Italian Court dismisses appeal against mediation firm for failing to inform client about existing mortgage on property.

l--?5S ORDINANZA sul ricorso 6907-2019 proposto da: SACCO CARMEN, elettivamente domiciliata in Brescia, presso lo studio dell'avv. Sergio Di Gangi dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce al ricorso, con indicazione della pec; - ricorrente - contro UNICA SERVICE S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Verona, presso lo studio dell'avv. Filippo Caprara dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine del controricorso; - controricorrente - avverso la sentenza n. 1980/2018 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, sez. prima civile, pubblicata il 20/12/2018 e notificata il 28/12/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/5/2022 dal consigliere dr. PATRIZIA PAPA; lette le memorie di parte ricorrente.

FATTI DI CAUSA Ric. 2019 n. 6907 sez. 52 - ud. 24-05-2022 -1- 1. Carmen Sacco convenne in giudizio dinnanzi al Tribunale di Brescia Unica Service s.r.l. per sentirla condannare alla restituzione delle somme versatele a titolo di provvigione per aver mediato, dalla proposta irrevocabile fino alla stipula del preliminare, l'acquisto di un immobile poi risultato gravato da ipoteca e di cui comunque non era stata conseguita la proprietà per intervenuto fallimento della società venditrice. Sostenne l'attrice che la società di mediazione avesse violato gli obblighi informativi impostile dall'art. 1759 cod.civ. e lamentò che conseguentemente ella non aveva potuto concludere il definitivo e che non aveva potuto recuperare il suo credito per l'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, insinuato a passivo in chirografo a seguito dell'accordo stipulato con la Curatela; chiese, pertanto, anche il risarcimento dei danni per grave inadempimento.

Istruita la causa con prove orali il Tribunale rigettò le domande, compensando le spese di lite. La Corte d'appello, adita dalla stessa Sacco, confermò la sentenza: in particolare, sostenne che l'attrice appellante era stata messa a conoscenza della iscrizione esistente sull'immobile perché la menzione dell'ipoteca risultava scritta, nella copia ricevuta dopo la sottoscrizione, con lo stesso mezzo meccanico con cui era stato redatto l'intero testo e non inserita a mano, come prospettato in atti; in ogni caso, rilevò che due testi avevano riferito che all'attrice appellante era stata consegnata una visura ipotecaria del 20 ottobre 2010 da cui era agevole apprendere l'esistenza dell'iscrizione, la natura congiunta dell'ipoteca e l'importo del credito garantito; osservò che l'indicazione della qualità dell'immobile come libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli era stata apposta per indicare «la situazione dell'immobile come voluta dalla promissaria acquirente all'atto Ric. 2019 n. 6907 sez. 52 - ud. 24-05-2022 -2- del trasferimento della proprietà» e il corrispondente impegno del promittente venditore a liberare l'immobile per quella data.

Aggiunse che la società di mediazione non era tenuta ad intervenire presso la banca per ottenere il consenso al frazionamento dell'ipoteca e che in ogni caso l'acquirente avrebbe potuto ottenere il frazionamento e la cancellazione della iscrizione sul suo immobile versando la quota di sua spettanza. Infine, la Corte territoriale escluse che tra gli obblighi dell'art. 1759 cod.civ. fosse compreso quello di informare l'acquirente sulle condizioni economico-finanziarie del venditore, atteso che oggetto della vendita non era stato un esercizio commerciale.

Avverso questa sentenza ha spiegato ricorso per cassazione Sacco Carmen, affidato a tre motivi a cui la Unica Service s.r.l. ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno presentato memorie. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo, prospettato in riferimento all'omesso esame di fatto decisivo, la ricorrente ha sostenuto che la Corte d'appello non avrebbe correttamente valutato i documenti laddove ha ritenuto che ella fosse stata informata del differimento dell'impegno del promittente venditore a liberare l'immobile; in particolare, la menzione nella proposta irrevocabile della qualità dell'immobile come libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli non poteva avere il significato attribuitole dalla sentenza, cioè, l'indicazione della situazione dell'immobile come da lei voluta quale promissaria acquirente all'atto del trasferimento della proprietà e il corrispondente impegno del promittente venditore a liberare l'immobile per quella data: era stato utilizzato, infatti il tempo verbale presente.

La Corte, inoltre, avrebbe omesso di considerare che Ric. 2019 n. 6907 sez. 52 - ud. 24-05-2022 -3- la proposta irrevocabile era stata interamente compilata dalla incaricata di Unica Service s.r.l. e che non vi era alcuna prova dell'avvenuta consegna a lei della copia contenente l'impegno a svincolare dall'ipoteca l'immobile promesso. In ogni caso, non avrebbe considerato l'obbligo per Unica Service s.r.l. di intervenire presso la banca per frazionare l'ipoteca e di rappresentare lo stato di pluriprotestato del venditore. Con il secondo motivo, pure articolato in riferimento all'omesso esame di fatto decisivo, la ricorrente lamenta che la Corte di appello non abbia considerato l'obbligo del mediatore di essere informato dei protesti levati a carico della società promissaria prima del 13 novembre 2010, quando fu stipulato il preliminare e di segnalare questi protesti.

Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta siano stati disapplicati principi di diritto consolidati, espressi da questa Corte in materia di responsabilità del mediatore per violazione degli obblighi informativi ex art. 1759 cod.civ..

2. Il primo motivo, articolato in due profili, è inammissibile per difetto di interesse quanto al primo profilo, atteso che non censura tutta la ratio decidendi dell'impugnata sentenza sulla conoscenza e conoscibilità dell'ipoteca gravante sull'immobile da parte della ricorrente: la Corte territoriale, infatti, ha dato esplicito rilievo all'avvenuta consegna, confermata dai testi, della visura sullo stato dell'immobile promesso; questa visura era aggiornata al 20 ottobre 2010 (cioè venti giorni prima della stipula del preliminare) e vi risultava l'esistenza dell'iscrizione, la natura congiunta dell'ipoteca e l'importo del credito garantito.

In tal senso la sola censura dell'erronea interpretazione del contratto quanto alla menzione della libertà dell'immobile Ric. 2019 n. 6907 sez. 52 - ud. 24-05-2022 -4- comunque non è sufficiente ad escludere la ragione per cui la Corte d'appello ha affermato l'adeguata informazione della Sacco sullo stato dell'immobile. Sul punto, deve considerarsi che, per principio consolidato di questa Corte, «ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l'omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l'autonoma motivazione non impugnata, in nessun caso potrebbe produrre l'annullamento della sentenza» (Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 9752 del 18/04/2017).

Nel suo secondo profilo, infine, il motivo è inammissibile laddove ripropone l'obbligo per Unica Service s.r.l. di intervenire presso la banca per frazionare l'ipoteca e di rappresentare lo stato di pluriprotestato del venditore: la Corte territoriale, invero, ha esplicitamente escluso che tra i compiti del mediatore rientrasse questo intervento, attenendo invece le questioni relative al frazionamento alle pattuizioni tra le parti; ha quindi aggiunto, quanto ai protesti, che quelli segnalati da Sacco erano stati pubblicati in data 2/11/2011, quando le parti si erano già impegnate e l'attività del mediatore si era conclusa.

Su questa motivazione la ricorrente non ha formulato alcuna specifica censura riconducibile ad uno dei cinque motivi di impugnazione previsti dall'art. 360, comma 1 cod.proc.civ.: seppure, infatti, non è necessaria l'adozione di formule sacramentali o l'indicazione numerica dei motivi, comunque è indispensabile che il ricorrente formuli una critica chiara e immediatamente inquadrabile nella tassativa griglia normativa Ric. 2019 n. 6907 sez. 52 - ud. 24-05-2022 -5- (Sez. U - , Ordinanza n. 32415 del 08/11/2021) e ciò nella specie non è stato fatto.

Ugualmente inammissibile è il secondo motivo. In tutta la censura la ricorrente ha lamentato l'omesso esame di un fatto decisivo e, cioè, il fatto che sin dal settembre 2010, cioè circa due mesi prima della stipula del preliminare, fossero stati levati protesti nei confronti del promittente venditore di cui non era stata informata dall'agente. Quel che tuttavia la ricorrente non ha riferito è la data di pubblicazione di questi protesti: non è dato dunque valutare la decisività del fatto perché non risulta la conoscibilità da parte dell'agente di questo fatto durante il periodo di svolgimento del suo incarico.

Il terzo motivo è assorbito, atteso che non è stata rappresentata altra violazione degli obblighi informativi.

3. In conclusione il ricorso dev'essere rigettato, con addebito di spese in applicazione del principio di soccombenza. Si applica alla presente impugnazione, proposta dopo il 30.1.2013, il comma 1-quater dell'art. 13 D.P.R. 115/02 (introdotto dalla legge di stabilità 228/12), che obbliga la parte, che proponga un'impugnazione inammissibile, improcedibile o totalmente infondata, a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna Sacco Carmen al pagamento, in favore di Unica Service s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, IVA e contributi nella misura di legge. Ric. 2019 n. 6907 sez. 52 - ud. 24-05-2022 -6- Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a carico della ricorrente e in osservanza dell'art. 13 co. 1-quater D.P.R. 115/02, nel testo inserito dall'art. 1 co. 17° I.