Cassation court allows tenant's appeal, ruling public administration cannot renew public lease contracts tacitly.

to la seguente ORDINANZA sul ricorso r.g. n. 12261/2019 proposto da: MIRKO LAPOLLA, elettivamente dorniciliato in ROMA, Via Cassiodoro, n. 1, presso lo studio dell'avvocato LUIGIA D'AMICO, rappresentato e difeso dall'avv.to GIUSEPPE NOLÉ; ricorrente - contro MINISTERO PER I BENI E LE ATTIVITÀ CULTURALI E DEL TURISMO; -(mtzmatol- - avverso la sentenza n. 897/2018 della CORTE D'APPELLO di POTENZA, depositata il 14/03/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/06/2022 dal Consigliere Dott. MARCO DELL'UTRI. Rilevato che, con sentenza resa in data 14/3/2019, la Corte d'appello di Potenza ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha accolto l'opposizione proposta dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali avverso il decreto ingiun- tivo emesso nei relativi confronti per il pagamento, in favore di Mirko Lapolla e Loredana Lapolla, di somme a titolo di canoni in relazione a un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione con- cluso tra le parti; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rile- vato come, riguardo ai contratti di locazione conclusi dalla pubblica amministrazione, la volontà di quest'ultima di obbligarsi non può de- sumersi per implicito da atti o fatti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra cui lo scritto ad substantiam, con la conseguente inconfigurabilità, nei confronti della p.a., del rinnovo ta- cito del contratto di locazione; in forza di tali premesse, conseguentemente, la corte territoriale ha ribadito l'esclusione del dovere del Ministero ingiunto di corrispon- dere alcunché oltre ai canoni di locazione dovuti fino al termine legit- timo del rapporto e all'indennità di occupazione già corrisposta fino alla data di rilascio del bene; avverso la sentenza d'appello, Mirko Lapolla (anche quale cessio- nario del credito di Loredana Lapolla) propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d'impugnazione; il Ministero per i Beni e le Attività Culturali, non tempestivamente costituito con controricorso, ha depositato un atto di costituzione ai soli fini dell'eventuale partecipazione all'udienza di discussone della causa; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell'art. 380-bis 1. c.p.c;

Il Procuratore generale presso la Corte di cassazione non ha depo- sitato conclusioni scritte; considerato che Adunanza del 21 giugno 2022 - R.G. n. 12261/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri con l'unico motivo di impugnazione proposto, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell'art. 28 della legge n. 392/78, nonché per "motivazione incongrua ed ultronea" (in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente affermato l'inapplicabilità della disciplina dell'art. 28 della legge n. 392/78 (e dunque il principio, in esso consacrato, della rinnovazione tacita del contratto di locazione non specificamente di- sdettato con lettera raccomandata prima della scadenza) alle locazioni concluse dalle pubbliche amministrazioni, in contrasto con il carattere speciale di tale norma di legge rispetto al principio che impone la forma scritta della manifestazione di volontà della pubblica amministrazione, con la conseguente rinnovazione del contratto oggetto dell'odierno giu- dizio alla prima scadenza (per difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore e di disdetta da parte del conduttore) e alle scadenze susseguenti, per difetto di disdetta ad opera di entrambe le parti; il ricorso è fondato osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, anche ai contratti di locazione di im- mobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori di cui all'art. 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto.

Invero, a dif- ferenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 cod. civ., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifesta- zione di volontà - successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva di- rettamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore Adunanza del 21 giugno 2022 - R.G. n. 12261/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specifica- mente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rinno- vazione (Sez. 3, Sentenza n. 16321 del 24/07/2007, Rv. 599164 - 01; conf.

Sez. 3, Ordinanza n. 34162 del 20/12/2019, Rv. 656447 - 01); è appena caso di rilevare come il principio così sancito dalla giuri- sprudenza di legittimità, pur essendo testualmente riferito alla prima scadenza contrattuale (e alla corrispondente prima rinnovazione) debba ritenersi applicabile, allo stesso modo, anche alle scadenze suc- cessive alla prima, tenuto conto che lo stesso testo dell'art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (una volta ritenuto applicabile anche ai contratti di locazione conclusi dalle pubbliche amministrazioni in veste di conduttrici) non giustifica alcuna ragionevole distinzione della prima rinnovazione automatica dalle successive, se non ai soli fini del 'diniego' alla prima scadenza, esercitabile dal locatore esclusivamente per cause tassative (cfr. altresì al riguardo Sez.

U, Sentenza n. 6227 del 09/07/1997, Rv. 505863 - 01); sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del ricorso, dev'essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con il con- seguente rinvio alla Corte d'appello di Potenza, in diversa composi- zione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Potenza, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legitti- mità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Ci