Cassation court dismisses co-owner's appeal claiming abuse of common property rights regarding majority-approved lease.

seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12567/2018 R.G. proposto da LANCELLOTTI ELISA, rappresentata e difesa dall’avv. Stefano Maria Russo, con domicilio in Napoli, Via Pergolesi n. 1. –RICORRENTI– contro LANCELLOTTI ALFONSO, rappresentato e difeso dall’avv. Paolo De Divitiis e dall’avv. PaolaNunziata, con domicilio eletto in Roma, ViaDepretis 86. -CONTRORICORRENTE- e LANCELLOTTI MASSIMO, rappresentato e difeso dall’avv. Otello Bagalini, con domicilio in S. Benedetto del Tronto, Via Togliatti 14. -CONTRORICORRENTE- e LANCELLOTTI ANGELA, LANCELLOTTI PAOLO E LANCELLOTTI ERNESTO, MAIORANO BRUNO E SAVOIA FABRIZIO.

–INTIMATI– avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 1286/2017, pubblicata in data 21.3.2017. Oggetto: comunione Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5.12.2022 dal Consigliere Giuseppe Fortunato. FATTI DI CAUSA 1. Elisa Lancellotti ha convenuto in giudizio i germani Massimo, Alfonso e Angela Lancellotti, nonché Bruno Maiorano , quale mero occupante, e Fabrizio Savoia quale conduttore, esponendo di essere comproprietaria, unitamente ai fratelli , di un immobile sito in Napoli alla Via Catullo, concesso in locazione al Savoia senza il consenso dell’attrice.

Ha chiesto di annullare il contratto e di ordinare il rilascio dell’immobile, con risarcimento del danno ed attribuzione delle spese di lite. Nella resistenza dei convenuti, il tribunale ha ritenuto valida la locazione, deliberata dalla maggioranza dei comproprietari, sostenendo che però la stipula integra va un abuso ai danni dell’attrice, a favore della quale ha liquidato un risarcimento di € 21.432,26. La sentenza è stata riformata in appello. La Corte distrettuale ha– anzitutto - ritenuto ammissibile l’appello di Alfonso, Massimo ed Angela Lancellotti, evidenziando che, con il primo motivo di gravame, era stata validamente contestata la pronuncia di condanna al risarcimento, assumendo che nessun danno aveva patito la Lancellotti che, con una transazione stipulata del 2002, aveva ratificato il contratto di locazione , percependo la quota di canoni pregressi.

Ha giudicato contraddittoria la tesi del tribunale che, dopo aver riconosciuto la validità della locazione, aveva ritenuto che la pretermissione di fatto di Lancellotti Elisa dalla conclusione del contratto e dall'indiretto godimento del bene costituisse abuso della cosa comune ai sensi dell'art.1102 comma 1, c.c., dato che gli altri comunisti avevano legittimamente locato il bene con deliberazione a maggioranza ai sensi dell'art. 1105 c.c., non potendo l’attrice, che aveva percepito parte dei canoni, lamentare alcun danno per la perdita del possesso o dolersi che l’immobile fosse stato locato ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

La cassazione della sentenza è chiesta da Elisa Lancellotti con ricorso in due motivi. Alfonso ed Massimo Lancellotti resistono con controricorso. Angela, Paolo e Ernesto Lancellotti nonché Bruno Maiorano e Fabrizio Savoia non hanno svolto difese. In prossimità dell’adunanza camerale, Elisa, Alfonso e Massimo Lancellotti hanno depositato memoria illustrativa.

2. Il ricorso non è stato notificato a Angela Lancellotti, Bruno Maiorano e Fabrizio Savoia, parti del processo di merito: l’esito del presente giudizio, sfavorevole alla ricorrente, rende superflua la regolarizzazione del contraddittorio, data l’esigenza di una celere definizione della controversia che osta allo svolgimento di attività processuali non necessarie (Cass. 6494/2020; Cass. 16141/2019; Cass. 15106/2018).

3. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 342 c.p.c., sostenendo che l’appello dei resistenti non poteva superare il vaglio di ammissibilità, riproducendo in maniera discorsiva i contenuti della sentenza e denunciando , nella sola parte finale, un "contraddittorio iter logico seguito dal Tribunale", senza sviluppare una più compiuta critica alla pronuncia di primo grado. Il motivo è infondato. Le condizioni di ammissibilità del gravame andavano scrutinate in base all’art. 342 c.p.c., nel testo anteriore alle modifiche introdotte con d.l. 83/2012, poiché l’impugnazione era stato proposta nel 2009.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, ribadito anche nel più rigoroso regime del novellato art. 342 c.p.c., il gravame doveva contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza la necessità dell’utilizzo di particolari forme sacramentali. E’ necessario che, pur quando la sentenza di primo grado sia censurata nella sua interezza, le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità da correlare, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata (Cass. 9244/2007;

Cass. 5445/2005; Cass. 9244/2007; Cass.8771/2010; Cass. 1651/2014). Nel caso in esame, nel sottoporre a critica la pronuncia di condanna al risarcimento del danno sul preteso abuso consumato dai comproprietari, per aver pretermesso la Lancellotti nella conclusione del contratto di locazione, era stato posto in rilievo non solo che la locazione della cosa comune era stata deliberata con le maggioranze previste per legge ed era pienamente valida (come già stabilito dal tribunale, con statuizione non impugnata), ma che inoltre l’appellata aveva sottoscritto un contratto di transazione, ratificando la locazione, ed aveva percepito anche i canoni di locazione per la quota di sua spettanza.

Il gravame conteneva – in s ostanza - una critica puntuale, per quanto sintetica, alle argomentazioni della sentenza di primo grado, ponendo in rilievo l’intrinseca contraddittorietà (rilevata anche dalla Corte distrettuale) e le evidenze processuali che inficiavano la motivazione su aspetti nodali delle questioni ancora in discussione, illustrando le ragioni per cui la ricorrente non aveva titolo ad alcun risarcimento.

4. Il secondo motivo deduce la violazione degli artt. 1102 e 1105 c.c. c.c., lamentando che i comproprietari, nel deliberare la concessione in locazione del bene comune, ne avevano di fatto goduto in forma esclusiva, estromettendo la ricorrente, cui competeva il risarcimento del danno patito per effetto della perdita della facoltà di uso diretto dell’immobile. Il motivo è infondato. In materia di comunione tutti i comproprietari hanno diritto di utilizzare il bene comune, a condizione di non pregiudicare la destinazione del bene e non impedire il pari uso che compete agli altrititolari.

Ove non sia possibile o ragionevole l'usopromiscuo della cosa comune e questa non sia tale da permettere una ancorché approssimativa divisione del suo godimento tra i vari partecipanti alla comunione, può essere deliberato il godimentoindiretto (anche mediante la concessione in locazione a terzi), per sopperire all'impossibilita di procedere ad una conveniente utilizzazione diretta. Tale forma di utilizzazione postula non solo che il godimento diretto, sia esso promiscuo o frazionato, sia impossibile o non ragionevole e dannoso, ma anche che esso sia stato deliberato dai comunisti - sia pure col sistema maggioritario (cfr., nel senso che l’indivisibilità del godimentocostituisce il presupposto per la validità della relativa delibera:

Cass. 8528/1994; Cass. 4131/2001; Cass.13763/2004; Cass. 22435/2011). La facoltà di esercitare l’uso diretto, che di norma compete a ciascun partecipante ai sensi dell'art1102 c.c. , viene meno se e dal momento in cui venga deliberato, in sede di amministrazione della cosa comune, di procedere all ’ utilizzazione col sistema del godimentoindiretto (Cass. 2902/1974; Cass. 8528/1994; Cass.4131/2001; 13763/2004; Cass. 22435/2011). Quindi, data la validità della decisione di concedere il bene in locazione (oggetto di giudicato interno), non residuavano in favore della ricorrente ulteriori pretese risarcitorie , potendo la comproprietaria solo pretendere la quota di canone che le spettava.

L’art. 1102 c.c. si applica, difatti, solo ove il singolo abbia titolo all’uso diretto e non quando sia stato legittimamente deliberato quello indiretto, non essendovi il limite del pregiudizio agli interessi dei condomini, come invece per le innovazioni, al potere di scelta della maggioranza (Cass. 4131/2001). Il ricorso è quindi respinto, con aggravio delle spese liquidate in dispositivo. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 5200,00, di cui € 200,00 per esborsi in favore di ciascun controricorrente, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così decis