Court dismisses property claim for attic rooms, ruling they belong to first-floor owner based on structural access and lack of exclusive utility for second-floor owner.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso n. 9258-2017 r.g., proposto da: GIUSEPPE GENNA, rappresentato e difeso dall’avv. SALVATORE NICOLOSI per procura in calce al ricorso; -ricorrente - contro ISABELLA RIZZO, rappresentata e difesa dagli avv. MARIA CRISTINA e GIUSEPPE DE GERONIMO per procura speciale rilasciata per atto del notaio Grazia Manuela Banna del 29.10.2019; -controricorrente - avverso la sentenza n. 266/2017 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 14/2/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/4/2022dal Consigliere dott.

LUIGI LA BATTAGLIA; Ric. 2017 n. 9258 sez. S2 -ud. 29-4-2022 -2- MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE 1.Giusepp e Genna convenne, dinanzi al Tribunale di Catania, Isabella Rizzo, proponendo un’azione di rivendicazione del diritto di proprietà su due sottotetti, da lui acquistati in data 23.4.2004 da Elvira Rosa Maria Giammona, insieme ai sottostanti appartamenti posti al secondo piano dell’edificio sito in Catania, via Umberto n. 190. Costituendosi in giudizio, la convenuta dedusse che i sottotetti in questione fossero pertinenze del suo appartamento, posto al primo pianodel medesimo edificio (dal quale avevano accesso attraverso una scala), o -in subordine - che fossero stati da lei usucapiti .

Il Tribunale accolse la domanda. L’appello proposto da Isabella Ri zzo venne accolto dalla Corte d’Appello di Catania, la quale, in primo luogo, escluse che i rispettivi titoli d’acquisto (quello del Genna espressamente richiamante le “soprastanti e corrispondenti porzioni di sottotetto” quali pertinenze dell’immobile; quello della Izzo non contenente, invece, alcuna menzione delle stesse) avessero “rilevanza decisiva”; e, in secondo luogo, ritenne che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, i vani in questione dovessero essere considerati pertinenze dell’appartamento dell’appellante, sul presupposto che l’originario proprietario dell’intero edificio aveva realizzato “la suddetta scala al fine di collegare esclusivamente il primopiano ai sottotetti, tanto che i successivi proprietari del secondo piano erano costretti a chiedere le chiavi ai proprietari del primo piano in caso di necessità di effettuare accessi nei sottotetti per riparazioni o altro” (pag. 8 della sentenza impugnata).

In ogni caso, in favore della Rizzo sarebbe maturata l’usucapione, per avere ella (e, prima di lei, la sua dante causa) posseduto i sottotetti fin dagli anni ‘80. Dell’usucapione non potrebbe giovarsi, invece, il Ric. 2017 n. 9258 sez. S2 -ud. 29-4-2022 -3- Genna, essendo accessibile dal proprio appartamento uno solo dei tre sottotetti, e con una modalità (un’apertura nel tetto di cm. 40x70) assai pericolosa (tale, dunque, da configurare, al più, un possesso clandestino). Giuseppe Genna ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di quattromotivi.

Isabella Rizzo ha depositato controricorso. In data 20.12.2019 la controricorrente ha depositato la procura speciale conferita, per atto del 29.10.2019 del notaio Grazia Manuela Banna, in favore degli avvocati Maria Cristina e Giuseppe De Geronimo, a seguito della morte dell’originario difensore Federico De Geronimo. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

2. Con i l primo motivo di ricorso i l ricorrente denuncia la violazione degli artt. 817 e 2697 c.c., per avere i giudici di secondo grado erroneamente attribuito ai sottotetti in questione la qualità di pertinenze dell’immobile posto al primo piano, nonostante essi non potessero considerarsi al “servizio esclusivo” di questo, sia perché accessibili anche dall’appartamento del ricorrente, sia per l’assorbente considerazione che fanno capo a un edificio originariamente appartenente a un unico proprietario, di modo che “la funzione della scala era semplicemente quella di consentire alla famiglia che abitava l’intero immobile indiviso di raggiungere i sottotetti anche dal primo piano oltre che dal secondo, non quella di creare, in modo durevole, un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra sottotetto e primo piano” (pag. 11 del ricorso).

3. Con il secondo motivo viene censurata la violazione dell’art.115 c.p.c., sotto il profilo del “travisamento della prova”, in particolare delle risultanze della c.t.u., per cui “i sottotetti potevano assolvere esclusivamente alla funzione di struttura Ric. 2017 n. 9258 sez. S2 -ud. 29-4-2022 -4- isolante il piano sottostante” (pag. 13 del ricorso), e presentavano solo in un punto le dimensioni prese come riferimento, dal giudice di secondo grado, per sancirne la funzione di vani autonomi a servizio dell’abitazione della controricorrente. 4.Il terzo motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 817 e 2697 c.c., per avere escluso la rilevanza probatoria del titolo d’acquisto del ricorrente, che invece dimostrava il trasferimento, in suo favore, della proprietà dei sottotetti in uno con l’appartamento sottostante.

Che la dante causa del ricorrente fosse proprietaria dei beni alienati al Genna risultava, del resto, dai titoli, pure prodotti dal ricorrente, rappresentati da un atto di donazione della nonna Elvira Santina Fabiano e daltestamento di costei (secondo quanto sancito dal la sentenza del Tribunale di Catania n. 1305 del 2001, emessa a definizione di un giudizio il cui c.t.u. aveva affermato che “non risulta da alcuna documentazione in atti che vi siano dei locali ammezzati all’altezza del 3° piano dell’immobile di via Umberto n. 190 facenti parte dell’appartamento del I° piano”).

5. Il quarto motivo d i ricorso concerne la violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 e 2697 c.c., per aver ritenuto idoneo, ai fini dell’usucapione, un mero compossesso con il ricorrente, tramutatosi in possesso esclusivo solo nel 2006, allorquando la Rizzo aveva chius o la botola che consentiva l’accesso al sottotetto dall’appartamento al secondo piano. 6.Logicamente preliminare appare l’esame del terzo motivo di ricorso, concernente le risultanze dei rispettivi titoli di acquisto delle parti, con riguardo ai sottotetti in questione.

E invero, “la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche Ric. 2017 n. 9258 sez. S2 -ud. 29-4-2022 -5- strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione diisolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo” (Cass., n. 9383/2020; conformi, Cass., n. 17249/2011 e Cass., n. 6143/2016).

La Corte d’Appello di Catania ha escluso la decisività dei rispettivi titoli di acquisto, argomentando,quanto alla Rizzo, con l’irrilevanza della mancata menzione dei sottotetti nel contratto di acquisto dell’appartamento al primo piano (potendosi, in ogni caso, applicare la disciplina legale dell’art. 818, comma 1, c.c.), e, quanto al Genna, con la non decisività della relativa menzione nell’atto di compravendita da Elvira Giammona, che “non comporta automaticamente che la sua dante causa (..) potesse legittimamente disporne, potendosi trattare di un acquisto a non domino” (pag. 6 della sentenza impugnata).

Il ragionamento seguito dai giudici di secondo grado va esente da censure, dal momento che, se è vero che - alla stregua della concorde prospettazione delle parti circa la successione dei rispettivi titoli d’acquisto sui beni “principali” -, la prova del diritto di proprietà del rivendicante non richiedeva di risalire oltre la comune dante causa Elvira Fabiano, ciò non toglie che sarebbe stato necessario dimostrare che gli atti di trasferimento successivamente intervenuti contemplassero, quale proprio ogget to, anche i sottotetti in questione.

Elvira Fabiano (ved. Giammona) aveva, infatti, legato l’appartamento del primo piano (nel quale abitava) alla figlia Gaetana Giammona, dopo avere in precedenza donato un appartamento del secondo piano alla nipote ElviraGiammona Ric. 2017 n. 9258 sez. S2 -ud. 29-4-2022 -6- (figlia del figlio premorto Carlo). Alla morte di Elvira Fabiano era seguito un giudizio di divisione della sua eredità, nel quale a Elvira Giammona era stato assegnato l’altro appartamento del secondo piano, mentre a Edoardo ed Ernesto Cappellani (figli ed eredi di Gaetana Giammona, l’altra figlia di Elvira Fabiano, a sua volta deceduta nel corso del processo) un appartamento al primo piano (l’altro era a costoro pervenuto per successione della madre Gaetana, la quale lo avevaricevuto in legato dalla madre Elvira Fabiano).

Successivamente, Elvira Giammona aveva alienato l’intero secondo piano a Giuseppe Genna, mentre Edoardo ed Ernesto Cappellani avevano venduto gli appartamenti al primo piano all’odierna controricorrente Isabella Rizzo. Il ricorrente avrebbe dovuto, quindi, dimostrare che i sottotetti erano ricompresi nell’oggetto del titolo d’acquisto in favore della propria dante causa Elvira Giammona, onde evitare la possibilità che, all’esito del relativo accertamento di fatto, risultasse (comesi vedrà essere avvenuto nella specie) che gli stessi fossero stati precedentemente (nel 2003) ceduti alla Rizzo quali pertinenze (pur non menzionate nel relativo titolo) degli immobili pervenuti a quest’ultima.

Correttamente, pertanto, il giudice di merito ha ritenuto non supportata da adeguata prova la domanda del Genna, con conseguente rigetto del motivo di ricorso in esame. 7.I primi due motivi di ricorso involgono l’accertamento in fatto della sussistenza del vincolo pertinenziale dei sottotetti con l’immobile di una delle parti in causa. Sul punto, è necessario premettere, in linea generale, che “l'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili -che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione - presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un Ric. 2017 n. 9258 sez.

S2 -ud. 29-4-2022 -7- elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quelloprincipale e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambii beni. (..)” (Cass., n. 20911/2021). Sostiene il ricorrente che le risultanze istruttorie del processo di merito (in particolare, la c.t.u. svolta dall’Ing.

Monaco in un diverso giudizio tra le medesime parti) deponevano nel senso “che i sottotetti potevano assolvere esclusivamente alla funzione di struttura isolante il piano sottostante” (pag. 13 del ricorso), con conseguente necessità di applicare il principio di diritto per cui “il sottotetto di un edificio che assolva all'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, si pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionemdello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare” (Cass., n. 6114/2022).

Vi è, però, che l a Corte d’Appello di Catania, sulla base del compiuto (e congruamente motivato) esame delle suddette risultanze, ha ritenuto (con valutazione di merito, come detto, incensurabile in questa sede) da un lato che i sottotetti per cui è causa “non assolv[a]no alla esclusiva funzione di isolare e proteggere detto appartamento [quello del Genna, n.d.r.] dal caldo, dal freddo e dall’umidità” (pag. 6 della sentenza impugnata); dall’altro che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, essi fungano da pertinenza (esclusivamente) dell’appartamento al primo piano di Ric. 2017 n. 9258 sez.

S2 -ud. 29-4-2022 -8- proprietà della Rizzo. Sotto il primo profilo, in considerazione delle dimensioni dei sottotetti (evincibili proprio dalla c.t.u. Monaco) e delle modalità del relativo utilizzo (ricavate dalle deposizioni testimoniali), i giudici di merito hanno ritenuto trattarsi di “vani autonomi”; sotto il secondo profilo, hanno evidenziato il collegamento strutturale dei sottotetti col primo piano, per mezzo di una scala, valorizzandone l’esclusività (ricavata dalla circostanza , già evidenziata, “che i successivi proprietari del secondo piano erano costretti a chiedere le chiavi ai proprietari del primo piano in caso di necessità di effettuare accessi nei sottotetti per riparazioni o altro”: pag. 8 della sentenza impugnata).

E invero, la possibilità di accesso per il proprietario dell’appartamento del secondo piano (attraverso un’apertura di cm 40x70, posta nel tetto della lavanderia dell’ammezzato) è risultata del tutto “anomala”, e “talmente pericolosa che il consulente tecnico si è addirittura rifiutato di sperimentare personalmente la su indicata modalità di accesso” (pag. 10 della sentenza impugnata), di modo che è stata coerentemente esclusa la configurabilità di un possesso utile all’usucapione in capo al Genna. Anche questi motivi non meritano, dunque, di essere accolti.

8. Il rigetto dei primi due motivi di ricorso (con le sottese considerazioni circa le caratteristiche strutturali e funzionali degli immobili oggetto di causa), determina l’assorbimento del quarto. Pertanto, il ricorso viene rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali (liquidate in dispositivo). Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115), si dà atto della sussistenza dei Ric. 2017 n. 9258 sez. S2 -ud. 29-4-2022 -9- presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello -se dovuto - previsto per la stessa impugnazione .

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente procedimento di legittimità, che si liquidano in € 4.100,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, dichiara