Cassation court dismisses appeal on simulated sale, ruling mortgagee's prior inscription blocks simulation against bona fide creditors.

o la seguente ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5509/2018) proposto da: DE SIMONI Achille (C.F.: DSM CLL 45A16 E550K) e DE SIMONI Alessandra (C.F.: DSM LSN 72B41 F704D), rappresentati e difesi, giusta procura a margine del ricorso, dall’Avv. Maurizio Monina, elettivamente domiciliati in Roma, via Valadier n. 53, presso lo studio dell’Avv. Giampaolo Rossi; -ricorrenti - contro Banca di CREDITO COOPERATIVO di Scafati e Cetara S.c. a r.l. (C.F.: 00252880653), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv.

Alessandro Pasca, nel cui studio in Salerno, via Lungomare Trieste n. 26, ha eletto domicilio; -controricorrente - e VERLEZZA Bruno (C.F.: VRL BRN 74P15 F912T), VERLEZZA Armando (C.F.: VRL RND 70C16 C361U) e GIORDANO Adriana (C.F.: GRD DRN 63P57 F912I), rappresentati e difesi, giusta R.G.N. 5509/18 Cron. Rep. C.C.2/11/2022 Vendita – Simulazione – Opponibilità – Trascrizione procura in calce alla “comparsa di costituzione” depositata il 21 luglio 2021, dagli Avv.ti Giuseppe Romanelli e Maria Valeria D’Aniello, con domicilio digitale eletto presso il loro indirizzo di posta elettronica certificata; -resistenti - e LANDI Angelo (C.F.:

LND NGL 38M26 E026F), D’AMICO Rosa (C.F.: DMC RSO 40M54 L860P), LANDI Maria Rosaria (C.F.: LND MRS 66H54 H703P), LANDI Alfonso (C.F.: LND LNS 71C17 H703P), VERLEZZA Concetta (C.F.: VRL CCT 67T53 C361Q), FASANO Matteo e la ZURICH Insurance Public Limited Company, in persona del suo legale rappresentante pro –tempore; -intimati - avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 1192/2017, pubblicata il 4 dicembre 2017, notificata l’11 dicembre 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2 novembre 2022 dal Consigliere relatore dott.

Cesare Trapuzzano. FATTI DI CAUSA 1.– De Simoni Achille e De Simoni Alessandra convenivano, davanti al Tribunale di Salerno, Landi Angelo, D’Amico Rosa, Landi Maria Rosaria, Landi Alfonso, la BCC di Scafati e Cetara S.c. a r.l., Verlezza Luigi e Fasano Matteo e chiedevano: a ) che fosse accertata la nullità ovvero, in subordine, la simulazione dell’atto pubblico di vendita immobiliare in favore di Landi Alfonso del 2 settembre 1997; che fosse dichiarato il diritto di proprietà sul medesimo immobile oggetto del predetto attopubblico, in favore di De Simoni Alessandra, ovvero che fosse disposto il trasferimento del diritto di proprietà, ai sensi dell’art. 2932 c.c.; che fosse dichiarata la nullità o l’inefficacia dell’iscrizione ipotecaria in favore della BCC e dell’atto di pignoramento trascritto da Verlezza Luigi;

b) in subordine, in caso di mancato accoglimento delle predette domande, che Landi Angelo e D’Amico Rosa fossero condannati alla restituzione del prezzo versato per l’acquisto del medesimo appartamento; che il notaio Fasano Matteo fosse condannato al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata stipula dell’atto pubblico di compravendita; che tutti i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni. Al riguardo, gli attori esponevano: che De Simoni Achille,con contratto preliminare stipulato nell’anno 1993, si era impegnato ad acquistare, per sé o per persona da nominare, un appartamento in Vietri sul Mare, per il prezzo di vecchie lire 412.500.000; che il prezzo della vendita era stato versato, in parte, da De Simoni Achille e, per il saldo, da De Simoni Alessandra; che, con contratto definitivo in forma di scrittura privata del 14 febbraio 1996, Landi Angelo, in proprio e in qualità di procuratore speciale di Landi Maria Rosaria, e D’Amico Rosa trasferivano la proprietà del predetto bene in favore di De Simoni Alessandra, immettendola nel possesso ed impegnandosi a trasfondere in un atto pubblico il contenuto della vendita; che il notaio Fasano Matteo si era rifiutato di rogare l’atto pubblico per l’assenza delle necessarie certificazioni urbanistiche; che, nelle more, Landi Angelo, in proprio e nella predetta qualità, e D’Amico Rosa avevano trasferito la proprietà del suindicato bene in favore del figlio Landi Alfonso, come da atto pubblico del 2 settembre 1997; che tale ultimo atto di vendita era simulato; che, inoltre, da un lato, Verlezza Luigi aveva trascritto sul predetto appartamento due pignoramenti immobiliari – per avere Landi Alfonso avallato cambiali rilasciate dai genitori – e, dall’altro, Landi Alfonso, pochi giorno dopo la redazione del rogito, aveva concesso ipoteca volontaria sul medesimo immobile, in favore della BCC di Scafati e Cetara S.c. a r.l., a garanzia del mutuo ottenuto.

Il Tribunale adito, con sentenza n. 2209/2008, depositata il 17 settembre 2008, dichiarava l’avvenuto acquisto della proprietà dell’appartamento in questione, in favore di De Simoni Alessandra, in forza della scrittura privata definitiva del 14 febbraio 1996; dichiarava la simulazione dell’atto pubblico di compravendita del 2 settembre 1997, concluso da Landi Angelo, in proprio e in qualità, e D’Amico Rosa, in favore di Landi Alfonso; rigettava tutte le altre domande proposte dagli attori. Per ciò che qui rileva, il Tribunale rigettava le domande proposte nei confrontidi Verlezza Luigi e della BCC, evidenziando:

1) che gli attori non avevano trascritto l’atto di acquisto dell’immobile del 14 febbraio 1996;

2) che l’atto pubblico di compravendita del 2 settembre 1997 era stato trascritto in data 8 settembre 1997;

3) che la domanda giudiziale di simulazione era stata trascritta il 9 luglio 1999, ossia in epoca successiva, sia all’iscrizione dell’ipoteca volontaria del 27 settembre 1997, sia alla trascrizione dei pignoramenti in data 7 ottobre 1997 e in data 31 ottobre 1997. Rilevava, ancora, che la posizione dei convenuti doveva essere esaminata alla stregua della disciplina dettata dall’art.1415 c.c., sicché la buona fede dei convenuti imponeva il rigetto della domanda articolata nei loro confronti. Inoltre, il Giudice di prime cure sosteneva: che l’ipoteca iscritta in favore della BCC era venuta meno per effetto del recesso della stessa dal contratto di mutuo, sicché l’iscrizione dell’ipoteca si era estinta prima ancora della proposizione della domanda giudiziale; che Verlezza Luigi, fin dall’anno 2003, aveva rinunciato alla procedura esecutiva intrapresa sul richiamato cespite immobiliare. 2.–Decidendo sul gravame interposto da De Simoni Achille e De Simoni Alessandra, cui resistevano Fasano Matteo –e la Zurich Insurance PLC, chiamata in garanzia dal Fasano – nonché la BCC, la Corte d’appello di Salerno, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e confermava la pronuncia impugnata.

A sostegno della pronuncia il Giudice del gravame rilevava, per quanto interessa in questa sede:

a) che la scrittura privata del 14 febbraio 1996 non era stata trascritta;

b) che, per converso, tanto l’iscrizione ipotecaria in favore della BCC, quanto la trascrizione dei pignoramenti in favore di Verlezza Luigi, erano precedenti alla trascrizione della domanda giudiziale di simulazione;

c) che l’inapplicabilità alla fattispecie in esame della disciplina dettata dall’art. 1416 c.c. (rectedall’art. 1415 c.c.) non valeva a superare le argomentazioni addotte sul punto dal Giudice di prime cure;

d) che la BCC e il Verlezza non avevano agito in malafede;

e) che il mutuo a garanzia del quale era stata iscritta l’ipoteca non era stato erogato per recesso della Banca. 3.–Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, De Simoni Achille e De Simoni Alessandra. Ha resistito con controricorso la Banca di Credito Cooperativo di Scafati e Cetara S.c. a r.l. Si sono costituiti, con “comparsa di costituzione” del 21 luglio 2021, Verlezza Bruno, Verlezza Armando e Giordano Adriano, quali eredi di Verlezza Luigi. Sono rimasti intimati Landi Angelo, D’Amico Rosa, Landi Maria Rosaria, Landi Alfonso, Verlezza Concetta, Fasano Matteo e la Zurich Insurance Public Limited Company.

RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– In primo luogo, deve essere dichiarata l’inammissibilità della “comparsa di costituzione” e della connessa procura in calce, depositata da Verlezza Bruno, Verlezza Armando e Giordano Adriana il 21 luglio 2021, con riserva di successiva notifica alle controparti. Si tratta, infatti, di un atto irrituale e tardivo, che non rispetta le forme prescritte dall’art. 370 c.p.c. per la notifica e il deposito del controricorso. Conseguentemente deve essere, altresì, dichiarata inammissibile la memoria illustrativa depositata ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. dagli stessi resistenti. 2.–Tanto premesso, con l’unico motivo articolato i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o, quanto meno, la falsa applicazione degli artt. 1415, primo comma, 1416, primo comma, e 2652, primo comma, n. 4, c.c. nonché dei principi giuridici in materia di opponibilità della simulazione, per avere la Corte territoriale ritenuto che l’accertamento della simulazione dell’atto pubblico di vendita del 2 settembre 1997 fosse inopponibile, per mancanza di prova circa la malafede di Verlezza Luigi e della BCC di Scafati e Cetara S.c. a r.l., a fronte della trascrizione dei pignoramenti e dell’iscrizione dell’ipoteca volontaria prima della trascrizione della domanda giudiziale di simulazione.

Deducono, in proposito, gli istanti che l’art. 1415, primo comma, c.c. non avrebbe potuto trovare applicazione alla fattispecie, in quanto avrebbe sancito l’inopponibilità della simulazione, sia da parte dei contraenti, sia da parte degli aventi causa e dei creditori del simulato alienante, esclusivamente nei riguardi dei terzi che in buona fede avessero acquistato diritti dal titolare apparente, cioè nei riguardi di coloro in favore dei quali il bene fosse stato successivamente venduto dal simulato acquirente. E la medesima limitazione sarebbe stata stabilita dall’art. 2652, primo comma, n. 4, c.c., quanto alla prevalenza delle trascrizioni, dettando tale norma una tutela unicamente rivolta ai diritti acquistati dai terzi in buona fede, che avessero trascritto o iscritto l’atto di acquisto anteriormente alla trascrizione della domanda di simulazione.

Senonché –aggiungono i ricorrenti – s ia il Verlezza sia la BCC non avrebbero acquistato alcunché, ma avrebbero unicamente compiuto atti di esecuzione sul bene medesimo ovvero costituito e iscritto un diritto di ipoteca. Obiettano, ancora, i ricorrenti che alla fattispecie non avrebbe potuto trovare applicazione neanche l’art. 1416, primo comma, c.c., norma che avrebbe riguardato espressamente la posizione dei soli contraenti, non già degli altri terzi, vale a dire delle parti tra le quali fosse stato concluso il contratto simulato, prevedendo che costoro – e solamente costoro – non avrebbero potuto opporre la simulazione a chi, in buona fede, avesse compiuto atti di esecuzione sul bene oggetto del contratto medesimo.

Con la conseguenza che la simulazione sarebbe stata opponibile, da parte degli aventi causa dei simulati alienanti, nei confronti dei creditori che in buona fede avessero compiuto atti di esecuzione sul bene oggetto del contratto simulato ovvero che avessero costituito e iscritto ipoteca, benché la trascrizione dei pignoramenti e l’iscrizione di ipoteca fossero state anteriori alla trascrizione della domanda di simulazione e nonostante il loro stato di buona fede. Pertanto, da un lato, vi sarebbe stata la situazione di chi in buona fede avesse acquistato il bene dal titolare apparente e tale situazione, salvi gli effetti di eventuali trascrizioni, sarebbe stata tutelata e avrebbe prevalso, oltre che nei confronti delle parti contraenti, anche nei confronti degli aventi causa e creditori del simulato alienante, ai sensi dell’art. 1415, primo comma, c.c. Dall’altro, vi sarebbe stata la situazione di chi, quale creditore del titolare apparente, avesse semplicemente compiuto atti di esecuzione, ma tale situazione sarebbe stata tutelata e avrebbe prevalso, sempre che vi fosse stata buona fede, esclusivamente nei confronti delle parti contraenti, ai sensi dell’art. 1416, primo comma, c.c., giammai, invece, anche qualora vi fosse stata buona fede, nei confronti degli aventi causa del simulato alienante. 2.1.–Il mezzo di critica è infondato.

E ciò sebbene l’art. 1415, primo comma, c.c. prospetti la inopponibilità della simulazione, da parte dei contraenti, degli aventi causa o dei creditori del simulato alienante, nei soli confronti dei terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti dal titolare apparente. Pertanto, la norma si riferisce, a differenza del secondo comma, non ai terzi in qualche modo pregiudicati dalla simulazione stessa ma solo a quelli che, in buona fede, abbiano acquistato diritti dal titolare apparente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7470 del 11/08/1997; Sez. 3, Sentenza n. 5490 del 13/10/1980;

Sez. 3, Sentenza n. 4933 del 28/10/1978). Nel caso in esame i creditori del simulato acquirente non hanno acquistato diritti dal titolare apparente. Allo stesso modo, nella fattispecie non può trovare applicazione l’art. 1416, primo comma, c.c., secondo cui la simulazione non può essere opposta dai contraenti ai creditori del titolare apparente che in buona fede abbiano compiuto atti di esecuzione sui beni che sono stati oggetto del contratto simulato. E tanto in quanto la norma si riferisce alla inopponibilità, a cura dei soli contraenti, nei confronti nei creditori del titolare apparente, ma non si estende agli aventi causa dei contraenti.

Nondimeno, la soluzione già accolta dalle due sentenze di merito trova fondamento nel combinato disposto degli artt. 2652, primo comma, n. 4, e 2915, secondo comma, c.c. Sostiene la prima norma che la sentenza che accoglie la domanda diretta all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. In forza della seconda disposizione, non hanno effetto, in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, gli atti e le domande per la cui efficacia, rispetto ai terzi acquirenti, la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento.

Sicché ai creditori del titolare apparente, che abbiano, in buona fede, compiuto atti di esecuzione sui beni oggetto dell’atto simulato, la cui trascrizione (del pignoramento) risulti anteriore alla trascrizione della domanda di simulazione, non potrà essere opposta la simulazione, neanche a cura degli aventi causa del simulato alienante. E ciò appunto in virtù dell’equiparazione, risultante dal combinato disposto delle richiamate norme, tra aventi causa del simulato acquirente e creditori del titolare apparente (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 19025 del 08/08/2013;

Sez. 1, Sentenza n. 4915 del 05/06/1987; Sez. 1, Sentenza n. 1382 del 09/02/1987; Sez. 1, Sentenza n. 6381 del 25/11/1982). Con riferimento al creditore ipotecario, invece, l’art. 2652, primo comma, n. 4, c.c. espressamente estende l’inopponibilità della sentenza di accoglimento della domanda di simulazione ai diritti acquistati dai terzi in buona fede in base a un atto trascritto o “iscritto” anteriormente alla trascrizione della domanda, e tra i diritti acquistati in base a un atto “iscritto” deve includersi anche il diritto reale di ipoteca (Cass.

Sez. 3, Sentenza n. 4814 del 19/09/1979). Gli artt. 2858 e ss. c.c. confermano la prevalenza, nel conflitto tra creditore ipotecario del titolare apparente e avente causa del simulato alienante, del creditore ipotecario che abbia iscritto l’ipoteca prima della trascrizione della domanda di simulazione. 3.–In definitiva, il ricorso deve essere respinto. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza d