Cassation court dismisses appeal against condominium resolution as it lacks authority to allocate exclusive property maintenance costs.

nunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 30899-2021 proposto da: COLOMBO RENATO, DONGHI ANNA MARIA, rappresentati e difesi dall'avvocato ERMANNO LUNARDI; -ricorrenti - contro CONDOMINIO ADAMELLO 11 CARATE BRIANZA, VIA ADAMELLO N. 11 , elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE CARSO 34, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE BARTOLI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ROBERTO BONACINA; -controricorrente - avverso la sentenza n. 2059/2021 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 01/07/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/07/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA. FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Renato Colombo e Anna Maria Donghi hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 2059/2021 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il 1° luglio 2021.

2. Resiste con controricorso il Condominio Adamello 11 di Carate Brianza, via Adamello n. 11.

3. La Corte d’appello di Milano ha riformato la sentenza n. 1228/2019 del Tribunale di Monza ed ha così respinto l’impugnazione della deliberazione assembleare del Condominio Adamello 11 approvata il 18 febbraio 2015. Tale deliberazione, impugnata da Renato Colombo e Anna Maria Donghi, aveva posto a carico degli stessi le spese necessarie per il ripristino dell’area franata il 17 novembre 2014, antistante l’abitazione degli attori, riconoscendone la loro esclusiva proprietà. Il Tribunale aveva annullato tale delibera e stabilito che i costi relativi alla messa in sicurezza ed al ripristino dovessero essere sostenute all’80% dal Condominio ed al 20% dagli attori.

La Corte d’appello ha preso atto che Renato Colombo e Anna Maria Donghi avevano prestato “acquiescenza alla statuizione incidentale della sentenza … con la quale è stata riconosciuta in capo agli stessi la proprietà esclusiva dell’area antistante la loro villetta”, sicché “[S]ulla questione si è formato giudicato implicito, atteso che l’annullamento della delibera è stato deciso sul presupposto della esclusiva proprietà dei ricorrenti del terreno franato (per questo chiamati a partecipare al 20% nelle spese di ripristino), ma al contempo della concorrente responsabilità del Condominio quale custode delle cose che sarebbero state la causa prevalente dell’evento dannoso”.

La sentenza di secondo grado ha quindi escluso “che la delibera presenti alcun vizio, avendo dato semplicemente attuazione del principio secondo cui competono al proprietario i costi per la manutenzione della sua proprietà esclusiva, mentre l’art. 1123 c.c. si riferisce solo a quelle per la conservazione ed il godimento delle parti comuni”. La Corte d’appello ha così affermato che la deliberazione assembleare del 18 febbraio 2015 aveva perciò semplicemente addossato al proprietario i costi per la manutenzione della sua proprietà esclusiva, ex art. 1123 c.c., non risultando mai introdotta alcuna domanda risarcitoria intesa a far valere la responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c. Il primo motivo del ricorso di Renato Colombo e Anna Maria Donghi denuncia la irriducibile contraddittorietà della sentenza della Corte di Milano, ai sensi dell’art. 132 co. 2, n. 4, c.p.c., per avere essa affermato che l’accertamento della proprietà costituirebbe la premessa logica indefettibile della decisione, avendo gli attori fondato l’impugnazione della delibera solo ed unicamente sul presupposto della proprietà in capo al Condominio della porzione di area franata, mentre l’azione ex art. 1137 c.c. era stata basata, al contrario, sul presupposto della proprietà esclusiva del terreno franato, nonché sul fatto, poi confermato dall’espletata CTU, che le cause dello smottamento fossero dovute a fattori condominiali.

Il secondo motivo del ricorso deduce la violazione dell’art. 360 n. 5, c.p.c., per l’omesso esame del fatto che “causa della frana siano stati in misura largamente prevalente beni di natura condominiale, in dipendenza di un progetto gravemente difettoso di costruzione dell’intero complesso condominiale nonché di una sua esecuzione in difformità e contraria alle regole d’arte”. Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione dell’art.116 c.p.c., in relazione agli artt. 1123 e 2051 c.c., per avere la Corte d’appello considerato ultronea l’attività posta in essere con la CTU.

4. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 1), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Le parti hanno presentato memorie.

5. È infondata l’eccezione di inammissibilità avanzata dal controricorrente con riguardo al requisito imposto dall'articolo 366, comma 1, n. 3), c.p.c., in quanto il ricorso per cassazione contiene una sufficiente esposizione dei fatti di causa, dalla quale risultano le posizioni processuali delle parti, nonché gli argomenti dei giudici dei singoli gradi.

6. I tre motivi possono essere esaminati congiuntamente, giacché connessi. 6.1. Essi risultano carenti di specifica riferibilità alla ratio decidendi della sentenza impugnata, in quanto introducono censure che non sono nemmeno astrattamente idonee a comportarne la cassazione. 6.2. Si riferisce in ricorso che “la delibera condominiale 18/2/2015 … punto n. 3 … addossava agli attori le spese relative la sistemazione dell’area franata in data17.11.2014 ed antistante la loro abitazione”. 6.3. Va allora ribadito che l’orientamento giurisprudenziale di questa Corte conosce dei limiti certi all’ambito delle competenze dell’assemblea di condominio e di conseguenza indica costanti direttive nel sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c. 6.3.1.

Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive (ex multis, Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612 ; Cass. Sez. 2, 20/03/2015, n. 5657). Né pertanto dal giudizio di impugnazione di una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c. - in assenza di esplic ita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c., che però poi imporrebbe la partecipazione, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario – può discendere una sentenza avente efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli (ex multis, Cass.

Sez. 2 22/11/2021,n. 35794 ). In tal senso, correggendo la motivazione della sentenza impugnata, basta precisare che l’assemblea del Condominio Adamello 11 neppure si sarebbe dovuta interessare della ripartizione delle spese necessarie per il ripristino dell’area franata il 17 novembre 2014, sul presupposto, che appare pacifico tra leparti, che tale area rientrasse nella sfera di proprietà esclusiva di Renato Colombo e Anna Maria Donghi. Non spetta, infatti, all’assemblea adottare una delibera avente ad oggetto l’esecuzione di opere sulle proprietà esclusive dei condomini nonché la conseguente ripartizione delle spese derivatene. 6.3.2.

Esula parimenti del tutto dai poteri dell’assemblea di condominio, e quindi dall’oggetto proprio del sindacato sulle sue deliberazioni ex art.1137 c.c., l’accertamento della responsabilità da atto illecito, che costituisca il presupposto della ripartizione di un obbligo risarcitorio (arg. da Cass. Sez. 2, 07/11/2017, n. 26360 ; C ass. Sez. 2 , 24/04/2013, n. 10053; Cass. Sez. 2, 22/07/1999, n. 7890 ). Sono perciò inammissibili le censure dei ricorrenti volte a delineare la illegittimità della deliberazione assembleare del Condominio Adamello 11 approvata il 18 febbraio 2015, per non aver considerato che le cause del la frana fossero da imputare a “fattori condominiali”.

7. Il ricorso va perciò dichiarato inammissibile e i ricorrenti vanno condannati in solido a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione. Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P. Q. M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 3.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori dilegge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se d