Court dismisses appeal regarding servitude of passage, upholding lower court's finding of established legal easement.

pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso 9820-2017 proposto da: FARMINDUSTRIA-ASSOCIAZIONE DELLE IMPRESE DEL FARMACO, elettivamente domiciliata in ROMA, V. SISTINA 42 , presso lo studio dell'Avv.Prof. FRANCESCO GIORGIANNI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ALESSIA GIORGIANNI; -ricorrenti - contro SCILLA 96 S.R.L., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. CARONCINI 27, presso lo studio dell'Avv. FLAMINIO SENSI, che lo rappresenta e difende; -controricorrenti - nonchè contro Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 2 - TIGLIO 1 S .R.L., PIRELLI C REAL ESTATE S.P.A. , ORIONE IMMOBILIARE PRIMA S .

P . A . , IMMOBILIARE NAZ ARENO 98 S . R . L . IN LIQUID, MEDIOLANUM VITA S.P.A., DEL PLATO SILVANA , CONDOMINIO PALAZZO DEL BUFALO DI LARGO DEL NAZARENO 3/8, LEASINGROMA S.P.A., EUROPA 2000 SRL, BUFFETTI DUCOLI ALESSANDRA, DELEDA FINANCIAL CORP.S.A. -intimati - avverso la sentenza n. 1922/2016 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il22.03.2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/06/2022 dal Consigliere Dott. CRISTINA AMATO CONSIDERATO CHE:

1. Con atto di citazione notificato in data 14.06.2000 ad Unione Immobiliare S.p.a. (UNIM) e a FARMAINDUSTRIA, il CONDOMINIO DI LARGO DEL NAZARENO 3/8chiedeva al giudice monocratico civile del Tribunale di Roma inibirsi a UNIM S.p.a e FARMAINDUSTRIA, rispettivamente quale proprietaria e conduttrice di un’area cortilizia retrostante l’edificio, il passaggio veicolare attraverso il passo carrabile contraddistinto dal numero civico 3, Largo del Nazareno.Nel prosieguo del giudizio di primo grado , a seguit o dell’eccezione di difetto di legittimazione passiva, veniva chiamata in causa,ad integrazione del contraddittorio, la nuova proprietaria dell’area cort ilizia, M .

S . M . C . Immobiliare S.r.l. All’udienza del 30.11.2001 interveniva in giudizio l’odierna ricorrente, SCILLA S.R.L., per aderire alla domanda principale dell’attrice in qualità di condomina dell’edificio del CONDOMINIO DI LARGO DEL NAZARENO 3/8. Le attrici contestavano l’esistenza e/o validità della servitù di passaggioveicolare, e chiedevano al Tribunale di Roma di inibirsi il passaggioveicolare con actio negatoria servitutis, Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 3 - o di riconoscersi il pagamento di un’indennità ex a rt. 1053 cod. civ. qualora fossedisposta una servitù coattiva a loro carico.

2. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 689/2008, rigetta va la domanda attorea, ritenendo sussistente la servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.Ciò era desumibile: - dall’originaria appa rtenenza (sin dal sec XVII) dell’intero complesso immobiliare alla famiglia Del Bufalo; - dalla documentazione prodotta, in virtù della quale l’androne del civico 3metteva in comunicazione un cortile adiacente, in piccola parte di proprietà del fabbricato storico del CONDOMINIO 3/8 (Palazzo Del Bufalo), per il restante di pertinenzadi un palazzo già appartenente ad I.N.A., successivamente acquisito da UNIM unitamente a detta seconda area cortilizia eavente accesso pedonale dal civico 46 di via del Tritone.

Questa seconda area cortilizia era stata data in locazione a Saffa Immobiliare S.r.l., divenuta proprietaria del fabbricato Del Bufalo con atto del 17.05.1991 (la quale negli anni avrebbe proceduto alla vendita delle singole unità immobiliari, residenziali e uffici), che la utilizzava per il parcheggio di veicoli con accesso dal passo carrabile di Largo Nazareno civico n.

3. L’esistenza di una servitù di passaggio (pedonale e) veicolare e ra documentata dagli atti di vendita con cui la Saffa Immobiliare S.r.l. aveva ceduto gli appartamenti di palazzo Del Bufalo; né poteva dirsi smentita dalla lettera del Regolamento condominiale, recepito nei singoli atti di vendita, ove (all’art.

6) era contenuta una clausola la cui formulazione letterale («servitù a vantaggio di persone») dovesse far propendere per un diritto di passaggio a favore di un soggetto determinato, e non del fondo, ma dovendo valutarsi il contesto complessivo del regolamento; - dalla conformazione strutturale del Palazzo del Bufalo, dalla quale emerge l’originaria e naturale predisposizione dell’ingresso di cui al civico n. 3 a consentire l’accesso libero e privo di ostacoli all’area Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 4 - cortilizia adiacente, verosimilmente destinataad accogliere i mezzi di trasporto dell’epoca (carrozze, cavalli, etc.).

3. Appellava SCILLA 96 S.R.L. (unitamente ad altri condomini con posizioni processuali diverse) reiterando le medesime richieste presentate al giudice di prime cure. Le appellate costituite (quali soggetti succedutisi nella titolarità del fondo asseritamente dominante) chiedevano, alcune, la regolazione delle spese di lite; altre, mediante appello incidentale,chiedevano dichiararsi l’esistenza di una servitù di transito (pedonale e) veicolare sul passo carrabile e sull’androne p er accedere all’area cortilizia; ovvero, in via subordinata, l’acquisto di detta servitù per usucapione o mediante costituzione coattiva ex art.1051 c.c.

4. Con sentenza n. 1922/2016, la Corte d’Appello di Roma accoglie va la richiesta dell’ appe llante , ossia l’inesistenza di una servitù di passaggio veicolare sul fondo di proprietà del CONDOMINIO DI LARGO NAZARENOavente accesso dal civico n.

3. Riteneva la Corte: - sufficientemen te provato il fatto presupposto dall’appellante , ossia chel’intera area cortilizia di cui si discute e che si trova sul retro del fabbricato di palazzo Del Bufalonon sia appartenuta sin dall’origine ad un unico proprietario, con ciò escludendosi la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia.S econdo la Corte distrettuale, solo una prima parte del cortile è di proprietà del condominio Del Bufalo (fondo asseritamente servente); l’altra e più estesa area, pur appartenendo allo stesso mappale, reca chiaramente l’indicazione di appartenenza ad altra proprietà, oggi di ORIONE IMMOBILIARE PRIMA S.P.A. ( ex I .

N .A., asseritamente dominante), ed è stata oggetto di molteplici contratti di locazione a favore di innumerevoli conduttori, tra cui da ultimo la Saffa Immobiliare S.r.l., a sua volta precedente proprietaria dell’intero fabbricato Del Bufalo. Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 5 - - inesistente la servitù per destinazione del padre di famiglia di passaggio (pedonale e)veicolare sul fondo , ex art. 1062 cod. civ.; -inesistente la costituzione di servitù di passaggio in forma scritta tra i soggetti proprietari dei due fondi, tale non potendo considerarsi il Regolamento contrattuale del 1993 del Condominio di Largo del Nazareno (richiamato nei diversi contratti di vendita degli appartamenti di Palazzo Del Bufalo), come non correttamente interpretato dagli appellati.

Pertanto, la Corte d’Appello di Roma: - emetteva il divieto di esercizio del passaggio veicolare nei confronti dell’avente causa di ORIONE IMMOBILIARE PRIMA S.P.A., cioè FARMAINDUSTRIA (non legittimata rispetto all’azione negatoria, ma legittimata rispetto all’azione personale) e di tutti i soggetti estranei al condominio di Largo del Nazareno 3/8; -rigettava l’appello incidentale di ORIONE IMMOBILIARE PRIMA S.P.A., in cui si reclamava l’usucapione della servitù di passaggio veicolare, non essendo trascorsi i 20 anni exart. 1158 cod. civ. tra l’unico atto al quale si sarebbe potuta attribuire valenza di esercizio di servitù (contratto di locazione, datato 1992) e la data della domanda riconvenzionale (giugno 2000); -rigettava l’appello incidentale in cui la stessa ORIONE IMMOBILIARE PRIMA S.P.A., chiede va la c ostituzione di servitù coattiva ex art. 1051, 1052 cod. civ., posto che non si è in presenza di un cortile intercluso, essendo il passaggio pedonale possibile dal civico 8 di Largo Nazareno e da via del Tritone n.46; - ri getta va l’i mpugnazione incidentale della DE L PLATO per il risarcimento del pregiudizio per il passaggio sine titulo, stante la mancanza di prova del danno; -compensava interamente le spese per entrambi i gradi di giudizio .

Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 6 - 5. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione FARMAINDUSTRIA. Resiste SCILLA 96 S.R.L. Entrambe le parti hanno presentato memoria in prossimità dell’udienza camerale. RILEVATO CHE: La ricorrente affida il ricorso a tre motivi.

1. Con il primo motivo, denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1062, 922, 1350 e 1376 cod. civ. con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.; nonché omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. Laricorrente afferma che in origine il palazzo Del Bufalo apparteneva all’omonima famiglia (dal XVII alla fine del XIX sec.), la quale aveva impresso la servitù di passaggio anche veicolare (riguardante mezzi d’epoca, come carrozzee cavalli) ancor prima della separazione dei due fondi (palazzo e area cortilizia, su gran parte della quale sarebbe stato edificato il nuovo edificio con accesso da via del Tritone, 46, già dal 1914 di proprietà I.N.A.); che dai successivi atti di vendita o comunque dagli atti prodotti in giudizio non risulta l’esistenza diclausole che annullino o neghino l’esistenza di detto passaggio veicolare.

E’, pertanto, certo e provato che al momento della separazione della proprietà dei due fondi il rapporto di asservimento è continuato a sussistere, e che perduri la servitù per destinazione del padre di famiglia.

2. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrentelamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1061 e 1158 cod. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 cod.proc. c iv .; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. La ricorrente sostienel’avvenuta usucapione della servitù (pedonale e) carrabile , a favore dell’I.N.A. e suoi aventi causa, non solo da tempi immemorabili ma per lo meno dal 23.02.1962 (fino al 14.06.2000, data di Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 7 - instaurazione del giudizio di primo grado da parte dei proprietari dell’asserito fondo servente): data in cui il Palazzo del Bufalo è stato alienato alla Saffa Immobiliare S.p.a., con atto dal quale risulta con chiarezza l’esistenza di un diritto di passaggiocarrabile.

3. Con il terzo motivo la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1051 e 1152 cod.c iv ., con riferimento all’art. 360 cod.proc. c iv .; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.Secondo la ricorrente, l’area cortilizia deve considerarsi interclusa, poiché l’accesso veicolare è possibile solo dal passo carraio del Palazzo De Bufalo del civico n. 3 di Largo Nazareno: stante la storica destinazione dell’area cortilizia interna a parcheggio veicolare, e la conformazione dei luoghi, ha errato la Corte distrettuale nel non riconoscere i presupposti per la costituzione coattiva diservitù carrabile.

4. Il Collegio osserva che la complicatezza della vicenda, unitamente ai fatti nuovi segnalati con la memoria dalla ricorrente(in particolare: il fatto che essa sia divenuta titolare dei beni immobili siti nel Palazzo Del Bufalo con accesso da Largo del Nazareno n. 3/8, oltreché dell’area cortilizia adibita a parcheggio auto con accesso pedonale e carrabile da Largo del Nazareno 3/8, già di proprietà della Immobiliare Nazareno 98 Srl, di cui era unica socia; l’adozione di una delibera in data 22.07.2019, con al quale il CONDOMINIO PALAZZO DEL BUFALO DI LARGO DEL NAZARENO 3/8, preso atto degli articoli 5 lettera o) e 6 lettera b) e c) del regolamento di condominio “Palazzo del Bufalo” Largo del Nazareno nn. 3 e 8, riconosce il diritto dei condomini di transitare, anche a bordo di veicolo, per il passo carraio di cui al civico 3 di Largo del Nazareno, attraverso l’atrio carraio del condominio, fino dentro al cortile condominiale), rendono opportuna la trattazione in pubblica udienza a termini dell’art. 375, secondo comma, cod.proc. c iv ., attesa la particolare rilevanza delle questioni sollevate.

Ric. 2017 n. 09820 sez. S2 -ud. 28-06-2022 - 8 - P. Q