Italian Supreme Court dismisses appeal on late lease registration, upholding ex tunc validity of oral lease contract.

o la seguente ORDINANZA sul ricorso 33114-2019 proposto da: D'ANGELO MARIA, legalmente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato ANGELO CURCIULLO; - ricorrente - contro LO SCIOTTO PINA, LO SCIOTTO LAURA, domiciliate in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentate e difese dall'avvocato GIUSEPPA CONCETTA SIRACUSA; - controrkorrend - avverso la sentenza n. 245/2019 della CORTE D'APPELLO di MESSINA, depositata il 19/04/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 27/01/2022 dal Consigliere Relatore Dott.

FRANCESCO MARIA CIRILLO. FATTI DI CAUSA 1. Pina e Laura Lo Sciotto intimarono lo sfratto per morosità a Maria D'Angelo e la citarono contestualmente per la convalida davanti al Tribunale di Messina, chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con condanna della stessa al pagamento di tutti i canoni scaduti fino alla data di rilascio dell'immobile. Esposero, a sostegno della domanda, di essere proprietarie di un immobile con annesso giardino e di averlo concesso in locazione, quindici anni prima, ad Ines Aru, con un contratto verbale registrato nel 2011; alla morte di costei, era subentrata nel contratto la figlia Maria D'Angelo, la quale dall'ottobre 2010 aveva smesso di pagare i canoni di locazione, creando anche problemi di natura igienica a causa del ricovero dato a molti gatti nel cortile adiacente.

Si costituì in giudizio l'intimata, opponendosi alla convalida e rilevando che il contratto intercorso tra le parti era, in realtà, di comodato gratuito, rispetto al quale a nulla valeva la tardiva registrazione. Disposto, con ordinanza ai sensi dell'art. 667 cod. proc. civ., il mutamento del rito, il Tribunale ritenne valido il contratto di locazione tardivamente trascritto e dichiarò la risoluzione dello stesso per morosità della conduttrice, condannando la medesima al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti, con il carico delle spese di lite.

2. La pronuncia è stata impugnata dalla parte soccombente, la quale ha provveduto nel frattempo al rilascio spontaneo dell'immobile. Ric. 2019 n. 33114 sez. M3 ud. 27-01-2022 -2- La Corte d'appello di Messina, con sentenza del 19 aprile 2019, ha rigettato il gravame, ha confermato l'impugnata decisione ed ha condannato l'appellante alla rifusione delle ulteriori spese del grado. Ha osservato la Corte territoriale che il contratto di locazione in oggetto, non essendo ad uso abitativo, non è soggetto all'obbligo di forma scritta, per cui poteva spiegare i suoi effetti anche dopo la tardiva registrazione; la giurisprudenza, infatti, ammette che la tardiva registrazione consenta al contratto di esplicare i suoi effetti ex tunc.

La prova testimoniale espletata, del resto, consentiva di ritenere dimostrati l'esistenza del contratto ed il versamento dei canoni fino al momento in cui la D'Angelo aveva deciso unilateralmente di sospendere i pagamenti. Quanto alla lettera di disdetta delle locatrici in data 26 novembre 2010, nella quale esse avevano chiesto il rilascio dell'immobile detenuto "a titolo di comodato gratuito", la Corte d'appello ha affermato che simile inciso non poteva avere valore di confessione, non avendo le sorelle Lo Sciotto la competenza professionale necessaria per distinguere un contratto dall'altro.

3. Contro la sentenza della Corte d'appello di Messina propone ricorso Maria D'Angelo con atto affidato ad un unico motivo. Resistono Pina e Laura Lo Sciotto con un unico controricorso. Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, sussistendo le condizioni di cui agli artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., e non sono state depositate memorie. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con l'unico motivo di ricorso si lamenta omessa pronuncia, violazione di legge e motivazione erronea ed illogica in numerosi punti. Osserva la ricorrente che la sentenza non avrebbe risposto all'eccezione di difetto di legittimazione attiva delle locatrici, non avrebbe considerato il profilo, ritenuto decisivo, secondo cui il Ric. 2019 n. 33114 sez.

M3 - ud. 27-01-2022 -3- contratto era di comodato e non di locazione, avrebbe errato nel considerare inattendibile la testimonianza di Francesco Lococo, marito della D'Angelo, e non avrebbe dato il giusto peso all'espresso riferimento, da parte delle attrici, al carattere gratuito del contratto di comodato. 1.1. Il motivo, inammissibile sotto diversi profili, è comunque privo di fondamento. Osserva la Corte, innanzitutto, che esso è redatto, come correttamente eccepito nel controricorso, con una tecnica non rispettosa dell'art. 366, primo comma, n. 6), cod. proc. civ., perché fa richiamo ad una serie di atti e documenti senza specificare né se né dove essi siano stati messi a disposizione del Collegio.

Oltre a ciò, il motivo contiene una serie di censure non chiaramente delineate e specificate, alcune delle quali dovrebbero essere di violazione di legge e altre di vizio di motivazione, peraltro prospettando le censure di motivazione secondo canoni normativi ormai superati dal testo attuale dell'art. 360, primo comma, n. 5), del codice di rito. Ciò premesso, la Corte osserva che la censura relativa al difetto di legittimazione attiva delle sorelle Lo Sciotto, probabilmente neppure posta in primo grado (il ricorso non ne dà conto), è comunque priva di fondamento, posto che la giurisprudenza di questa Corte ha da tempo chiarito che la natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e conduttore consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione (sentenze 22 ottobre 2014, n. 22346, e 27 dicembre 2016, n. 27021).

Quanto, poi, alla questione della tardività della registrazione, la Corte d'appello ha correttamente ricordato la sentenza 9 ottobre 2017, n. Ric. 2019 n. 33114 sez. M3 - ud. 27-01-2022 -4- 23601, delle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria "per adempimento" è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) "per inadempimento" all'obbligo di registrazione.

I profili della censura relativi all'inquadramento giuridico del contratto (locazione o comodato) e alla valutazione di attendibilità dei testimoni sono inammissibili, posto che si risolvono nell'evidente tentativo di ottenere in questa sede un nuovo e non consentito esame del merito.

2. Il ricorso, pertanto, è rigettato. A tale esito segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 10 marzo 2014, n.55. Sussistono, inoltre, le condizioni di cui all'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in azagl:325. euro 1.800, dittt. euro 200 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte Ric. 2019 n. 33114 sez. M3 - ud. 27-01-2022 -5- della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dell