Italian court dismisses appeal on contract interpretation, ruling facts support seller's ownership claim.

seguente iSENTENZA7 Oa_tNA,k) sul ricorso iscritto al n. 27538/ 2019 R.G. proposto da Adriana Galli, elettivamente domiciliata in Roma, via Antonio Gramsci, n. 29, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Viola che la rappresenta e difende; - ricorrente - contro Loredana Ciccia ed Antonio Ientile, elettivamente domiciliati in Roma, piazza Mazzini, presso lo studio dell'avv. Giacomantonio Russo Walti, ma rappresentati e difesi dall'avv. Paolo Daniele Ruotolo, del foro di Genova; - con troricorrente - 2Q22, A2C,0 nonché contro Salvatore Mastrangelo, Francesco Mastrangelo, Massimo Mastrangelo e Marinella Mastrangelo, elettivamente domiciliati in Genova, via IV Novembre, n. 6 presso lo studio dell'avv.

Igor Dante, che li rappresenta e difende. -controricorrenti- e contro Anna Ansaldo, in proprio e quale procuratrice di Anna Maria Ansaldo e Giovanni Ansaldo , nonché Francesco Ansaldo, quali eredi di Edmondo Ansaldo, elettivamente domiciliati in Genova, piazza Leonardo da Vinci, n. 2, presso lo studio dell'avv. Giuliano Simonetta, che li difende unitamente all'avv. Alberto Figone. -intimati- avverso la sentenza della Corte di Appello di Genova, n. 481/ 2019, depositata il 28.3.2019 e notificata il 17 giugno 2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20.6.2022 dal Consigliere GIUSEPPE CRICENTI Ritenuto che 1.-Adriana Galli ha stipulato un contratto preliminare con Loredana Ciccia e Antonio Ientile, obbligandosi ad acquistare un appartamento con terrazzo e giardino di pertinenza, di cui i promittenti venditori garantivano la piena proprietà.

Prima della stipula del definitivo, Adriana Galli si è accorta che invece il giardino di pertinenza risultava non già di proprietà dei promittenti venditori, bensì del condominio, e, di conseguenza, stimando di non avere più interesse all'acquisto, ha citato in giudizio Loredana Ciccia e Antonio Ientile per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento di questi ultimi.2.-Il Tribunale in primo grado ha accolto la domanda sul presupposto che non era stato dimostrato che nel contratto preliminare si dava atto dell'esistenza di una controversia sulla proprietà di quel lotto recintato.

In particolare, pur dandosi atto nel contratto preliminare dell'esistenza di una controversia circa la proprietà del lotto recintato, da cui poteva presumersi che il promittente acquirente ne fosse a conoscenza, avendo peraltro preteso una cauzione in vista della definizione di tale controversia, tuttavia, secondo il Tribunale, non era emerso con chiarezza a quale controversia l'espressione contrattuale si riferisse: se a quella sulla proprietà del giardino oppure ad altra. 3.-Il giudice di appello ha smentito questa tesi ritenendo che la controversia a cui si fa riferimento nel contratto preliminare, ed a garanzia del cui esito la promittente acquirente aveva preteso una cauzione, non poteva che essere la controversia sulla proprietà del giardino, che i promittenti alienanti avevano in corso con alcuni condomini; che dunque risultava dallo stesso contratto che la promissaria aveva conoscenza dell'esistenza di tale controversia e che nonostante ciò si era comunque impegnata all'acquisto.

Va precisato che nel giudizio di merito i convenuti hanno citato a loro volta gli eredi del notaio rogante, nel frattempo deceduto, onde essere garantiti da quest'ultimi nel caso in cui avessero dovuto risarcire i danni alla promissaria acquirente, oltre , altresì, agli eredi del venditore. 4.-Avverso tale sentenza Adriana Galli ha proposto ricorso per Cassazione con tre motivi. Sia i promittenti alienanti, vale a dire Loredana Ciccia e Antonio Ientile, che gli eredi del venditore originario, hanno notificato controricorso con cui hanno chiesto il rigetto del ricorso principale.

Gli eredi Mastrangelo hanno depositato memoria. Considerato che 5.-Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 342 del codice di procedura civile. Secondo la ricorrente il motivo di appello accolto dal giudice di secondo grado, con assorbimento degli altri, era invece da considerarsi inammissibile per difetto di specificità in quanto non coglieva la ratio della decisione impugnata.Il giudice di primo grado aveva ritenuto che non era dimostrato che il riferimento fatto nel contratto preliminare alla controversia in essere era per l'appunto rivolto alla contestazione circa la proprietà del giardino, anziché ad altra controversia.

A fronte di tale ratio, l'appellante avrebbe invece impugnato la decisione di primo grado per altre ragioni, ossia limitandosi ad affermare la consapevolezza della esistenza della controversia da parte della promissaria acquirente, e quindi senza contestare in modo specifico quanto ritenuto dal giudice di primo grado, che non aveva negato la consapevolezza di una controversia da parte della promissaria acquirente, ma aveva ritenuto che non era stato dimostrato quale questa controversia fosse, e dunque se fosse quella avente per l'appunto ad oggetto il lotto di terreno conteso con il condominio, o altra. 6.- Il secondo motivo di appello, che denuncia la violazione dell'articolo 112 del codice di procedura civile, è conseguente alla prima censura.

La ricorrente, dopo aver sostenuto con il primo motivo, che l'appello non era specifico, nel senso che non contestava la ratio di primo grado in modo pertinente, aggiunge che conseguentemente il giudice d'appello, avendolo comunque accolto, ha deciso la causa violando il principio della domanda: ha riformato la sentenza del Tribunale sul rilievo che la controversia, pur in mancanza di specifiche deduzioni da parte dei diretti interessati, non potesse che essere riferita alla proprietà del bene. Le parti appellanti in sostanza avevano dedotto la conoscenza di una generica controversia da parte dell'acquirente, ed è stata la Corte d'appello, violando il principio della domanda, a precisare che quella controversia era in realtà proprio quella avente ad oggetto il giardino che vedeva opposto la venditrice ai condomini.

I due motivi, essendo il secondo conseguenza del primo, possono esaminarsi insieme. Intanto, va richiamata la regola per la quale specificità del motivo ai sensi dell'articolo 342 c.p.c., significa soltanto che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze (Cass. sez. Un. 27199/ 2017; Cass. 13535/ 2018). Sotto questo aspetto il motivo di appello in questione rispetta quel criterio, in quanto individua la questione controversa, vale a dire la conoscenza da parte della promissaria acquirente dell'esistenza di una lite sul bene promesso in vendita ed indica le ragioni per le quali la decisione va riformata.

Infatti, a leggere il motivo d'appello come integralmente riportato nel controricorso, si evince chiaramente che, a fronte dell'affermazione del Tribunale, secondo cui non era stata fornita la prova che la controversia cui si fa riferimento nel preliminare era proprio quella per il giardino contro i condomini; a fronte di tale affermazione, gli appellanti oppongono che la prova che si trattasse di una controversia diversa spettava alla promissaria acquirente, che aveva agito in giudizio, per cui la ratio della sentenza di primo grado- non v'è prova di quale fosse la controversia- è percepita e contestata.

Senza trascurare il fatto che, altro è la sufficienza del motivo d'appello, richiesta dall'articolo 342 cpc, altro che il motivo, di per sé sufficiente quanto al suo contenuto, non coglie la ratio della decisione impugnata, che è diverso vizio di inammissibilità rispetto alla insufficienza del contenuto. Dalla lettura del motivo di appello, riportato a pagina 18 del controricorso, risulta chiaramente come gli appellanti abbiano sostenuto che il riferimento contenuto nel contratto preliminare ad una controversia esistente era indice che la promissaria acquirente ne era dunque a conoscenza, e che la circostanza che si trattasse di una controversia diversa da quella inerente la proprietà del lotto, doveva essere dimostrata dalla controparte.

Rispetto a tale motivo di appello la pronuncia di secondo grado non può dirsi ultra petita in quanto è contenuta nei limiti della allegazione, che, come si è detto, è nel senso che la controversia cui si fa riferimento nel preliminare è esattamente quella relativa alla proprietà della pertinenza che i promittenti avevano con alcuni condomini. In altri termini, la Corte d'appello altro non ha fatto che ritenere corretta questa prospettazione, vale a dire quale fosse la controversia cui le parti si riferivano, e dunque ha confermato la prospettazione dell'appellante. e-LA 5 7.

Il terzo motivo denuncia violazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1369 del codice civile, nonché 2697 del medesimo codice. Secondo la ricorrente ha errato la Corte di merito nell'interpretare il termine 'controversia' come riferito alla lite che opponeva i promittenti venditori ad alcuni condomini circa la proprietà di una parte dell'immobile venduto. Secondo i ricorrenti, il termine 'controversia' non poteva essere inteso come riferito a quella lite in quanto di quella porzione di immobile i promittenti avevano nello stesso contratto garantito la piena proprietà.

Il motivo è inammissibile per più ragioni. Intanto mira a contestare l'interpretazione della volontà delle parti che, come noto, è apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito, a differenza della qualificazione del contratto, che, essendo attività di riconduzione di quella volontà ad una fattispecie astratta, è invece censurabile (da ultimo Cass. 15603/ 2021; Cass. 9996/ 2019). Infatti, cosa le parti abbiano voluto dire con il termine controversia, ossia a quale situazione di fatto abbiano inteso riferirsi, è questione di interpretazione della loro volontà, e dunque di interpretazione del contratto, attività che sfugge alla censura in Cassazione.

Ad ogni modo, la ricorrente si limita ad eccepire genericamente la violazione delle regole di ermeneutica contrattuale, senza indicare nello specifico quali siano, ma soprattutto non dice alcunché sul fondamento della tesi alternativa, ossia di quella da lei fatta propria: nel senso che non dice alcunché su quale fosse la diversa controversia a cui le parti si riferiscono nel contratto e sulla base di quali elementi avrebbe potuto individuarsene, per l'appunto, un'altra. Con la conseguenza che il motivo si risolve in una critica monca alla decisione impugnata, in quanto postula astrattamente un'interpretazione alternativa a quella fornita dalla Corte, del testo contrattuale, ma non la specifica, ossia non indica in base a cosa avrebbe dovuto ammettersi quella interpretazione alternativa, e quale fosse, al buon fine, la controversia a cui nel preliminare si faceva effettivamente riferimento.

Il ricorso va dunque rigettato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento di 3500,00 euro di spese, oltre 200,00 euro di spese generali nei confronti dei controricorrenti Ciccia e Ientile e di 4500,00 euro , oltre 200,00 euro di spese generali nei confronti degli eredi Mastrangelo . Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, la Corte dà atto che il tenore del dispositivo è tale da giustificare il pagamento, se dovuto e nella misura dovuta, da parte ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unific