Cassation court allows condominium resolution to bind dissenting owner regarding future expenses despite legal rules.

iato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 8721/2017 R.G. proposto da: GUNTHER RAFFL, FRIEDERIKE PLANK IN RAFFL, rappresentati e difesi dagli avvocati KLAUS PANCHERI, ROLAND UNTERHOFER e CARLO TOTINO, domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in ROMA, VIA CASSIODORO 19. –ricorrenti – contro BOLOGNA ALEXANDRA, rappresentata e difesa dagli avvocati GIANCARLO QUECCHIA e ROSA MATTIA, domiciliati presso lo studio di quest’ultima in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 1. –contro ricorrente – nonché contro CONDOMINIO LE CAMELIE, BOLOGNA MICHELE, GUGEL HANS PETER, PLANK JOSEF, PLANK WOLFGANG, ROMAIOLI FRANCESCO, SCHRANZ KARL, ZAPF MICHAEL, SCHWARZ ELFRIEDE, BODEI CARLA;

–intimati – avverso la sentenza n. 1295/2016 della CORTE DI APPELLO DI BRESCIA, depositata il 22/12/2016. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2022 dal Consigliere ANTONELLO COSENTINO RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE I coniugi Gunther Raffl e Friederike Plank in Raffl sono comproprietari di un appartamento facente parte del condominio “Le Camelie”, in Toscolano Moderno (BS). Adiacente al condominio “Le Camelie” vi è un altro immobile, denominato “Villa Grande”, di proprietà della Sig.ra Alexandra Bologna la quale, in forza dell’art. 5 del regolamento del condominio “Le Camelie”, può utilizzare la piscina di quest’ultimo, secondo le modalità indicate dall’art. 6 del suddetto regolamento.

Nel corso dell’assemblea del condominio “Le Camelie” del 07.08.04 è stata approvata - con il solo voto contrario del Sig. Gunther Raffl - una delibera volta a definire un contenzioso esistente tra tale condominio e la Sig.ra Alexandra Bologna in ordine alle spese cui la stessa avrebbe dovuto partecipare in ragione dell’utilizzo della piscina e, comunque, in ordine alla sua ritenuta partecipazione al condominio. Con detta delibera si è stabilito che la Sig.ra Alexandra Bologna deve partecipare alle spese in ragione di «1.000 euro all’anno, oltre il 10% delle spese straordinarie per piscina (sostituzione e telo) a partire dal consuntivo 2002/03.

Lo stesso dicasi per i bilanci a venire. Rimane la rinuncia alla convocazione a qualsiasi assemblea e conseguente rinuncia di voto». E’ stato altresì precisato che «le parti accettano che tale pattuizione ha valore solenne per la Sig.ra Alexandra Bologna e non per futuri proprietari o aventi diritto. La Sig.ra Bologna Alexandra verserà la cifra di 2.417,75 euro a saldo e chiusura di ogni richiesta da parte del Condominio antecedente il 30/06/04». La menzionata delibera è stata impugnata dal Sig. Gunther Raffl davanti al tribunale di Brescia-Salò (nel giudizio di primo grado è poi intervenuta anche la di lui moglie, signora Friederike Plank), sul presupposto che la Sig.ra Alexandra Bologna fosse a tutti gli effetti una condomina e, pertanto, dovesse partecipare alle spese in proporzione alla propria quota millesimale e non nella misura forfettaria prevista nella delibera impugnata.

Il giudice di primo grado -nel contraddittorio dei coniugi Raffl e Plank con il condominio “Le Camelie”, con Alessandra Bologna e con tutti gli altri condomini (Michele Bologna, Peter Gugel Hans, Josef Plank, Wolfgang Plank, Francesco Romaioli, Karl Schranz, Michael Zapf, Schwarx Elfriede in Zapf e Carla Bodei in Romaioli) - ha rigettato l'impugnativa e tale decisione è stata confermata dalla Corte d'appello di Brescia. La Corte distrettuale ha ritenuto legittima la deliberazione assembleare che assoggettava la Sig.ra Bologna alla contribuzione alle spese condominiali in misura diversa da quella («proporzionale al valore della proprietà di ciascuno») prevista dall'articolo 1123, primo comma, c.c., sul rilievo chetale deliberazione sarebbe stata «legittimata dalla previsione di cui all'articolo 1123, comma primo, cod. civ., che prevede la possibilità di diversa pattuizione rispetto alla regola generale di partecipazione alle spese da parte del condomini in proporzione alle quote di loro proprietà» (pag. 17, quarto capoverso, della sentenza).

Secondo la corte bresciana, inoltre, la delibera in questione non integrerebbe «una modifica del regolamento e delle tabelle millesimali ma una specifica convenzione motivata dal suddetto intento transattivo e dalla particolarità di una determinata situazione soggettiva ed oggettiva» (pag. 17, ultimo capoverso, della sentenza). La corte distrettuale ha altresì ritenuto non necessario pronunciarsi sulla espressa domanda degli appellanti di accertare l'appartenenza al condominio “Le Camelie” delle unità immobiliari di proprietà della Sig.ra Bologna (appartenenza da quest'ultima contestata), giudicando tale domanda non sorretta dal necessario interesse ad agire.

Infatti, si legge nella sentenza impugnata, «per effetto della ricordata pattuizione intercorsa tra le parti, si evince che è stata dichiarata l'inclusione della proprietà Bologna all'interno del condominio (essendo stato deliberato che i futuri proprietari pagheranno gli oneri condominiali in proporzione alle tabelle sui metri quadri di loro pertinenza)» (pag. 18, terzo capoverso). I coniugi Raffl e Plank hanno chiesto la cassazione della sentenza di appello sulla scorta di due motivi. La Sig.ra Alexandra Bologna ha depositato controricorso, resistendo al ricorso e chiedendo la rimozione dell’espressione con cui essa era stata definita «condomina un po’ “difficile”» (pg.21 del ricorso).

Il condominio “Le Camelie” ed i Sig.ri Michele Bologna, Peter Gugel Hans, Josef Plank, Wolfgang Pank, Francesco Romaioli, Karl Schranz, Michael Zapf, Schwarx Elfriede in Zapf e Carla Bodei in Romaioli sono rimasti intimati. La causa è stata discussa nella camera di consiglio del 29 aprile 2022, per la quale tanto i ricorrenti quanto la controricorrente hanno depositato una memoria. Col primo motivo di ricorso – rubricato «Violazione ed errata applicazione dell’art. 100 c.p.c. in relazione all’art. 360, n.3, c.p.c., per avere la Corte di appello ritenuto che difetterebbe l’interesse ad agire degli odierni ricorrenti in ordine all’accertamento di appartenenza degli immobili della Sig.ra Bologna al condominio “Le Camelie”» - i ricorrenti deducono che la corte di appello avrebbe errato nel negare il loro interesse ad agire per l’accertamento dell’ appartenenza degli immobili della Sig.ra Alexandra Bologna al condominio “Le Camelie”.

Il motivo è fondato. A fronte di una espressa domanda di accertamento dell’appartenenza al condominio degli immobili della Sig.ra Bologna e a fronte della contestazione da costei sollevate sul punto (vedi gli stralci delle difese della Bologna trascritti a pag. 16 del ricorso) l’interesse all’esercizio dell’azione di accertamento era sussistente. Non merita infatti condivisione l’argomento dell'impugnata sentenza che fa leva sul rilievo che l’appartenenza al condominio degli immobili della Sig.ra Bologna risultava dalla pattuizione inter partes, giacché risulta dirimente la considerazione che nel presente giudizio la Sig.ra Bologna non ha mai ammesso di partecipare al condominio “Le Camelie”.

Neppure ha pregio l’argomento, sviluppato nel contro ricorso, secondo cui l’ accertamento dell’appartenenza al condominio degli immobili della Sig.ra Bologna sarebbe stato privo di interesse pratico in quanto, se l'accordo cristallizzato nel verbale assembleare del 07/08/2004 fosse stato ritenuto valido ed efficace, la fattispecie sarebbe stata regolata da tale accordo «a nulla rilevando l'inclusione o meno della stessa (Sig.ra Bologna, n.d.r.) nel condominio»; mentre, in caso contrario, la fattispecie sarebbe stata regolata dal regolamento contrattuale.

Tale argomento trascura, infatti, che dallo status di condomino discendono una pluralità di effetti giuridici ulteriori rispetto a quelli connessi alla soluzione del presente contenzioso. In definitiva il primo motivo di ricorso va accolto, avendo errato la corte d'appello a ritenere carente interesse la domanda di accertamento dell’appartenenza degli immobili della Sig.ra Bologna al condominio “Le Camelie”. Col secondo motivo di ricorso - rubricato «Violazione ed errata applicazione degli artt.1123 c.c. e 68 e 69 disp. att. c.c. in relazione all’art. 360, n.3, c.p.c. per avere la Corte di appello ritenuto vincolante una transazione derogante ai criteri legali di ripartizione delle spese vincolante anche per il condominio dissenziente» - i ricorrenti sostengono che la corte di appello avrebbe errato nel ritenere vincolante una transazione che deroghi ai criteri legali di ripartizione delle spese vincolante anche per il condominio dissenziente.

Il secondo motivo è anch’esso fondato. L'affermazione della corte territoriale, sopra trascritta, secondo cui la pattuizione per cui è causa (la quale, va sottolineato, non concerneva soltanto la definizione transattiva di un contenzioso relativo all’entità di contributi condominiali dovuti per annualità pregresse, ma regolava la misura dell'obbligo della Sig.ra Bologna di contribuire alle spese condominiali anche per il futuro) sarebbe stata legittimata dall'articolo 1123, primo comma, c.c. si pone in contrasto con la giurisprudenza di questa Suprema Corte, alla cui stregua « sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro» (Cass.

SSUU n. 9839/2021). In definitiva vanno accolti entrambi i motivi di ricorso e l’impugnata sentenza va cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia, in altra composizione, che si atterrà ai principi di diritto sopra enunciati e regolerà anche le spese del presente giudizio. Non può trovare accoglimento l’istanza della controricorrente di cancellazione dell'epiteto «un po’ difficile» a lei riferito, contenuto a pagina 21 del ricorso per cassazione, trattandosi di espressione che non esprime un «passionale e incomposto intento dispregiativo» (cfr.

Cass. 21031/16), ma rientra nella normale dialettica processuale.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa l'impugnata sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Brescia