilievo, eluderebbe la ratio posta a fondamento della disciplina del catasto fondata sulla potenzialità di produrre reddito dei singoli immobili che va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla loro destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (vedi Cass. n. 8773 e n. 12205 del 2015). 3.2.11 Collegio intende porsi in linea con l'orientamento consolidato di questa Corte:

«In tema di classamento, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua "destinazione ordinaria", poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo, dovendo invece essere preso in considerazione il fine di lucro, espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie catastali, da valutarsi sempre in termini oggettivi, in base ad una verifica delle caratteristiche strutturali del bene». 3.3.

Pertanto, diversamente da quanto affermato dalla CTR, ai fini della classificazione, non rileva né il carattere pubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latannente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivi, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (Cass. n.14078/2020).

Nella fattispecie risulta, dunque, irrilevante la circostanza che l'attività svolta dalla controricorrente non possa essere qualificata né industriale né commerciale in ragione della qualifica della controricorrente medesima come ONLUS, assumendo al contrario rilievo la circostanza che l'immobile in esame è adibito dalla contribuente allo svolgimento di attività assistenziale e sociosanitaria e, dunque, alla luce dei principi sopra esposti esso è stato . dall'amministrazione finanziaria correttamente inquadrato nella categoria di destinazione speciale D4, rilevando il fine di lucro, non sul piano della soggettività proprietaria, bensì su quello della idoneità strutturale e funzionale dell'immobile (Cass., precedenti citati);

4. il ricorso va dunque accolto e la sentenza impugnata cassata e non essendo necessari ulteriori accertamenti in punto di fatto, la controversia può essere decisa nel merito con il rigetto dell'originario ricorso della contribuente;

5. le spese del processo sono compensate in ragione del recente formarsi delle dell'orientamento di legittimità a cui il Collegio si è riportato;

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l'origi